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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

09.10.2017

Diese Fehler sollte man bei Baufinanzierungen vermeiden

Egal ob Kauf oder Modernisierung, solange Fremdkapital im Spiel ist sollte man gut aufpassen. Nicht selten führen Fehler bei der Baufinanzierung zu nachhaltig wirkenden finanziellen Problemen, nicht im Heute spürbar, im Laufe der Zeit aber essentiell. Ob Nachfinanzierung, oder zu kurze Zinsbindungen, die nachfolgenden Fehler sollte man bei Baufinanzierungen vermeiden.

Je höher die Mieten steigen und Baukredite noch preiswert sind, umso schneller wird Eigentum erworben, saniert oder gebaut. Und auch Vermieter setzen bei umfangreichen Modernisierungen gern und schnell auf Fremdkapital. Doch Achtung: es gibt viel zu bedenken, wenn es um Baufinanzierungen geht und die nachfolgenden Fehler lassen sich vermeiden.

Baufinanzierung Fehler vermeiden | Foto:© dederer/fotolia


Geringes Eigenkapital

Je geringer der Eigenkapitaleinsatz ist, umso mehr Zinsen verlangen die Kreditinstitute. Logisch, denn sie stehen für mehr geborgtes Geld im Risiko. Wenn man aus steuerlichen Gründen nicht dazu gezwungen ist, sollte die Eigenkapitalquote zwischen 10 und 20 Prozent liegen. Warum? Sollet die Immobilie zwischendurch verkauft werden könnte der Erlös unter Umständen nicht ausreichen um vollends schuldenfrei nach Verkauf dazustehen. Es macht Sinn mit einem Steuerberater die Höhe der Belastungen ebenso zu besprechen, wie die Quote an Eigenkapital. Wichtig ist ebenso, dass neben einer soliden Eigenkapitalquote ausreichende finanzielle Mittel für die Kaufnebenkosten bereitstehen, die keine Bank mitfinanziert.

Jede Belastbarkeit hat finanzielle Grenzen

So schmackhaft die Immobilie auch sei, man muss sich die monatlichen Belastungen aus Zins und Tilgung leisten können. Bei privaten Bauherren sollten die Lebenshaltungskosten ebenso sicherheitsorientiert kalkuliert werden, wie gewisse Rücklagen für Reparaturen etc. und eine Nachfinanzierung nach Ende der Zinsfestschreibung. Hinzukommen, auch bei selbst genutzten Immobilien, die Bewirtschaftungskosten und deren zukünftige Steigerungen.

Bei umfangreichen Modernsierungen sollten Vermieter die Nettomieteinnahmen des Objektes im Fokus haben, sowie mögliche Mehreinnahmen durch Mieterhöhungen im Laufe der Finanzierung. Hier sollte unbedingt die Hausverwaltung in die Planungen einbezogen werden. Tipp am Rande: es macht viel Sinn sich mit Förderprogrammen auseinanderzusetzen, nähere Informationen zum Beispiel hier.

Finanzierungsplan mit Lücken

Die Kaufnebenkosten summieren sich, denn ob Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notarhonorar und Grundbuchkosten von 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls ein Makler mit 3,57 bis 7,14 Prozent, diese finanziellen Mittel sind in liquider Form bereitzustellen.

Wer baut oder modernisiert muss mit Baunebenkosten rechnen. Neben Handwerkerleistung, Architekt, Sachverständigen und Materialkosten kommen aber weitere hinzu. Bauwasser und -strom, Baustellensicherung, Zufahrten für Fahrzeuge, Erschließungskosten, Baumfällarbeiten, Bodengutachten, Hausanschlüsse etc., diese könne sich, je nach Bauvorhaben summieren und sollten in die Kalkulation unbedingt eingerechnet werden.

Geringe Tilgung verfälscht die Gesamtbelastung

Mindestens ein Prozent Tilgungsrate ist der Mindestsatz der Kreditinstitute. Das verführt schnell dazu den Kreditrahmen nach oben zu schrauben. Doch Achtung: Je mehr man tilgt, umso geringer fällt die

Zinslast aus. In Zeiten, in denen das Zinsniveau niedrig ist, sollte man mindestens zwei, wenn nicht drei oder vier Prozent der Kreditsumme pro Jahr an die Bank zurückführen. Umso schneller reduziert sich der Schuldbetrag, was sich auch positiv auf die Anschlussfinanzierung auswirkt.

Besser längere Zinsbindung

Die Zinsen von Baukrediten orientieren sich am Kapitalmarkt und dem Leitzins. Und auch wenn diese historisch und aktuell niedrig sind, sollte eine Zinsbindung von 20 Jahren angepeilt werden. Den Aufschlag von circa 0,7 Prozent auf die Darlehenssumme für 10 Jahre mehr Zinsfestschreibung ist zu empfehlen, denn das Risiko von Zinssteigerungen in der Zukunft ist relativ hoch.

Bleiben Sie flexibel

Je starrer die Finanzierungskonditionen, umso günstiger der Kredit. Aber Achtung: Sonderzahlungen oder auch flexible Ratenhöhen, je nach Lebenssituation, kosten als Vertragsart etwas mehr, sind aber anzuraten, um die nächsten 10, 20 oder mehr Jahre nicht ins Straucheln zu kommen.

Nicht nur der Hausbank vertrauen

Ja, seit vielen Jahrzehnten ist man Kunde von ein und derselben Bank. Und logisch wäre es doch, dort auch sein Haus oder die Modernisierung zu finanzieren, oder? Mitnichten. Wer einmal die Konditionen unterschiedlichster Kreditinstitute vergleicht stellt Unterschiede von gut einem Prozent fest und das kann viel sein. Wer sich 100.000 Euro bei der Hausbank für 20 Jahre borgt und somit 400 Euro Zins und Tilgung berappt, kann bei einem Prozent Unterschied in den Zinskonditionen gut 20.000 Euro einsparen. Also vergleichen lohnt - immer.

Wer aber all diese möglichen Gruben auf dem Weg der Baufinanzierung kennt, wird kaum hineinfallen. Vergleichen Sie und hören Sie sich unterschiedliche Meinungen an, von mehreren Beratern, bevor sie mit fremden Kapital Eigentum schaffen.


Foto:© dederer/fotolia


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