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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

20.06.2018

Durch Modernisieren und Sanieren den Immobilienwert steigern ? Teil I

Außer bei Neubauten stellt sich bei Immobilien in Anhängigkeit vom Alter die Frage, wann eine Modernisierung oder Sanierung Sinn macht. Doch was kann und sollte man in regelmäßigen Zeitabständen auf den neuesten Stand bringen um den Wert des Objektes zu halten oder sogar zu steigern, oder auch mehr Mieteinnahmen zu generieren? Durch Modernisieren und Sanieren den Immobilienwert steigern funktioniert und wir erklären, worauf man achten sollte.

Modernisieren Immobilie | Foto: (c) myimmo/ pixabay.com


Die Fenster sind alt, die Badezimmer aus den siebziger Jahren und die Energiesituation der Immobilie ist als veraltet zu betrachten, da weder Fassadendämmung noch moderne Heizanlagen vorhanden sind. Das vermietete Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1911 sieht schmuck aus und ist voll vermietet. Und doch sind stete Teilreparaturen notwendig und die Mieteinnahmen könnten entsprechend der Lage auch besser sein. Macht es da nicht Sinn über eine Sanierung nachzudenken, nicht komplett, aber an den wichtigsten Bestandteilen der Immobilie? Welche Kosten kommen auf den Immobilieneigentümer zu und was wird wie und in welchen Höhen vom Staat bezuschusst?

Vom Dach über die Fassade, den Elektro- und Wasserleitungen, der Heizanlage und den Fenstern bis hin zu Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnungen, die Liste ist lang, wo man als Immobilieneigentümer und Vermiete ansetzen kann um durch modernisieren und sanieren den Immobilienwert zu steigern und damit auch die Mieteinnahmen. Doch zuerst einmal muss definiert werden, was man unter einer Modernisierung und einer Sanierung versteht.

Modernisierung und Sanierung einer Immobilie

Als Modernisierung versteht man den Einbau einer zeitgemäßen Ausstattung innerhalb der Immobilie. Das kann ein komplett neues Badezimmer sein, aber auch neue Tapeten oder Fließen in der Küche. Solche Änderungen einer aktuell angemessenen Ausstattung einer Mietwohnung werden und sollten in der Regel nach einem Auszug eines Mieters vorgenommen werden.

Meist laufen die Mietverhältnisse sehr lange und bereits nach einigen Jahren entstehen Abnutzungen an innen liegenden Türen, Wänden, oder dem Bodenbelag. Wer dann ein paar Euro in die Hand nimmt und die Mietwohnung auf den neuesten und bestenfalls noch modernen Stand hebt, kann wiederum auf höhere Mieteinnahmen spekulieren. Zwar können die Kosten für eine innen liegende Modernisierung nicht über die Nebenkosten eingespielt werden, aber durch die mit dem neuen Mieter festgelegte höhere Miete.

Als Sanierung versteht man die baulich-technische Wiederherstellung des Baukörpers an sich um entweder Schäden zu beseitigen oder den Wohnkomfort zu erhöhen. Dabei wird in der Regel in den Baukörper selbst eingegriffen um die Bausubstanz zu erhalten oder zu verbessern. Eine Sanierung kann jederzeit durchgeführt werden und ist im Grunde nur an Jahreszeiten gebunden, da einige Gewerke kaum in der kalten Jahreszeit vollzogen werden können.

Ob Dachsanierung oder eine neue Fassade inklusive Dämmung, der Verbau neuer Elektro- oder Wasserleitungen, neue wärmedämmende Fenster oder eine effiziente Heizanlage, das alles sind Sanierungen, die den Wert der Immobilie erhalten. Sie können als Teil- oder Vollsanierung durchgeführt werden, je nach finanziellem Rahmen und Notwendigkeiten. Im Einzelnen wollen wir alle Gebäudeteile betrachten und Tipps zu den Sanierungsformen geben.

Durch Dachsanierung den Immobilienwert steigern

Ein fachmännisch gedecktes Dach kann gut 50 Jahre halten. Doch nach 30 Jahren beginnen oft die Reparaturen, wenn undichte Stellen immer häufiger werden, das Holz des Dachgebälks teilweise morsch wird und immer wieder Dachziegel verrutschen, weil die Lattungen alt sind. Und wenn Wind, Nässe und Kälte am Dach kratzen, können die Teilreparaturen ins Geld gehen. Sind dabei größere Bereiche betroffen und das Dach bereits Jahrzehnte alt, kann eine komplette Neueindeckung Sinn machen.

Hier sollte man einen Dachdeckerfachbetrieb mit der Begutachtung betrauen, auch und gerade, wenn tragende Teile des Dachstuhls betroffen sind. Je nach Bestandsaufnahme muss ein Statiker hinzugezogen werden.

Tipp: Unbedingt mehrere Meinungen einholen und Angebote vergleichen. Entweder die vertraute Hausverwaltung kann hier mit einem erprobten Netzwerk an Fachbetrieben weiterhelfen, oder man vergleicht das Kosten- und Leistungsangebot selbst.

Wenn das Dach neu eingedeckt werden soll kann eine gleichzeitige Dachdämmung sinnvoll sein. Wird der Dachboden nur als Abstellraum genutzt ist die Dämmung des obersten Geschosses ratsam. Sonst schreibt die Energiesparverordnung aus dem Jahre 2009 vor, dass bei einer Neueindeckung eine Isolierung des gesamten Daches vorgenommen werden muss, es sei denn, die Fläche ist kleiner als ein Zehntel der Gesamtfläche, so wie bei Teilreparaturen. Die Isolierung kann als Aufsparrendämmung vorgenommen werden, oder als innenliegende Dämmung, je nach Bauart.

Die Kosten der Dachsanierung sind abhängig vom Material und der Bauart des Daches. Die preisgünstige Alternative ist Dachpappe, die mit 30 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden kann. Für Kunstschiefer sind 90 Euro und für Dachziegel 100 Euro im Durchschnitt anzusetzen und bei Naturschiefer können es 150 Euro sein. Hinzu kommen Klempnerarbeiten, die Kosten für das Dämmmaterial sowie Kosten eines Baugerüstes oder gegeben Falls eines Kranes.

Tipp: Als Immobilieneigentümer sollte man, jeweils im Herbst und im Frühjahr die Dachrinnen durch einen Fachbetrieb säubern lassen und gleichzeitig den Auftrag geben das Dach auf Schäden zu inspizieren. So können Teilschäden zügig behoben werden, die durch die kalten Monate entstanden und dies minimiert das Risiko einer Teil- oder sogar Vollsanierung des Daches.

Eine Immobilie ist komplex, so auch ihre Bestandteile. Was ist bei einer Fassadensanierung zu beachten, welche Dämmstoffe gibt es und welche Kosten kommen auf den Immobilieneigentümer zu? Ob durch Schäden oder aufgrund des Alter, durch sanieren und modernisieren kann man den Immobilienwert steigern und erhalten und wir verraten mehr davon im zweiten Teil.

Foto: (c) myimmo/ pixabay.com

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