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Die Mietkaution und was man als Vermieter beachten muss Teil III


Der Gesetzgeber verlangt sie nicht und doch ist die Mietkaution, oder auch Mietsicherheit genannt, ein stets üblicher Begleiter von Mietverträger aller Art. Und dabei gibt es viele Formen dieser Sicherheitsleistung, die ein Vermieter stets "treuhändisch" verwahren muss. Zu welchem Zeitpunkt aber ist sie zu leisten und wann und in welchem Umfang bekommt der Mieter sie zurück? Wir geben die Antworten, was ein Vermieter genau beachten muss, wenn es um die Kaution geht.

Die Barkaution ist dabei wohl die üblichste Form der Mietkaution, wenn Vermieter eine Sicherung für zum Beispiel nicht gezahlte Mieten oder Wissenswertes über Mietkaution | Foto: (c) fabstyle / Fotolia.comSchadenersatzansprüche verlangen, wie in Teil I beschrieben. Und doch findet die Mietkautionsversicherung immer mehr Anhänger unter den Immobilieneigentümern, da die Bonitätsprüfung der Mieter durch die Versicherungsgesellschaften ein geeignetes Element darstellt, geht es doch auch um die Auswahl des "idealen" Mieters, so wie in Teil II bereits erwähnt. Doch es gibt eine weitere Form der Sicherheitsleistung, die für den Mieter viele Vorteile bietet:

Die Verpfändung

Bei dieser Form der Sicherheitsleistung handelt es sich um die "gebräuchliche Verwendung" eines Sparguthabens des Mieters als Mietkautionsform. Dies können Wertpapiere sein, oder andere Geldanlagen, wie zum Beispiel Tagesanleihen, oder auch Bausparverträge mit entsprechendem Guthaben.

Dabei zahlt der Mieter den Kautionsbetrag auf ein, auf seinen Namen lautendes, "Mietkautionssparbuch" ein. Er verpfändet mit Übergabe des Mietkautionssparbuches an den Vermieter seinen Anspruch auf die Sparleistung. Jedoch ist Voraussetzung, dass ein so genannte "dingliches Pfandrecht" des Vermieters an der Sparforderung entsteht und die Verpfändung dem Kreditinstitut gegenüber auch schriftlich erklärt wird.

Und doch entstehen die meisten Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter in Bezug zum "richtigen Zeitpunkt" der Zahlung der Mietkautionsleistung und mehr noch, wenn der Mietvertrag beendet wird.

Wann muss der Mieter die Mietkaution leisten?

Irrtümlicherweise vereinbaren viele Vermieter die sofortige und vollständige Zahlung der gesamten Mietsicherheitsleistung und zwar über eine Vereinbarung oder Klausel im Mietvertrag. Doch sprachen in vielen Gerichtsurteilen die Richter den Mietern das Recht zu, wenn diese sich auf die grundsätzliche Möglichkeit der Ratenzahlung gemäß BGB bezogen und nicht wie vereinbart die Mietkaution vollständig zahlten.

In einem Urteil des Landgerichtes Lüneburg zum Beispiel betrachteten die Richter die Aussage des § 551, Absatz 2 des BGB als "zwingend" und diese könne auch nicht durch privatrechtliche Vereinbarungen umgangen werden. Insoweit sollten Vermieter generell eine Ratenzahlung vereinbaren und sich im Zweifel an die gesetzlich zwingenden Vorgaben des BGB halten.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung seitens des Vermieters. Diese ist jedoch nur dann möglich, wenn der Mieter mit zwei Raten der Mietkaution, mithin dem zweifachen der vereinbarten Miete, in Rückstand gerät. Und natürlich unterliegt der Anspruch auf Mietsicherheit einer, in diesem Zusammenhang dreijährigen Regelverjährung, deren Beginn gemäß § 199, Absatz 1, BGB, mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstand.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

In diesem Moment, wenn es um die Höhe und den Zeitpunkt der Rückzahlung geht entstehen wohl die meisten Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Und grundsätzlich hat der Mieter nach Kündigung des Mietvertrages stets einen Anspruch auf Rückzahlung inklusive Zinsen. Dieser Anspruch auf eine sofortige Rückzahlung steht jedoch möglichen "vertragskonformen Forderungen" seitens des Vermieters entgegen, die der Vermieter in einer "angemessenen Frist" feststellen und geltend machen muss. Unter "angemessen" versteht man hier eine Frist von drei bis zu sechs Monaten.

Mit anderen Worten hat ein Vermieter bis zu sechs Monate nach Mietvertragsende Zeit, bis die Mietkaution ausgekehrt werden muss und man sollte bis dahin klare und nachweisliche Gründe besitzen, um die Sicherheitsleistung in Gänze oder in Teilen einbehalten zu können.

Dabei können sowohl Schadenersatzansprüche aus nicht vollzogenen Schönheitsreparaturen, durch den Mieter verursachte Schäden, nicht gezahlte Mieten oder auch noch fehlende Betriebskosten zum Einbehalt der Kaution führen. Sollte die Abrechnung der Betriebskosten durch den Lieferanten noch nicht vorliegen hat der Vermieter das Recht zum Einbehalt eines "entsprechenden Anteiles" der Mietsicherheit, der Höhe nach im Verhältnis zum Vorjahr.

Auf jeden Fall aber muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen, inklusive Zinsen. Verletzt der Vermieter die Anlagepflicht der Sicherheitsleistung, so kann der Mieter Schadenersatzansprüche auf den Zinsertrag geltend machen, vergleich § 280, Absatz 1 und § 551, Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Foto: (c) fabstyle / Fotolia.com

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