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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

26.05.2016

Die Wohnungsübergabe und Fallstricke für den Vermieter

Ein Mieterwechsel bedeutet für jeden Vermieter nicht nur eine Änderung des Namensschildes am Briefkasten, sie ist ein mit Vorsicht zu begehender Moment und Vieles ist zu beachten. In welchem Zustand hinterlässt der Mieter die Wohnung, sind alle Wohnungsschlüssel noch vorhanden und was ist mit der Kaution? Die Wohnungsübergabe und das Wohnungsübergabeprotokoll sollte stets professionell angegangen und erstellt werden. Nur wie?

Die Wohnungsübergabe und Fallstricke für den Vermieter
Nach Jahren flattert die Kündigung des Mieters ein und nun ist einiges zu tun, damit der Mietvertrag ordnungsgemäß abgewickelt und die Mietwohnung ordnungsgemäß übergeben wird. Aber der Begriff ?ordnungsgemäß? ist immer eine Frage der Betrachtung und da gehen die Meinungen zwischen Mieter und Vermieter gern einmal auseinander.

Das Übergabeprotokoll der Wohnungsübergabe

Gleich vorab sei gesagt: Fertigen Sie immer ein Übergabeprotokoll beim Auszug des Mieters an. In diesem sollten neben dem Namen des Mieters alle Räume einzeln aufgeführt werden, um mögliche Schäden notieren zu können. Ebenso sollten die Zählerstände für Wasser, Gas und Strom aufgenommen werden und am Ende ist der notierte Zustand der Wohnung von beiden Vertragsparteien durch eigenhändige Unterschrift zu bestätigen.Die Wohnungsübergabe sollte deshalb so detailliert wie möglich begangen werden, um im Streitfalle für eine ausreichende Beweislage zu sorgen, gerade dann, wenn der Zustand der angemieteten Wohnung mehr als fragwürdig ist und Schadenersatzansprüche gegen den Mieter folgen könnten.

Tipp: Führen Sie als Vermieter die Wohnungsübergabe stets bei Tageslicht durch und machen Sie Fotos, lieber ein paar mehr, als notwendig. So können Sie den Zustand auch visuell beweisen. Ideal ist es ebenfalls einen Zeugen mit zur Wohnungsübergabe einzuladen.

Die rechtliche Situation und wie war das mit der Abnutzung?

Gemäß allgemeiner Rechtsprechung hat der Mieter im Falle eines Auszuges das angemietete Objekt in dem Zustand zurück zu geben, wie er es anmietete, zumindest aber im "vertragsgemäßen Zustand". Im Grunde ist damit "besenrein" gemeint, also von allen Einrichtungsgegenständen und grobem Schmutz befreit. Aber Achtung: Für Abnutzungen, die dem so genannten "üblichen Gebrauch" zugesprochen werden, kann der Mieter nicht haftbar gemacht werden. Diese Gebrauchspuren sind mit dem Mietzins abgegolten und sollten in der Instandhaltungsrücklage kalkulativ vom Vermieter berücksichtigt werden.

Wenn also das Parkett normale Kratzspuren aufweist oder auch die Arbeitsplatte in der Küche ist dies der allgemeinen Abnutzung zuzuschreiben. Wenn sich jedoch große Wasserflecken auf dem Parkett befinden, oder auch Brandspuren von Kochtöpfen auf der Küchenarbeitsplatte, sind dies Schäden, für die Sie als Vermieter den Mieter haftbar machen können, auch sollten.

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Bunte Wände und Hinterlassenschaften des Mieters

Es ist ein Schock: Die Heizungen sind in glänzendem schwarz gestrichen, eine Zwischenwand wurde vom Mieter entnommen und die Wände zeigen alle Farben des Regenbogens. Und neben einigen Einzelstücken an Mobiliar finden sich haufenweise Löcher in Wänden und Decken. Muss man sich das als Vermieter gefallen lassen?

Ganz klar Nein. Vertragsgemäßer Zustand bedeutet, dass Wände, Türen, Fenster und Heizungsanlagen in einem "neutralen und hellen" Farbton gestrichen sein müssen. Ebenso dürfen Mieter keine, in die Bausubstanz des Objektes eingreifende, Umbauten vornehmen. Ergo sollten Sie diese "Zustände" detailliert protokollieren, denn letztlich sind immer die Vermieter in der Beweispflicht und müssen den Zustand nachweisen können, um Schadenersatzansprüche geltend machen zu können.

Die Kaution und Ihre Fallstricke

An dieser Stelle gibt es die meisten Scherereien. Dass Mieter gerne die Mietzahlung kurz vor Kündigung unterlassen, "da ja der Vermieter noch so viel Geld, sprich Kaution, hat", ist landläufig bekannt. Wichtig: die Kaution darf seitens des Mieters nicht als Teil des Mietzinses angesehen werden, beziehungsweise verrechnet werden. Aber, wozu ist diese denn nun da und wann muss ich sie als Vermieter zurückzahlen?

Wenn die Wohnungsübergabe einvernehmlich und ohne Schadenfeststellung beidseitig vollzogen wurde und alle Schlüssel übergeben worden sind ist die Kaution innerhalb einer Frist von drei bis sechs Monaten an den Mieter inklusive Zinsen zu erstatten. Sollten jedoch laut Betriebskostenabrechnung noch Forderungen anstehen, oder Kosten für die Schadenbeseitigung auf den Vermieter zukommen, sollte die Kaution "begründet" einbehalten werden.

Im Kern haben Sie als Vermieter gute Karten, wenn es um die ordnungsgemäße und vertragskonforme Rückgabe des übereigneten Wohnraumes geht, denn alles kann der Mieter nun mal nicht mit Ihnen machen. Mit einem detaillierten Übergabeprotokoll sorgen Sie für Ihre eigene Rechtssicherheit. Und wenn Sie die Wohnung wieder neu vermieten, achten Sie auf eine nachvollziehbare Formulierung der Renovierungsklausel, ohne Fristsetzung, um Streit bei der nächsten Wohnungsübergabe vorzubeugen.
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