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Die Mietkaution - so sind die Regeln für Mieter und Vermieter



Mit der Mietkaution sichert sich der Vermieter gegen eventuelle Forderungen aus zum Beispiel Nebenkosten oder Beschädigungen am Mietobjekt. Doch es gibt klare gesetzliche Regeln für Mieter und Vermieter was den Anspruch, die Art der Kautionsleistung, die Verwendung und die Rückzahlung angeht. Wichtig den Irrglauben zur Mietkaution für beide Vertragsparteien zu beenden.

Gleich zu Beginn des Mietverhältnisses müssen Mieter viel Geld aufbringen. Die Mietkaution ist fällig. Diese kann der Vermieter verlangen, um berechtigte Forderungen gegen den Mieter ausgleichen zu können, wenn dieser nicht zahlen kann oder will.

Bei der Mietkaution gibt es Regeln - für Mieter und Vermieter, teils auch gesetzliche Grundlagen. Wir wolle Klarheit schaffen und Tipps geben, die vor zeit- und geldaufreibenden Auseinandersetzungen schützen können.

Die gesetzliche Grundlage der Mietkaution

Das wichtigste zuerst: Vermieter können nur dann eine Mietkaution vom Mieter verlangen, wenn dies explizit im Mietvertrag steht. Mündliche Vereinbarungen sollten diesbezüglich nie unternommen werden. Ein gesetzlicher Anspruch auf die Notwendigkeit der Hinterlegung einer Kaution gibt es nicht.
Ist eine Mietkautionsleistung mietvertraglich vereinbart müssen sich sowohl Mieter als auch Vermieter an die Grundsätze des § 551 BGB halten. Dieser regelt die Höhe und die Anlageform der Mietkaution wie folg:
  • Die Maximalhöhe der Kaution ist auf drei Monats-Nettokaltmieten begrenzt. Eine Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlungen dürfen nicht eingerechnet werden.
  • Die Mietkaution kann in Drei raten vom Mieter gezahlt werden. Der Vermieter kann ergo auch eine Zahlung der gesamten Kaution verlangen. Bei Ratenzahlung ist die erste Zahlung dabei stets zum Mietbeginn, die beiden anderen jeweils zum zweiten und dritten Monat fällig.
  • Der Vermieter hat die Mietkaution verzinslich anzulegen. Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu. Jedoch können beide Vertragsparteien, neben dem althergebrachten Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist, auch andere Anlageformen nutzen, die der Sicherheit dienlich sind, zum Beispiel eine Mietkautionsversicherung.
  • Die Mietkaution ist stets getrennt vom Vermögen des Vermieters zu verwahren.
Ganz wichtig: Werden im Mietvertrag andere und für den Mieter nachteilige Vereinbarungen getroffen sind diese unwirksam

Wichtig: Der Mieter hat während der Laufzeit des Mietvertrags keinen Anspruch auf Herausgabe der Mietkaution.

Achtung: Ist der Mietvertrag nach 2013, also der Mietrechtsnovelle, geschlossen, kann der Vermieter bei Nichtzahlung der Mietkaution fristlos kündigen, auch ohne Abmahnung. Ist eine ratierliche Zahlung der Kaution vereinbart reicht auch das Fehlen der beiden letzten Raten dazu aus.

Die Arten der Mietkaution

Früher wurde die Mietkaution in bar beim Vermieter gezahlt. Um Streit zu vermeiden, sollte dies stets nur mit Quittung erfolgen. Doch diese Barkaution, von der der Gesetzgeber gerne noch fabuliert, wird zunehmend durch Alternativen ersetzt.

  • Überweisung der Kaution oder der Kautionsraten auf das Vermieterkonto. Der Vermieter muss dann das Geld separiert auf ein Sparkonto oder extra Treuhandkonto transferieren.
  • Der Mieter kann auch selbst ein Sparbuch anlegen oder ein Sparkonto eröffnen und die Kaution einzahlen. Jedoch muss die Verwendung des Geldes in Form einer Verpfändungserklärung an den Vermieter abgetreten werden. Ist das Mietverhältnis ordnungsgemäß und forderungslos beendet muss der Vermieter die Freigabe bestätigen. Da die Zinsen jedoch gering sind und die Verpfändung und Herausgabe komplex, sind Alternativen besser.
  • Die Bankbürgschaft ist eine Alternative, um auch die Bonität des Mieters nochmalig zu prüfen. Im Falle dieser Bürgschaft fließt kein reales Geld, die Bank übernimmt für den Mieter eventuelle Forderungsansprüche und zahlt diese dann, sofern die Forderung berechtigt ist, an den Vermieter aus. Erst im Anschluss verlangt die Bank vom Mieter das Geld zurück. Dafür verlangt die Bank eine so genannte ?Avalprovision?. Bei 2.000 Euro Mietkaution sind dies im Durchschnitt und jährlich ca. 75 Euro.
  • Aber auch die Mietkautionsversicherung bietet Vorteile. Dabei zahlt der Mieter ca. fünf Prozent der Kautionshöhe als Jahresbeitrag an die Versicherung. Diese zahlt im Schadenfall (bei berechtigter Forderung des Vermieters) den Forderungsbetrag an den Vermieter aus, nicht aber die im Mietvertrag genannte und gesamte Mietkaution. Bei 2.000 Euro Mietkaution verlangen die Versicherer ca. 100 Euro pro Jahr.
Tipp: Sowohl Bankbürgschaft als auch Mietkautionsversicherung haben einen bedeutenden Vorteil: Die Bank oder Versicherung prüft die Bonität des Mieters. Jedoch ist der Aufwand groß und der Zugriff auf die Kaution im Forderungsfall langwierig.

Die Rückzahlung der Mietkaution - so sind die Regeln für Mieter und Vermieter
Wenn es um die Zurückführung der Mietkaution geht, entsteht oft Streit. Zum einen, weil der Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter hat, dieser diese aber bestreitet. Zum anderen um den Zeitpunkt der Rückzahlung. Diese Regeln gelten für beide Vertragsparteien:
  • Ist das Mietverhältnis, ohne Forderungen des Vermieter (fehlende Schönheitsreparaturen, ausstehende Betriebskosten oder Mieten), beendet ist die Mietkaution zurückzuzahlen.Die Rückzahlung muss erst nach einer "angemessenen" Überlegungs- und Prüffrist vollzogen werden.
  • Diese Frist wird dem Vermieter zugestanden, um eventuelle Forderungen aufstellen zu können. Der Gesetzgeber sieht hier einen Zeitraum von drei bis zu sechs Monaten vor.
  • Es muss feststehen, dass der Vermieter keine Ansprüche gegen den Mieter hat, bevor die Kaution ausgekehrt werden muss.
  • Nach Ablauf von sechs Monaten und ohne Forderung des Vermieters muss die Kaution sofort an den Mieter ausgezahlt werden, bzw., je nach Anlageform kann die Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung gekündigt werden, bzw. Verpfändungserklärungen beendet werden.
  • Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution endet, gemäß § 195 BGB, nach drei Jahren.
Wichtig: Einige Vermieter halten die volle Mietkaution zurück da die Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist. Das ist leider falsch. Vermieter dürfen nur einen angemessenen Betrag einbehalten, der der bisherigen Nebenkostenkostenabrechnung üblicherweise entspricht.

Warum das Übergabeprotokoll bei der Rückzahlung der Mietkaution eine Rolle spielt
Nicht nur beim Einzug, sondern auch beim Auszug, nach Mietvertragskündigung, sollte ein Übergabeprotokoll mit dem Mieter erstellt werden. Während der Erstellung gehen Vermieter und Mieter durch die Mietwohnung und protokollieren den Zustand, beziehungsweise eruieren detailliert mögliche Mängel.

Nur die Mängel, die im Übergabeprotokollstehen, muss der Mieter anerkennen. Und nur für die anzuerkennenden Mängel haftet der Mieter.

Da die Mietkation auch für durch den Mieter verursachten Mängel eine Sicherheit bietet, sollte das Übergabeprotokoll bei Auszug umfassend durchgeführt werden. Sind Mängel vorhanden muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung benennen. Unterlässt der Mieter die Mängelbeseitigung kann der Vermieter einen entsprechenden Teil der Mietkaution einbehalten.


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