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Die Mietpreisbremse bremst nicht richtig


Nach Angaben eines großen Immobilienportales liegen 19 von 20 Immobilienangeboten in Frankfurt am Main über dem, was gesetzlich an Miete möglich sein darf. In München, Berlin und Hamburg wird die Mietpreisbremse ebenso von den Vermietern ignoriert und die Mietpreisspirale dreht sich weiter nach oben. Doch wie kann das sein? Die Bundesregierung ist jedenfalls zum Handeln bereit und will das Gesetz zeitnah nivellieren.

Mietpreisbremse

Ja, sie sollte DAS Instrument der Politik sein, um die stetigen Mietpreissteigerungen vor allem in den Ballungsräumen zu bremsen. Und ja, es ging ein Raunen durch den freien Wohnungsmarkt, fühlten sich doch die Vermieter in Ihrer Freiheit beschnitten den Mietpreis Angebot und Nachfrage zu überlassen. Nunmehr steht fest und wird seit Monaten bestätigt: Die Mietpreisbremse bremst nicht richtig. Doch wo liegen die Gründe?

Auf Umwegen dank Gesetzeslücken zu steigenden Mieten

Vermieter nutzen, wer soll es ihnen verdenken, die Lücken des bestehenden Gesetzes. Wohnungen möbliert zu vermieten ist eine Möglichkeit. Hier werden in den Top-Lagen der Ballungszentren reihenweise Wohnungen mit Möbeln bestückt, um nicht auf die Begrenzung achten zu müssen.

Ebenfalls kalkulieren Vermieter neuerdings vermehrt mit der Indexmiete gemäß § 557 b des Bürgerlichen Gesetzbuches, die sich am Verbraucherindex orientiert. Da dieser vom Statistischen Bundesamt ausgegebene Index (Inflationsrate) auf lange Sicht steigt, liegt die Miete bei dieser Vertragsform meist über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Hinzu kommt, dass einige Vermieter keine Transparenz schaffen müssen über die vorangegangene Miete und der neue Mieter, oder auch gesetzliche Instanzen, keinen Zugriff auf den Vergleich vorher-nachher besitzen. Und am Ende, so Branchenkenner, sind Vermieter einfach frech und nutzen die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt zur Erhöhung der Rendite und verlangen das maximal Mögliche.

Ohnehin sind nicht alle Wohnungsangebote, deren Mieten oberhalb der Obergrenze liegen, ein Gesetzesverstoß. Denn von vornherein sieht die Mietpreisbremse Ausnahmen vor, wie bei Neubauten oder wenn der Vormieter bereits mehr bezahlte.

Die Fakten liegen auf der dem Tisch

Der Deutsche Mieterbund ließ eine nicht repräsentative Erhebung bei einem großen Online-Immobilienportal durchführen, für die Städte Frankfurt a.M., München, Hamburg und Berlin.

Demnach überschritten von Juni 2015 bis Juni 2016 67 bis 95 Prozent der Angebote bei Wiedervermietung den gesetzlichen Rahmen der Mietpreisbremse, beziehungsweise die Obergrenze. Im Näheren betrachtet in Hamburg bei 67 Prozent der Angebote, in der Hauptstadt bei 88 Prozent, in Bayerns Landeshauptstadt bei 92 Prozent und in der Rheinmetropole Frankfurt bei sage und schreibe bei 95 Prozent der Fälle.

Der DMB erklärte aber, dass die Erhebung nicht den ganzen Wohnungsmarkt betrachte. Mietverträge, die über Inserate in Zeitungen oder Mundpropaganda geschlossen werden sind ebenso nicht berücksichtigt, wie die Wartelisten von Genossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen. Und auch wenn nur ein großes Immobilienportal ausgewertet wurde kann davon ausgegangen werden, dass diese Tendenz überall Gültigkeit besitzt.

Die Mietpreisbremse, seit Juni 2015 vor allem in Ballungszentren aktiviert, sieht vor, dass der Mietzins bei neuen Mietverträgen nur noch maximal 10 Prozent über der ?ortsüblichen Vergleichsmiete? liegen darf.

Forderung nach Gesetzesnivellierung der Mietpreisbremse

Nicht nur der Deutsche Mieterbund, auch die SPD-Fraktion der Bundesregierung fordert eine Verschärfung des bestehenden Gesetzes. Die Mietpreisbremse soll zukünftig, so die Idee, bundesweit gelten und nicht nur in den Ballungszentren, dort, wo Wohnungsmangel besteht. Darüber hinaus soll das Verhältnis zur Vormiete neu betrachtet werden, beziehungsweise die damit verbundene Ausnahme.

Und auch die Union hat, ob der vielen möglichen Ausnahmen, nunmehr signalisiert, dass das bestehende Gesetz geändert werden muss. Vermieter sollen möglicherweise zur Transparenz gezwungen werden, wenn es um die Angaben der Vormiete geht. Und selbst bei durchgeführten Modernisierungen müssten Vermieter nachprüfbare Angaben machen, wenn sie eine Abweichung zur Mietpreisbremse legitimieren und erklären wollen.

Im Kern ist die Mietpreisbremse als Instrument zur Bekämpfung von Missständen am Wohnungsmarkt nach wie vor politischer Wille. Das Gesetz weißt zu viele Lücken auf um den Mietpreissteigerungen in angespannten Regionen entgegen zu wirken. Da nahezu belegt ist, dass Vermieter unbeeindruckt agieren und die Ausnahmen nutzen, ist wohl noch vor der Bundestagswahl in 2017 von stringenteren Durchführungsvorschriften auszugehen und wie sich dies auf die Vermieter auswirkt, bleibt abzuwarten.

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