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Die Wohngemeinschaft und die Rechte des Vermieters


Sie sind nie auf Nachhaltigkeit angelegt und doch gründen immer mehr Menschen, nicht nur Studenten, diese Lebensform: die Wohngemeinschaft. Und trotz vieler Einwirkungsmöglichkeiten des Vermieters und monetären Vorteilen wagen sich nur wenige Eigentümer an dieses, eigentlich hoch interessante Vermietungsmodell heran. Doch welche Vorteile bringt es wirklich und welche Risiken birgt es mehreren unterschiedlichen Personen eine Wohnung zu vermieten?

Die Wohngemeinschaft und die Rechte des Vermieters

Ob Generationenhaus oder typische Studenten-WG, immer mehr Menschen entscheiden sich dafür ihr Heim mit vorerst fremden Menschen zu teilen und die Argumente wie Wohnungsnot und horrende Mietpreise sind nur zwei schlagende Argumente für dieses Wohnmodell ? aus Sicht der Mieter. Und die Vermieter sind dennoch oft skeptisch, obwohl es genügend Möglichkeiten gibt seine Rechte als Eigentümer wahr zu nehmen.

Können Vermieter Einfluss nehmen bei der Wahl des Untermieters?

Diese Frage kursiert landein-landab und man kann sie nicht generell mit einem Ja oder Nein beantworten. Doch die Einflussnahme ist größer, als oft gedacht.

Wohngemeinschaften sind meist nicht auf Dauer angelegt und das grundlegende Recht des Hauptmieters die Untermieter auszutauschen bleibt unangetastet bestehen. Aber wenn die finanzielle Situation des möglichen Untermieters negativ ausfällt, kann der Vermieter diesen ablehnen, wie unlängst das Berliner Landgericht entschied.

Im behandelten Fall wollte der Vermieter den Einzug zweier Untermieter generell ablehnen, da "die Wohngemeinschaft dazu kein Recht hätte die Mieter einfach auszutauschen". Ferner habe eine Untermieterin, so der Vermieter, keine entsprechende Solvenz.

Das Landesgericht schlug sich im Urteil zum Aktenzeichen 65 S 314/15 erst einmal auf die Seite des Hauptmieters und bestätigte den generellen Rechtsanspruch auf den Untermieterwechsel nach Anzeige beim Vermieter. Andererseits gab es dem Vermieter Recht einen Untermieter abzulehnen, sofern ein "wichtiger Grund" dafür vorläge. Und die Solvenz und Bonität eines Mietbewerbers sei generell ein "wichtiger Grund". Im Ergebnis konnte der eine Untermieter einziehen, der andere nicht.

Tipp: Im Mietvertrag für die Wohngemeinschaft sollte ein Passus enthalten sein, der den Mieter verpflichtet den Mietertausch anzuzeigen. Ebenso sollte klar geregelt sein, dass der Hauptmieter geeignete Unterlagen zur Prüfung vorzulegen hat, die die Bonität des Bewerbers beschreiben.

Wo liegt der finanzielle Vorteil der Wohngemeinschaft

An Verträge müssen sich stets beide Parteien halten, so auch, wenn es um die Miethöhe geht. Doch kann der Vermieter an den Mehreinnahmen des Hauptmieters partizipieren, wenn eine neue Person einzieht? Ja, kann er, wenngleich nur in festgelegtem Rahmen und es ist Einiges zu beachten:

Klar, für den Hauptmieter kann es erträglich sein, wenn er Teile seiner Wohnung vermietet und sofern eine Untervermietung vertraglich möglich ist, kann dies für den Mieter finanzielle Vorteile bringen. Aber generell nur dann, so ein Beispiel aus einem Rechtsstreit, wenn der Mietzins unterhalb der "ortsüblichen Vergleichsmiete" liegt, so das Landgericht Berlin. Und im Urteil erlaubten die Richter dem Vermieter auch monetär zu partizipieren.

Im verhandelten Fall forderte der Vermieter 100 Euro pro Monat mehr vom Hauptmieter und machte dies zur Voraussetzung einer Untervermietung. Der Mieter wehrte sich und im Feststellungsverfahren erlaubte das Amtsgericht 80 Euro als gerechtfertigte Mehreinnahme des Vermieters.

Und dieses Ergebnis lehnte der Mieter ab und legte Beschwerde ein. Das Landgericht Berlin schlug sich auf die Seite des Vermieters und erklärte, dass eine Untervermietung nur gegen Zahlung eines Zuschlags zumutbar wäre, auch und gerade weil der Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete läge. Da die Untermiete bei 335 Euro liegt seien 80 Euro nur 24 Prozent und somit zumutbar. Es ging den Richtern also nicht um eine höhere Abnutzungen der Immobilie, oder den Anstieg von Betriebskosten, sondern allein um die zumutbare Miethöhe bei ohnehin geringen Mieteinnahmen.

Anhand dieser beiden Gerichtsurteile wollen wir die Wohngemeinschaft als eine gute Alternative zur herkömmlichen Vermietung in den Fokus rücken. In den nächsten Beiträgen wollen wir auf die Besonderheiten näher eingehen und Klarheit schaffen wenn es um die Wohngemeinschaft und die Rechte des Vermieters geht und zahlreiche Tipps geben, die dieses Wohnmodell auch monetär interessant gestalten.

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