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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

20.01.2018

Die Zukunft der Grundsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht

Wohl keiner in Deutschland zweifelt an der Notwendigkeit der Grundsteuer. Ohne diese Einnahmen der Länder würden infrastrukturelle Engpässe entstehen. Doch seit Jahren macht sich Umut breit, zu unterschiedlich sind die Steuersätze in unserem Land, zu hoch an sich. Und so belastet sie Vermieter, wie auch Mieter und steht nicht mehr im Verhältnis zu den realen Werten der Immobilien. Die Zukunft der Grundsteuer wird nun vor dem Bundesverfassungsgericht neu beurteilt. Nur wie?

Gundsteuer Höhe | Foto: (c) nattanan23/pixabay.com

Die Politik hat es bis dato nicht geschafft. Die Grundlagen der Grundsteuer stammen noch aus NS-Zeiten von 1935 und ihre Nivellierung erfuhr sie im Jahre 1964. Und trotz diverser Eingaben konnten Bundesregierung und Bundesrat nie einen zeitgemäßen Ansatz finden. Und ja, viele Parteien nahmen sich dieses Themas im Vorfeld zur Bundestagswahl 2017 an, im Zuge der Wohnraumthematik. Der Bund zog mögliche Neuorientierungen an sich, aber der Bundesrat war stets uneinig und unter diesem Kompetenzgerangel leidet eine notwendige Reform.

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Nun wird das Bundesverfassungsgericht der Politik vorgeben, wohin die Reise gehen soll. Die Richter in Karlsruhe meinen, dass die Grundsteuer dem Gleichbehandlungsgrundsatz widersprechen, da sich die Steuer nicht nach dem tatsächlichen Marktwert berechnen und zwischen Ost- und Westdeutschland große Unterschiede bestehen. Doch der Reihe nach.

Was ist eigentlich die Grundsteuer?

Es ist wohl eine der ältesten Formen der direkten Besteuerung und schon die alten Ägypter und Römer verlangten einen Tribut auf den anhaltenden Besitz von Grund und Boden. Die Preußen entwickelten 1861 den ersten und im Duktus heute noch geltenden Gesetzestext und verhalfen den jeweiligen Gemeinden zu einer direkten Steuereinnahme. Und daran hat sich bis heute nichts geändert.

Dabei gibt es zwei Steuerarten: für Forst- und Landwirtschaft gilt die Grundsteuer A, für die so genannten ?anderen Baugrundstücke? gilt die Grundsteuer B. Und genau aus dieser, letztgenannten Direktsteuer ziehen die Kommunen fast 14 Milliarden Euro, mithin die höchste Steuereinnahme der Kommunen. Und genau deshalb kann man sich vorstellen, dass bei einer Änderung der Grundlagen für eine Besteuerung von Grundstücken dem ein oder anderen Gemeinderat grauen Haare wachsen könnten. Doch was genau bemängeln die höchsten Richter dieses Landes?

Bundesverfassungsgericht bezweifelt Gerechtigkeit der Grundsteuer

Wir kennen diesen Ansatz der Gleichbehandlung gemäß Artikel 3 des Grundgesetzes bereits aus der Diskussion um die Mietpreisbremse, wir berichteten darüber. Im Falle der Grundsteuer geht es im Grunde ebenfalls darum, dass ?ungerecht?, so die Richter, das Immobilieneigentum besteuert wird. Ein Beispiel: Zwei Grundstücke gleicher Größe, mit gleicher Bebauung in ein und derselben Stadt, dass eine in einer Top Lage mit einem hohen realen Marktwert und das zweite in einer B-Lage mit einem geringeren Marktwert. Tatsächlich ist die Steuerlast ein und dieselbe.

Um die Grundsteuer zu berechnen gibt es eine recht komplizierte Formel mit drei Faktoren. Im ersten Schritt wird der Einheitswert bestimmt. Erstmalig 1935 festgelegt, sollte dieser eigentlich alle sechs Jahre aktualisiert werden. Doch die einzige Aktualisierung im Westteil Deutschlands geschah 1964 und in Ostdeutschland aufgrund der Teilung gar nicht. Ergo kalkuliert sich der Einheitswert auf 83 beziehungsweise 54 Jahre alte Daten.

Der Einheitswert wird dann mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese Messzahl richtet sich nach der Bebauungsart und beträgt in Westdeutschland für ein unbebautes Grundstück 10 Promille, bei bebauten Grundstücken weniger.

Nach der Multiplikation von Einheitswert und Grundsteuermesszahl wird mit dem regionalen Hebesatz in Prozent multipliziert, den die Gemeinde selbst festlegt. Und auch hier herrscht Ungerechtigkeit, da Berlin zum Beispiel mit einem Hebesatz von 810 agiert und Düsseldorf mit 440.

Und genau diese veraltete und zu unterschiedliche Berechnung ist den Richtern ein Dorn im Auge und nicht nur denen. Letztlich musste auf diverse Verfassungsbeschwerden und Eingaben des Bundesfinanzhofs reagiert werden. Da kommt also viel auf die Karlsruher Richter zu und Experten gehen davon aus, dass es Monate dauern wird, bis eine Entscheidung zu erwarten ist. Und dann? Ja dann muss die Politik handeln und gemäß den dann geltenden Grundlagen neue Berechnungsgrundlagen schaffen. Was kann da auf Vermieter und Mieter zukommen?

Ein Blick in die Zukunft der Grundsteuer

Wenn es Gerechtigkeit geben soll, dann müsste der reale Marktwert als Grundlage für eine Besteuerung herangezogen werden. Bedenkt man dabei, dass die Wertsteigerung allein der letzten zwei Jahre bei 25 Prozent lag, dann würden ungeahnt hohe Steuerbelastungen auf viele Eigentümer zukommen. Und bedenkt man die weiteren Preissteigerungen und die Unterschiede zwischen ländlichen Regionen und teuren Metropolen, könnte dies zur umfassendsten Steuerreform werden, die das Nachkriegsdeutschland je erleben würde. Und ob dies dann Gerechtigkeit mit sich bringt ist anzuzweifeln, wenn prosperierende Regionen immer reicher werden würden und in den ländlichen Kommunen das Geld ausgeht.

Der Bundesrat, der bereits 2016 einen Gesetzentwurf vorlegte, sprach von einem Wertabzug, je nach Baujahr des Hauses, von bis zu 70 Prozent. Diese "Altersminderung" würde Altbaubesitzern entgegenkommen, für Immobilieneigentümer von Neubauten hieße es hingegen eine größere Steuerlast. Und doch wäre es eine Herkulesaufgabe alle 35 Millionen Grundstücke neu zu bewerten und die jeweiligen Marktlagen dabei zu bedenken.

Zwar, so sagen viele Wirtschaftsprüfer, wird die gesamte Steuereinnahme über das gesamte Bundesgebiet gleichbleiben, aber die Verschiebungen werden groß sein und Gewinner, wie Verlierer nach sich ziehen. Und bedenkt man, dass die Mieter die Grundsteuer aus den Nebenkosten bezahlen, dürfte es auch hier zu großen Änderungen kommen ? irgendwann, im kommenden Jahrzehnt.

Unsere Meinung zur Grundsteuer

Ja, es herrscht Ungerechtigkeit und veraltete Daten können kaum und schon gar nicht bei den starken Marktveränderungen als Grundlage herangezogen werden. Warum nicht nur den Grund und Boden, nach Regionen unterschiedlich bemessen, heranziehen, ohne die Bebauung zu beachten. Damit würden Investitionen seitens der Immobilieneigentümer gefördert werden. Dies würde also nicht nur den Vermietern zu Gute kommen, sondern auch den Mietern. Es muss und sollte jedoch verhindert werden, dass Eigentümer wie indirekt die Mieter in prosperierenden Lagen deutlich mehr Steuern zahlen müssen. Dann würde die Gentrifizierung langfristig die logische Konsequenz sein.

Vielleicht könnte Papa Staat ja auch bei den Share Deals ansetzen und Investoren die eine Milliarde Grunderwerbssteuer abknöpfen, die sie zur Zeit durch das Steuerloch nicht bezahlen müssen. Und eben genau diese Milliarde könnte zukünftige Ungerechtigkeiten etwas ausgleichen, für die Kommunen und so für alle.

Foto: (c) nattanan23/pixabay.com
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