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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

19.03.2016

Die Immobilie als Altersvorsorge und die Gefahr von Armut Teil II

Studien belegen: viele Immobilieneigentümer leiden im Alter an Überschuldung und die Kapitalanlage, das selbst genutzte oder vermietete Haus, wird zum finanziellen Grab. Die Gründe dafür sind vielfältig, jedoch die möglichen Vorsichtsmaßnahmen ebenso vielfältig. Was kann man detailliert unternehmen, um sich vor dem monetären KO als Besitzer einer Immobilie zu schützen. Helfen Versicherungen und wenn ja, welche genau und was sollte ich beachten, wenn es um Mieteinnahmen und deren nachhaltige Verwendung geht?


Ob Krankheit oder Verlust des Jobs, die stets steigenden Nebenkosten der Immobilie oder gar Schäden oder Instandhaltungsrückstau am Haus, wie in Teil I beschrieben - die Liste der "Gefahren" ist lang, die zum monetären Ende als Immobilienbesitzer führen können. Damit genau DAS nicht geschieht, wollen wir einige Tipps und interessante Ansätze nennen, damit sich die Investition im heute auch auf Dauer lohnt.


Betrachten Sie Ihre Immobilie stets als Renditeobjekt


Ob eigen genutzt oder vermietet, eine Immobilie ist eine Wertanlage. Und genau so sollte man sie betrachten, sie hegen, sie pflegen. Instandhaltungsrückstände entstehen zweifelsohne im Lauf der Zeit, doch sollte man sich gleich zu Beginn eines Mangels darum kümmern. Letztlich wird die Substanz durch Immobilienkauf gut planen | Foto: (c) fotohansel / Fotolia.comMaterialermüdung nicht besser und die Gefahr, dass das Objekt im Wert auch gegenüber Banken und Gläubigern durch solche Mängel verliert ist viel zu groß. Und es ist ebenso klar, dass bei fehlenden Renovierungen und Modernisierungen die Mieteinnahmen sinken, somit die Rendite der Immobilie sinkt.

Unser Tipps hier: Entwickeln sie ein Netzwerk an verlässlichen und kompetenten Fachhandwerkern und lassen sie lieber einmal mehr alle Leitungen überprüfen oder das Dach checken, damit Schäden an der Immobilie zeitnah festgestellt und behoben werden können.

Die fachkompetente Hausverwaltung

Neben den üblichen "Verdächtigen" wie Betriebskostenabrechnung, oder Neuvermietung ist eine gute Hausverwaltung auch ein guter Ratgeber, wie man mit den Mieteinnahmen vernünftig umgeht. Jedenfalls sollte man, nach Abzug aller Kosten der Immobilie auf die Instandhaltungsrücklage achten. Diese sollte ausreichend gestaltet sein, um zum Beispiel bei Schäden, oder auch Renovierungen immer liquide agieren zu können, ohne gleich zur Hausbank gehen zu müssen. Ein schlechter finanzieller Umgang mit den Mieteinnahmen kann langfristig zu einem finanziellen Engpass führen. Und ist das Objekt stark renovierungsbedürftig sinken die Mieten, verliert das Haus an Wert und eine nachträgliche Finanzierung wird unmöglich, wenn schon Lasten vorhanden sind. Ein Loch ohne Boden und der Beginn des Wertverlustes ist das Ergebnis.

Aber auch bei den steigenden Nebenkosten, oder der Gefahr von Mietnomaden kann die Hausverwaltung helfen und sollte dies prophylaktisch auch tun. Hier kann der Tipp, ab und an einen Anbietervergleich für Strom, Heizöl oder Gas zu wechseln, im Laufe von Jahrzehnten viel Geld sparen. Und wie man sich vor Mietnomaden schützt, würde ja bereits schon einmal detailliert beschrieben.

Die richtigen Versicherungen schützen

Hier sollte man zwischen den privaten und den betrieblichen Risiken unterscheiden. Das Risiko als Immobilienbesitzer durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit die geplanten Belastungen nicht mehr tragen zu können, oder sich dadurch zu intensiv an den Mieteinnahmen bedienen zu "müssen" sind all gegenwärtig und nie planbar.

Private Risiken sind hierbei neben Erkrankungen auch das Risiko der Berufsunfähigkeit. Durch entsprechende Policen kann und sollte man dieses Risiko minimieren und die Kosten stehen keinesfalls im Verhältnis zum monetären Verlust im Falle der Unfähigkeit seinen nach Kenntnissen und Fähigkeiten erlernten Beruf nicht mehr ausüben zu können.

Ebenso sollten Immobilienbesitzer stets das Todesfallrisiko absichern. Die monatlichen Beiträge sind auch im mittleren Alter überschaubar und schützen die Erben der Immobilie oder auch den Ehepartner vor einem finanziellen Desaster. Im Falle von Arbeitslosigkeit ist ebenso eine privatrechtliche Versicherung darstellbar, jedoch sind die Beiträge hoch und man sollte eher seine Mieteinnahmen intelligent anlegen, einen "Puffer" aufbauen, für den Fall der Fälle.

Die betrieblichen Risiken wie die Gefahr eines Feuers, Sturmschäden oder Schäden an den Wasserleitungen sind, wie bereits in einem Artikel beschrieben, ebenfalls ein wichtiger und unablässiger Schutz "nicht nur für die Immobilie" auch für Ihre finanzielle Zukunft.

Der perfekte Bankberater

Ja, davon scheint es viele zu geben, jedoch sollte man an seinen gesunden Menschenverstand appellieren und stets einen Teil der Mieteinnahmen am Kapitalmarkt anlegen. Hier bieten Tagesgeldanlagen für eine notwendige Liquidität eine sichere Alternative, aber auch Bundesschatzbriefe, die stets veräußerbar sind, sind neben Spareinlagen eine seriöse und gute Anlageform.

Doch auch der Bausparvertrag kann für Immobilienbesitzer ein guter Ansatz sein, um nach Ablauf der Zinsbindung vor möglichen höheren Zinsen Schutz zu bieten. Letztlich steht der Zinssatz bei Inanspruchnahme der Bausparsumme bereits schon bei Vertragsabschluss fest und je nach Vertragsart können sich zwei bis vier Prozent an Ansparzinsen hinzu akkumulieren.

Ergo sollte man im Falle einer Finanzierung der Immobilie ebenso intensiv auf die Zeit nach der Zinsbindung achten und entsprechend durch einen Bausparvertrag einen Zinssatz sichern.

Der Immobilienmarkt und der Kaufpreis

Nun, meistens ist man ja bereits im Besitz einer Immobilie und es ist schier unmöglich den Immobilienmarkt zukünftig zu beeinflussen. Sofern man jedoch darüber nachdenkt sich eine weitere Immobilie in den Bestand zu holen, sollte man sowohl mit seiner Hausbank "für die richtige Einschätzung des Wertes" sowie seiner Hausverwaltung auseinander setzen. Letztlich geht es um das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und den erzielbaren Mieteinnahmen. Und dieses Verhältnis sollte stimmen, doch darauf werden wir an anderer Stelle noch einmal intensiv eingehen. Und das es bei jeder Immobilie "Lage, Lage, Lage" heißt, ist wohl jedem Eigentümer mehr als klar.

Als Resümee ist festzuhalten, dass eine Immobilie nun einmal verpflichtet und die Kosten für den Erhalt über die Mieteinnahmen oder das Einkommen gesichert werden müssen. Nur auf nachhaltige und auf die Zukunft ausgerichtete Art und Weise sollte es sein. Betrachten Sie Ihr Haus stets als eine Kapitalanlage, einen Wert, den es gilt zu schützen. Und mit dem richtigen Netzwerk an Beratern und Profis und der Neugierde auf mögliche Alternativen bleibt sicher vielen Immobilienbesitzern eine Armut im Alter erspart.

Foto: (c) fotohansel / Fotolia.com


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