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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

16.10.2015

Die Heizkostenabrechnung - Hürde für Mieter und Vermieter Teil I

Immer zum Ablauf einer Heizperiode ist eine Heizkostenabrechnung seitens des Vermieters auf Grundlage der so genannten Heizkostenverordung zu erstellen. Doch ist diese für den Laien oft schwer nachvollziehbar. Wie Vermieter und Mieter gleichermaßen transparent und nachvollziehbar diese erstellen beziehungsweise lesen können, möchten wir in drei Teilen in Form einer Checkliste erläutern.

Gemäß Heizkostenverordung ist jeder Vermieter bei der Erstellung einer Heizkostenabrechnung an Regeln gebunden. Vermieter einer Einliegerwohnung im eigenen Haus sind davon gänzlich befreit. Der Vermieter kann in diesem Falle Wissenswertes zur Heizkostenabrechnung | Foto: (c) Marco2811 / Fotolia.comvertraglich eine Bruttowarmmiete vereinbaren, in der neben dem Nettomietzins und den Betriebskosten auch die Heizkosten inkludiert sind. Jedoch aufgrund der stetig steigenden Energiekosten ist dies nicht empfehlenswert, da der Vermieter das Risiko von Preissteigerungen selbst tragen muss.

Gesetzliche Grundlagen der Heizkostenverordung

Neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB, regelt die so genannte ?Verordnung über Heizkostenabrechnung, HeizkostenV, als Rechtsverordnung den Umgang mit den Heizkosten und Warmwasser im Miet- und Nutzungsverhältnis und im Wohnungseigentümerverhältnis.

Diese Verordnung über die verbrauchsabhängigeAbrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften, WEG´s.

Gemäß § 2 der Heizkostenverordnung muss der Vermieter diese erstellen, ausgenommen sind dabei Immobilien mit einer oder zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Als Vermieter ist man durch die HeizkostenV verpflichtet den Verbrauch mit geeigneten Geräten zu ermitteln und grundsätzlich besteht eine Verpflichtung zur Verteilung der Kosten in Abhängigkeit vom Verbrauch.

Achtung: Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist Pflicht, eine Vereinbarung einer so genannten Warmmiete nicht mehr erlaubt, vgl. BGH WuM 2006/518. Ebenso darf keine Vereinbarung einer Heizkostenpauschale vorgenommen werden, vgl. OLG Hamm RE WuM 1986/267.

Die Komplexität der Heizkostenabrechnung

Erstens ist der Text der HeizkostenV ein Werk für Speziallisten, deshalb werden darauf spezialisierte Firmen beauftragt, die alle notwendigen Angaben zur mathematischen und physikalischen Berechnung in ein nachvollziehbares Ganzes bringen können.

Zweitens müssen die unterschiedlichen Versorgungsarten bedacht werden, wie Gas, Öl oder Fernwärme, die nach unterschiedlichen Maßstäben erfasst werden müssen.

Verbrauchsabhängige Erfassung in der Heizkostenabrechnung

Auf Grundlage der HeizkostenV ist der Vermieter dazu verpflichtet mindestens 50 Prozent der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Letztlich hat jeder Mieter ein anderes Wärmegefühl und somit unterschiedliche Verbrauchswerte. Wenn alle Mieter einer Immobilie damit einverstanden sind, können die Heizkosten auch zu 100 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden, vgl. LG Saarbrücken WuM 1990/85.

Eine Besonderheit gilt hier bei Altbauten. Sind die Heizungsrohre über Putz verlegt oder überwiegend gedämmt, verbleibt eine 50´prozentige Verteilung in verbrauchsabhängiger Form, erfüllt die Immobilie aber nicht die Wärmeschutzverordnung und wird mit Gas oder Öl versorgt, müssen die Heizkosten mit 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Der Restanteil, der nicht verbrauchsabhängig kalkuliert wird, kann vom Vermieter nach der Wohn- und Nutzfläche oder dem so genannten "umbauten Raum" erfasst werden, je nach dem, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei dürfen Terrassen und Balkone gemäß Urteil des Bundesgerichtshofes anteilig in die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche einkalkuliert werden.

Durch einen so genannten "Umlageschlüssel" wird im Mietvertrag eine Verteilung der Heizkosten festgelegt. Dieser Umlageschlüssel ist als Faktor nicht einfach durch den Vermieter änderbar, es sei denn, dass durch eine neue Heizanlage oder bessere Wärmedämmungen eine Änderung der Verbrauchswerte eintritt.

Wichtig: Dachgeschossaufbauten und Räume, die neben oder über unbeheizten Räumen liegen müssen stärker beheizt werden. Diese erhöhten Heizkosten trägt grundsätzlich der Vermieter.

In Teil zwei unserer Reihe "Die Heizkostenabrechnung" Hürde für Mieter und Vermieter? befassen wir uns mit den Abrechnungszeiträumen, der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten und was bei einem Mieterwechsel zu beachten ist.

Foto: (c) Marco2811 / Fotolia.com

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