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Die Mietkaution und was man als Vermieter beachten muss Teil I


Die Mietsicherheit, umgangssprachlich auch Mietkaution genannt, dient dem Vermieter als monetäre Sicherheit bei Mietausfällen und vielem mehr. Und eigentlich ist doch alles klar, wenn es um diese Form der "Treuhänderieschen Sicherheitsleistung" geht. Doch welcher Rechtsgrundlage entspringt sie, wie muss sie über die Zeit vom Vermieter verwahrt werden?

Und wie muss das Mietkautionskonto laut einem aktuellen BGH-Urteil benannt werden und was passiert bei der Kündigung mit dem Geld? Wir wollen aufklären, aktuell und intensiv, wie man aus Vermietersicht mit der Kaution des Mieters umgehen sollte.

Die Mietkaution ist heutzutage ein übliches Mittel des Vermieters, um sich vor weitergehenden Kosten eines Mietverhältnisses zu schützen. Im Näheren benannt sind dies Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis heraus, so zum Beispiel offen stehende Mieten und Betriebs- und Nebenkosten, aber auch Reparaturleistungen nach Auszug, Nutzungsentschädigungen und Was man über Mietkaution wissen sollte | Foto: (c) Gerhard Seybert / Fotolia.comSchadenersatzansprüche. Doch bevor wir uns mit den Einzelfragen auseinander setzen, lohnt sich ein Blick in die gesetzlichen Grundlagen und Rahmenbedingungen:

Die Mietkaution im Gesetzeskontext

Vorab ist zu bemerken, dass die Mietkaution keinesfalls auf einer rechtlichen Grundlage fußt, denn der Mieter ist gesetzlich nicht zu einer Zahlung verpflichtet, wenn er ein Mietverhältnis eingeht. Und dennoch wird sie in fast allen Mietverträgen vereinbart und ist sozusagen "üblich".

Dennoch gibt es im Gesetzeskontext Beschränkungen, im Näheren durch das Mietrecht, beziehungsweise durch das Bürgerliche Gesetzbuch, vgl. § 551, "Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten".

Dabei ist die Kaution, hier aber nur bei Wohnraummietverträgen, generell auf das Dreifache der vereinbarten Kaltmiete begrenzt. Diese Begrenzung gilt selbst dann, wenn weitere Sicherheiten verlangt werden, so zum Beispiel Bürgschaften. Darüber hinaus kann der Mieter die Mietsicherheit in bis zu drei gleichen Raten an den Vermieter zahlen. Die Erträge aus dem treuhändisch durch den Vermieter verwalteten Geld stehen dabei grundsätzlich dem Mieter zu.

Der Vermieter bestimmt jedoch stets, wie die Kaution mit den möglichen Ansprüchen gegen den Mieter verrechnet wird. Die oft übliche Art und Weise von Mietern, kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses, einfach die Mietzinszahlung zu unterlassen, "weil ja da noch Gelder (die Kaution) beim Vermieter sind", ist unzulässig.

Und natürlich gibt es Ausnahmen, so bei Gewerbemietverträgen. Die Mietvertragsparteien können sowohl die Höhe, als auch die Verzinsung frei wählen. Jedoch ist der Vermieter stets verpflichtet die Mietkaution des Gewerbetreibenden zu verzinsen, wenn eine Verzinsung nicht explizit im Gewerbemietvertrag benannt wird.

Welche Arten von Mietkautionen gibt es eigentlich?

Bis zur Mietrechtsreform im Jahre 2001 musste die Kaution als Spareinlage geleistet werden, mit einem dreimonatigem Kündigungsrecht und einer festgelegten Verzinsung. Seit dem sind viele Formen der Mietkaution möglich. Diese wollen wir nun etwas näher betrachten:

Die Barkaution als Sicherheitsleistung

Ohne Zweifel stellt diese Form der Mietsicherheit die unkomplizierteste dar und wird auch in den meisten Fällen so vereinbart. Sofern man als Mieter durch den Mietvertrag verpflichtet ist eine Barkaution zu leisten, ist diese dem Vermieter in bar und gegen Quittung, oder per Überweisung auf das Konto des Vermieters zu übergeben.

Dabei hat der Vermieter die Verpflichtung die Gelder insolvenzsicher und getrennt von seinem anderen Vermögen zu verwalten und er muss die Mietsicherheit gemäß § 551, Abs2, BGB, auch verzinslich anlegen, da Erträge aus diesem Zusammenhang stets dem Mieter zustehen. Zwar muss die Mietkaution "treuhändisch" verwaltet werden, jedoch ist der Mieter vor einem Missbrauch der Gelder tatsächlich nicht geschützt.

In Teil II wollen wir auf weitere Formen der Mietkaution eingehen und aufklären, wann genau diese vom Mieter geleistet werden sollte und zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang sie zurück geführt werden muss.

Foto: (c) Gerhard Seybert / Fotolia.com

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