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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.10.2015

Die Heizkostenabrechnung - Hürde für Mieter und Vermieter - Teil III

Der Gesetzgeber gibt über die Heizkostenverordung vor, in welcher Form und unter welchen Regeln eine Heizkostenabrechnung zu erstellen ist. In unserer kleinen Reihe wollen wir detailliert darauf eingehen, welche Kosten als so genannt "umlagefähig" angesetzt werden können und welche nicht.

In Teil I und Teil II betrachteten wir neben den gesetzlichen Grundlagen auch die Abrechnungszeiträume und den Mieterwechsel. Doch welche Kosten sind über die Heizkostenabrechnung umlagefähig und welche nicht?Die Heizkostenabrechnung | Foto: (c) Andrey Popov / Fotolia.com

Die umlagefähigen Kosten

Gemäß § 2 Ziffer 4 der Betriebskostenverordung, BetrKV, sind nachfolgende Kosten einer zentralen Heizungsanlage umlagefähig:

- die Brennstoffkosten, wobei nur der tatsächlich nachweisbare Kostenanteil abgerechnet werden kann, der Vermieter darf keinen Gewinn machen,

- die Kosten von Betriebsstrom, das sind in der Regel fünf Prozent der Brennstoffkosten,

- die Kosten für die Wartung und Bedienung der Heizungsanlage, wobei hier nicht die Reparaturkosten eingerechnet werden dürfen

- die Kosten der turnusgemäßen Prüfung der Heizungsanlage,

- die Kosten des Schornsteinfegers, beziehungsweise Kosten gemäß Bundesimmissionsschutzgesetz,

- die Kosten bei einer möglichen Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten, oder Kosten für so genannte "Ablesedienste"

- die Kosten einer individuellen Verbrauchsanalyse, die dem einzelnen Mieter aufzeigt, wie hoch seine eigenen Kosten sind.

Die nicht umlagefähigen Kosten:

- die Kosten der Feuerlöscherprüfung,

- mögliche, anfallende Finanzierungskosten für den Erwerb von Heizöl,

- Trinkgelder für externe Dienstleister,

- sämtliche Leasingkosten der Heizungsanlage,

- die Beiträge der Öltankversicherung und

- anfallende Reparaturarbeiten der Heizungsanlage.

Doch wie rechnet man die Heizkosten von Räumlichkeiten die leer stehen ab?

Grundsätzlich darf der Vermieter die Heizkosten von leer stehenden Räumen oder Wohnungen nicht auf die anderen Mieter eines Objektes umlegen. Der Verbrauch geht immer zu Lasten des Vermieters.

Wichtig: Vermieter dürfen in leer stehenden Räumen die Heizkörper nicht abmontieren. Es muss eine Messung gewährleistete werden, um die Plausibilität und Nachweisbarkeit der Heizkosten der gesamten Immobilie nachweisen zu können, vgl. BGH WuM 2004, 150

Ist eine Schätzung des Energieverbrauchs möglich?

In besonderen Einzelfällen darf der Vermieter den Energieverbrauch schätzen, wenngleich ?besondere Gründe? vorliegen müssen. Dies kann zum Beispiel bei einem Geräteausfall der Heizungsanlage sein, oder auch ein Computerfehler. Dies muss jedoch nachvollziehbar sein, vg. BGH WuM 2005, 776.

Ferner darf der Vermieter den Einzelverbrauch schätzen, wenn der Mieter ihm keinen Zutritt zu den vermieteten Räumen ermöglicht, obwohl ein Ablesetermin dreifach angekündigt wurde, vgl. AG Brandenburg GE 2004, 1459.

Hier erlaubt der Gesetzgeber drei verschiedene Schätzverfahren:

  • Eine Schätzung gemäß Durchschnittsverbrauch des Objektes,e
  • ine Schätzung anhand vergleichbarer Räumlichkeiten innerhalb des Objektes, oder
  • eine Schätzung nach vergleichbaren Abrechnungsperioden.

Wichtig: Verwendet der Vermieter unterschiedliche Messgeräte, lassen sich die Verbrauchswerte nicht miteinander vergleichen. In solchen Fällen müssen die Kosten so genannt "vor aufgeteilt" werden und so genannte "Nutzergruppen" je nach Messgerät gebildet werden.

Doch welche Angaben sind in der Heizkostenabrechnung zu erfassen?

Sofern mit Brennstoffen wie Heizöl agiert wird, sollte der Anfangs- und Endbestand, sowie die Zukaufsmenge und der Preis angegeben werden, wenngleich diese Angaben nicht verpflichtend sind, aber Unstimmigkeiten mit den Mietern vorbeugen. Dennoch ist der Vermieter verpflichtet alle sonstigen Heizungsbetriebskosten genau zu bezeichnen.

Sofern mit Gas geheizt wird, können die Beträge der laufenden Rechnung angegeben werden. Ablesedaten und Lieferumgang sind dabei anzugeben.

Bei einer Fernwärmeheizung genügt die Angabe des Rechnungsbetrages des Energieversorgers.

TIPP: Als Vermieter sollte man stets eine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellen, letztlch hat der Mieter das Recht seine Nebenkostenabrechnung um 15 Prozent zu kürzen, sofern eine Heizkostenabrechnung verweigert wird.

Foto: (c) Andrey Popov / Fotolia.com
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