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Die Hausordnung - essenziell für Mieter und Vermieter ? Teil II



Sie ist ein Regelwerk für den Hausfrieden eines Mehrfamilienhauses oder einer WEG. Sie enthält Hinweise, die einen allgemeinen oder verbindlichen Charakter besitzen und vom Vermieter auch später eingeführt werden können. Doch welche Konsequenzen hat eine Nichteinhaltung der Regeln für den Mieter, aber auch den Vermieter? Wir geben Hinweise und Tipps für dieses essenzielle Werk für Mieter und Vermieter.

Wie im ersten Teil beschrieben gibt es zwei Arten der Hausordnung. Die allgemeine Art hat eher Richtungsweisenden Charakter und muss fr alle Mieter gleichermaen gelten. Die vertragliche Hausordnung ist in seinen regeln bindend und als Teil des Mietvertrags zu betrachten.

Doch welche Konsequenzen hat die Nichteinhaltung der Hausordnung fr den Mieter? Und welche Mglichkeiten hat der Vermieter um stete Unruhestifter, die den Hausfrieden nachhaltig stren, aus dem Haus zu bekommen?

Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Hausordnung

Verstt ein Mieter gegen die Hausordnung, kann das harte Konsequenzen nach sich ziehen. So kann der Vermieter dem Mieter auerordentlich kndigen, wenn dieser nachweislich und lang anhaltend den Hausfrieden strt.
Doch so einfach, wie es sich liest, ist es nicht. Voraussetzung ist, dass der "Strenfried"die Hausordnung unterschrieben hat und es sich um eine vertragliche Hausordnung handelt. Denn nur dann hat er sich selbst zur Einhaltung verpflichtet.Ferner muss der Vermieter den Strenfried vorher Abmahnen und zur Einhaltung der Hausordnung bei gleichzeitigem Abstellen des Fehlverhaltens auffordern. Erst dann ist eine Kndigung mglich.

Eine Ausnahme besteht, wenn ein Mieter andere Mieter nachhaltig verbal oder krperlich bedroht. Dies wre ein Straftatbestand, der polizeilich angezeigt werden sollte.

Tipp: Verstt ein Mieter zum Beispiel langanhaltend gegen die Ruhezeiten und andere Mieter beschweren sich, sollte man als Vermieter die Polizei einschalten und den Regelversto als Beweis vermerken.

Des Weiteren drohen bei Nichteinhaltung der Hausordnung Kosten zur Ersatzvornahme. Ist der Mieter zum Beispiel zum Schneebeseitigen eingeteilt oder muss das Treppenhaus reinigen, unterlsst dies aber, so kann der Vermieter auf Kosten des Sumigen eine Fremdfirma beauftragen.

Kann der Vermieter nachtrglich eine Hausordnung einfhren?

Mit einem Wort: Ja. Dafr muss die Hausordnung aber jedem Mieter zur Kenntnis gereicht werden. Ein einfaches Aufhngen der neu eingefhrten Hausordnung ist nicht ausreichend, da den Mietern nicht zugemutet werden kann stndig auf das schwarze Brett zu sehen. Gut beraten ist der Vermieter, der dies per Brief erledigt.

Tipp: Bitte keine vertraglichen Pflichten in die allgemeine Hausordnung schmuggeln. Streit mit den Mietern ist vorprogrammiert und die neu eingefügten Pflichten wären ohnehin nichtig.

Fr die nachtrgliche Einfhrung einer allgemeinen Hausordnung ist die Einwilligung der Mieter nicht erforderlich, wohl aber bei der vertraglichen. Ohne die Unterschrift zum Einverstndnis darf der Vermieter keine vertragliche Hausordnung im Nachgang einfhren.

Achtung: Gem § 305, Absatz 2 BGB muss der Mieter die Hausordnung zwingend erforderlich kennen. Denn ohne Kenntnis kann sich der Mieter auch nicht an die allgemeinen Regeln und Hinweise halten.

Noch ein wichtiger Hinweis: Ist die Hausordnung in den Mietvertrag mit eingebunden, also fester Bestandteil, reicht die Unterschrift unter den Mietvertrag fr die Kenntnisnahme. Ist die Hausordnung auf einem gesonderten Teil geschrieben, muss diese vom Mieter unterschrieben werden, um Wirksamkeit zu erlangen. Ein Aufhngen des Regelwerks zum Hausfrieden gilt nicht als Nachweis zur Kenntnisnahme des Mieters.

Ist ein ndern der vertraglichen Hausordnung jederzeit mglich?

Im Grund kann man diese Frage mit Nein beantworten, zumindest wenn der Vermieter diese einfach mal so ndern will. Auch fr eine nderung muss der Mieter sein Einverstndnis erklren. Bei Tod des Vermieters bleibt die vertragliche Hausordnung ebenso bestehen wie beim Eigentmerwechsel.

Regeln wenn keine Hausordnung vorhanden ist

Auch ohne eine Hausordnung mssen sich Mieter angemessen verhalten. So muss jeder Mieter mit seinen Mitmietern so umgehen, dass er gegen keine geltenden Gesetze verstt. Darber hinaus ist der Mieter ohnehin verpflichtet mit der Mietsache pfleglich umzugehen.

Der BGH hatte am 10.09.1998 bereits geurteilt, dass die Ruhezeiten mittags von 12:00 bis 14:00 Uhr, abends ab 20:00 Uhr bis 06:00 morgens und an Sonn- und Feiertagen ganztägig einzuhalten sind, vgl. V ZB 11/98.

Am Ende des Tages ist dieses Regelwerk entweder ein allgemeiner Hinweis für alle Mieter eines Hauses oder ein bindendes Beiwerk zum Mietvertrag. Im Kern geht es um die Einhaltung des Hausfriedens und ein sorgsames Verhalten untereinander und gegenüber der Mietsache. Nur schade, dass sich einige Wenige nicht immer daranhalten.


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