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Die Hausordnung - essenziell für Mieter und Vermieter ? Teil II



Sie ist ein Regelwerk für den Hausfrieden eines Mehrfamilienhauses oder einer WEG. Sie enthält Hinweise, die einen allgemeinen oder verbindlichen Charakter besitzen und vom Vermieter auch später eingeführt werden können. Doch welche Konsequenzen hat eine Nichteinhaltung der Regeln für den Mieter, aber auch den Vermieter? Wir geben Hinweise und Tipps für dieses essenzielle Werk für Mieter und Vermieter.

Wie im ersten Teil beschrieben gibt es zwei Arten der Hausordnung. Die allgemeine Art hat eher Richtungsweisenden Charakter und muss für alle Mieter gleichermaßen gelten. Die vertragliche Hausordnung ist in seinen regeln bindend und als Teil des Mietvertrags zu betrachten.

Doch welche Konsequenzen hat die Nichteinhaltung der Hausordnung für den Mieter? Und welche Möglichkeiten hat der Vermieter um stete Unruhestifter, die den Hausfrieden nachhaltig stören, aus dem Haus zu bekommen?

Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Hausordnung

Verstößt ein Mieter gegen die Hausordnung, kann das harte Konsequenzen nach sich ziehen. So kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser nachweislich und lang anhaltend den Hausfrieden stört.
Doch so einfach, wie es sich liest, ist es nicht. Voraussetzung ist, dass der "Störenfried"die Hausordnung unterschrieben hat und es sich um eine vertragliche Hausordnung handelt. Denn nur dann hat er sich selbst zur Einhaltung verpflichtet.Ferner muss der Vermieter den Störenfried vorher Abmahnen und zur Einhaltung der Hausordnung bei gleichzeitigem Abstellen des Fehlverhaltens auffordern. Erst dann ist eine Kündigung möglich.

Eine Ausnahme besteht, wenn ein Mieter andere Mieter nachhaltig verbal oder körperlich bedroht. Dies wäre ein Straftatbestand, der polizeilich angezeigt werden sollte.

Tipp: Verstößt ein Mieter zum Beispiel langanhaltend gegen die Ruhezeiten und andere Mieter beschweren sich, sollte man als Vermieter die Polizei einschalten und den Regelverstoß als Beweis vermerken.

Des Weiteren drohen bei Nichteinhaltung der Hausordnung Kosten zur Ersatzvornahme. Ist der Mieter zum Beispiel zum Schneebeseitigen eingeteilt oder muss das Treppenhaus reinigen, unterlässt dies aber, so kann der Vermieter auf Kosten des Säumigen eine Fremdfirma beauftragen.

Kann der Vermieter nachträglich eine Hausordnung einführen?

Mit einem Wort: Ja. Dafür muss die Hausordnung aber jedem Mieter zur Kenntnis gereicht werden. Ein einfaches Aufhängen der neu eingeführten Hausordnung ist nicht ausreichend, da den Mietern nicht zugemutet werden kann ständig auf das schwarze Brett zu sehen. Gut beraten ist der Vermieter, der dies per Brief erledigt.

Tipp: Bitte keine vertraglichen Pflichten in die allgemeine Hausordnung schmuggeln. Streit mit den Mietern ist vorprogrammiert und die neu eingefügten Pflichten wären ohnehin nichtig.

Für die nachträgliche Einführung einer allgemeinen Hausordnung ist die Einwilligung der Mieter nicht erforderlich, wohl aber bei der vertraglichen. Ohne die Unterschrift zum Einverständnis darf der Vermieter keine vertragliche Hausordnung im Nachgang einführen.

Achtung: Gemäߧ 305, Absatz 2 BGB muss der Mieter die Hausordnung zwingend erforderlich kennen. Denn ohne Kenntnis kann sich der Mieter auch nicht an die allgemeinen Regeln und Hinweise halten.

Noch ein wichtiger Hinweis: Ist die Hausordnung in den Mietvertrag mit eingebunden, also fester Bestandteil, reicht die Unterschrift unter den Mietvertrag für die Kenntnisnahme. Ist die Hausordnung auf einem gesonderten Teil geschrieben, muss diese vom Mieter unterschrieben werden, um Wirksamkeit zu erlangen. Ein Aufhängen des Regelwerks zum Hausfrieden gilt nicht als Nachweis zur Kenntnisnahme des Mieters.

Ist ein Ändern der vertraglichen Hausordnung jederzeit möglich?

Im Grund kann man diese Frage mit Nein beantworten, zumindest wenn der Vermieter diese einfach mal so ändern will. Auch für eine Änderung muss der Mieter sein Einverständnis erklären. Bei Tod des Vermieters bleibt die vertragliche Hausordnung ebenso bestehen wie beim Eigentümerwechsel.

Regeln wenn keine Hausordnung vorhanden ist

Auch ohne eine Hausordnung müssen sich Mieter angemessen verhalten. So muss jeder Mieter mit seinen Mitmietern so umgehen, dass er gegen keine geltenden Gesetze verstößt. Darüber hinaus ist der Mieter ohnehin verpflichtet mit der Mietsache pfleglich umzugehen.

Der BGH hatte am 10.09.1998 bereits geurteilt, dass die Ruhezeiten mittags von 12:00 bis 14:00 Uhr, abends ab 20:00 Uhr bis 06:00 morgens und an Sonn- und Feiertagen ganztägig einzuhalten sind, vgl. V ZB 11/98.

Am Ende des Tages ist dieses Regelwerk entweder ein allgemeiner Hinweis für alle Mieter eines Hauses oder ein bindendes Beiwerk zum Mietvertrag. Im Kern geht es um die Einhaltung des Hausfriedens und ein sorgsames Verhalten untereinander und gegenüber der Mietsache. Nur schade, dass sich einige Wenige nicht immer daranhalten.


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