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Die werdende Eigentümergemeinschaft und ihre Tücken


Ja, die Eigentumswohnung kann eine gute Alternative zum Haus sein, gerade für ältere Menschen, denen der Garten und das Haus an sich zu groß sind. Doch wenn sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft gründet kann ein ?schnell rein, wenig Rechte, aber hohe Haftung? die Lust am Eigentum schnell trüben. Wo sind die Gefahren, wo sollte man als Eigentümer des Gemeinschaftseigentums besonders vorsichtig sein und was ist bei Gründung und Entwicklung der WEG zu beachten?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft  (WEG)

Die Anfangsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, ist oft nicht leicht. Verbraucherschützer kritisieren oft die Stellung der Bauträger, die ein marodes Mehrfamilienhaus erwarben und dann bereits auf der ersten Eigentümerversammlung kritische Beschlüsse abwehren. Doch was genau ist bei der Neugründung so kompliziert, für die kleine junge Familie als Beispiel, die Teil der neu zu gründenden Eigentümergemeinschaft werden will?

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Rechte der Erwerber neuen Gemeinschaftseigentums

Der Altbau ist frisch saniert, doch kurz nach dem Einzug zeigen sich erste Baumängel, sowohl am eigenen, als auch am Gemeinschaftseigentum. Schnell wird eine Eigentümerversammlung einberufen, letztlich bröckelt der Putz schon von den nassen Wänden.

Doch auf der Versammlung verhindert der Bauträger, der das Objekt sanierte und aufgeteilt verkaufte jedweden kritischen Beschluss der WEG. Dies liegt dem Grunde nach daran, dass die Bauträger und Entwickler die Gemeinschaftsordnung als erste festlegen und darüber hinaus auch den ersten Verwalter bestimmen. Das Problem: die Amtszeit ist gesetzlich auf drei Jahre begrenzt und wenn in manchen Fällen der ehemalige Bauträger und der aktuelle Verwalter eine Personalunion sind, ist es schwer für die Miteigentümer sinn- und zielführende Beschlüsse zu erreichen.

Hinzu kommt, dass spätere Verwalter maximal fünf Jahre "bestellt" werden können. Betrachtet man die Gewährleistungsfristen für Bautätigkeiten kann dies zu wirklichen Problemen, auch finanzieller Art führen.

Oft, so Verbraucherschützer, unternehmen die ersten Verwalter als ?verlängerter Arm? des Bauträgers nichts gegen Baumängel. Im Resümee dieser Situation ist es schwer als werdender Eigentümer die Rechte einzuklagen. Im Kern hat man eine Wohnung ohne Gewährleistung gekauft. Laut dem Verband privater Bauherren, VPB, gehört die schlechte Substanz von Immobilien zu den größten Herausforderungen neu gegründeter WEG´s.

Doch welche Rechte und Pflichten herrschen in der gegründete WEG

Generell ist es formal möglich, dass sich das Entstehen einer normalen WEG über Jahre hinauszögern kann, wie gesagt, kann. Ob Baumängel, um die heftig gestritten wird, die neuen Eigentümer als Miteigentümer die letzte Rate nicht bezahlen können oder wollen, was den Grundbucheintrag blockiert, oder die Eigentümeranlage einfach zu groß ist. Diese Gründe allein reichen aus, dass manch eine WEG erst nach Jahren formell existiert.

Hinzu kommt, dass es bereits Fälle gab, in denen die schwarzen Schafe unter den Bauträgern die Schlüsselübergabe so lange hinaus zögerten, der neue Eigentümer so nicht rechtzeitig zur ersten Eigentümerversammlung eingeladen werden konnte und am Ende wurden die Beschlüsse der statt findenden Versammlung vom Bauträger auch noch angefochten.

Generell haben aber Eigentümer bei der neu gegründeten WEG die gleichen Rechte und Pflichten, wie bei einer bereits bestehenden. Ob Hausgeldzahlung als Pflicht oder das Recht auf Vorlage des Jahresabschlusses. Doch genau beim zuletzt Genannten tricksen die Bauträger gerne. Kein Entwickler hat Lust dazu seine Kalkulation offen zu legen. Da wird schon mal der Wirtschaftsplan nicht transparent bei der Versammlung kommuniziert, obwohl das Gemeinschaftseigentum über das Hausgeld mitfinanziert wird.

Tipp: Stellen Sie sich generell beim Kauf bei einer neu gegründeten WEG auf Intransparenz ein. Bevor man kauft, sollte ein Sachverständiger hinzu gezogen werden, oder jemand beratend den Kauf begleiten (vom Handwerker bis zum Rechtsanwalt).

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Im Kern sind viele Hürden zu nehmen, wenn man einen Teil einer neu gegründeten WEG sein will, formal, sowie praktisch. Augen offen zu halten ist ebenso wichtig, wie die Vertragswerke genau zu lesen, die Bausubstanz zu prüfen oder schnellst möglichst Mitkäufer zu suchen, mit denen man ein Gegengewicht zum Bauträger bilden kann, der natürlicherweise seine Rechte wahrnehmen will und meist auch kann. Es sei aber zum Schluss erwähnt, dass diese ?schwarzen Schafe? doch nicht oft von der Weide weg kommen und die erprobten und verlässlichen Bauträger und Entwickler das Groh der Immobilienentwickler stellen.

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