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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

28.10.2015

Die Heizkostenabrechnung - Hürde für Mieter und Vermieter Teil II

Die Erstellung einer Heizkostenabrechnung gemäß Heizkostenverordnung ist für Mieter und Vermieter ein komplexes Thema. In unserer kleinen Reihe wollen wir Transparent und Klarheit schaffen und auf Umlagefähigkeit, Abrechnungszeiträume und Besonderheiten eingehen.

In Teil I erläuterten wir die gesetzlichen Grundlagen für eine ordnungsgemäße Die Heizkostenabrechnung | (c) B&P Internetmanagemen GmbHHeizkostenabrechnung, ihre Komplexität und die Grundlagen einer Verbrauchsabhängigen Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten. Nunmehr wollen wir uns mit den Abrechnungszeiträumen, der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten und dem Mieterwechsel befasse.

Zuvor ist jedoch zu beachten, dass eine Heizkostenabrechnung erkennen lassen muss, um welches Gebäude es sich handelt, also eine Angabe zu Straße und Hausnummer ist verpflichtend. Ferner muss die Abrechnung genau kommunizieren, welche Räumlichkeiten abgerechnet werden. Meist werden den vermieteten Räumlichkeiten Nummern zugewiesen, beziehungsweise Einheiten, die auch im Mietvertrag verzeichnet sind.

Der Abrechnungszeitraum

Gemäß § 556 III BGB darf ein Abrechnungszeitraum maximal 12 Monate betragen. Hierbei kann im Mietvertrag vereinbart sein, dass der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr sein kann, oder ein anderer, mietvertraglich vereinbarter Zeitraum. Hier ist der Vermieter vertraglich frei.

Sofern die Ablesung der tatsächlichen Verbrauchswerte erst im Anschluss an den vereinbarten Abrechnungszeitraumes erfolgt, ist eine Toleranz von sechs bis acht Wochen rechtens.

Der Mieterwechsel und die Zwischenablesung

Der Vermieter ist verpflichtet die Kosten für den bisherigen und den zukünftigen Mieter festzustellen. Sollte ein Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraumes ausziehen, erfolgt die Abrechnung erst nach der gesamten, im Mietvertrag vereinbarten Heizperiode.

Durch eine tatsächliche Zwischenablesung, die sowohl für den Mieter als auch den Vermieter durchgeführt werden sollte, ist eine verbrauchsabhängige und individuelle Abrechnung möglich. Jedoch kann der Vermieter auch nach der so genannten "Gradtagszahlentabelle" abrechnen, wobei der unterschiedliche Wärmebedarf nach Monaten berücksichtigt wird. Diese komplexe Erfassungsmethode bedarf keiner Erläuterungspflicht, jedoch müssen die einzelnen Rechenschritte nachvollziehbar sein.

TIPP: Vermieter und Mieter sollten sich auf eine reale Zwischenablesung verständigen, da diese weitaus transparenter und nachvollziehbarer ist, als eine Ermittlung nach der Gradtagszahlentabelle.

Die Aufteilung von Heiz- und Warmwasserkosten

Je nach Art der Wärmeanlage ist zu unterscheiden zwischen so genannten "verbundenen Anlagen" und Heizanlagen, die getrennt Heizwärme und Warmwasser zur Verfügung stellen.

Bei getrennten Anlagen muss der Energieverbrauch auch getrennt abgerechnet werden. Bei Anlagen, die Heizwärme und Warmwasser kombiniert produzieren ist der Energieverbrauch aufzuteilen und es muss in der Heizkostenabrechnung angegeben sein, nach welcher Methode diese Aufteilung erfolgt ist.

Auch wenn nun Klarheit zur gesetzlichen Grundlage besteht, wie in Teil I beschrieben, nunmehr auch Ablesezeitraum und Aufteilung der Kosten verdeutlicht wurden, so stellt sich die Frage, welche Kosten umlagefähig sind, und welche nicht. Darauf wollen wir in Teil III unserer Reihe "Die Heizkostenabrechnung - Hürde für Mieter und Vermieter" genauer eingehen.
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