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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

23.11.2015

Die Gefahr von Mietminderung beim Heizungsausfall Teil IV

Inwieweit Mieter eine Mietminderung beim Heizungsausfall auch rechtlich unanfechtbar darstellen können ist stets eine Einzelfallbetrachtung. Zwar verlangt der Gesetzgeber die Erhaltung des "vertragskonformen Zustandes" während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages, dennoch liegen die Erwartungen der Mieter in punkto Reduzierung oft höher, als die tatsächlich stattgegebenen Minderungen.

Zwar gibt es viele Urteile, an denen man sich orientieren kann, doch wirklich Wie hoch darf eine Mietminderung bei Heizungsausfall sein? | Foto: (c) Maksim ?meljov / Fotolia.combelastbare Daten liefert nur die Gradtagszahlentabelle, die von vielen Gerichten mittlerweile heran gezogen wird. Doch was genau steckt dahinter und welche Voraussetzungen muss die Mangelanzeige beim Vermieter erfüllen?

Jede Immobilie ist in ihrer Bausubstanz unterschiedlich, so auch jeder Einzelfall, wenn es um einen Heizungsausfall geht, ob nun das ganze Objekt betroffen ist, oder auch nur ein Raum der angemieteten Wohnung.

Die Grundlage bildet die so genannte "Behaglichkeitstemperatur" während und außerhalb der Heizperiode, vgl. Teil I. Das Bürgerliche Gesetzbuch, BGB, fordert klar den vertragskonformen Zustand eines angemieteten Objektes und definiert den Mangel an der Mietsache, vgl. Teil II. Doch bleibt es in fast allen Fällen eine Einzelfallbetrachtung und das Heranziehen unterschiedlichster Urteile, um der gerechtfertigten Höhe der Mietminderung halbwegs nahe zu kommen, wie in Teil III beschrieben.

Die Gradtagszahlentabelle

Die deutsche VDI-Richtlinie 2067/DIN 4108 T6 definiert die Bezugswerte zur Rumtemperatur und zur Heizgrenze. Dabei werden eine Innentemperatur von 20 Grad Celsius und eine Heizgrenze von 15 Grad Celsius angenommen. Auf dieser Grundlage gibt die Gradtagszahltabelle in Promillewerten für jeden einzelnen Monat eines Jahres wieder, wie hoch der Anteil des Heizungsverbrauches im Verhältnis zum Gesamtjahresverbrauch ist.

Da diese Werte auf langjährigen Erfahrungen beruhen beziehen sich viele Gerichte darauf, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung einer Wohnung für jeden einzelnen Monat festzustellen sei, um einen besseren Näherungswert zu erzielen.

ACHTUNG: Als Bemessungsgrundlage laut Bundesgerichtshof (Beschluss vom 06. April 2005 / XII ZR 225/03) dient stets die Bruttomiete, das heißt der Mietzins einschließlich aller anfallenden Nebenkosten, unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung geschuldet werden, oder als Pauschale bezahlt werden.

Anzeigepflicht des Mieters wegen Mietminderung bei Heizungsausfall

Der Mieter hat gemäß § 536c, Absatz 1 S.1 BGB den Mangel unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen. Geschieht dies nicht, verliert der Mieter sein Recht auf eine Mietminderung, vgl. § 536 ff, BGB, soweit der Vermieter durch die Unterlassung der Anzeige des Mieters keine Abhilfe schaffen konnte. Dabei bedarf es keiner rechtsgestalteten Erklärung, diese kann formlos erstellt werden.

Dabei regelt das BGB ganz klar und deutlich, dass der Mieter nur solange von der Entrichtung des Mietzinses befreit ist, wie der Mangel vorliegt, beziehungsweise der vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unerheblich gemindert ist. Daraus folgt, dass die Minderung der Miete kraft Gesetz eintritt, wie das BGH in seinem Urteil vom 25. Oktober 2011 / VIII ZR 125/11 bestätigte.

Ist die Miete seitens des Mieters noch nicht gezahlt, kann er die Zahlung des geminderten Betrages verweigern, da der Anspruch des Vermieters gesetzlich begründet erloschen ist. Ist die Zahlung der Miete bereits erfolgt, kann der Mieter den minderungsfähigen Betrag zurückverlangen, hier auf Grundlage des § 812 Abs. 1 BGB wegen "ungerechtfertigter Bereicherung" des Vermieters.

Resumee

Der Vermieter ist verpflichtet die Mietsache ganzjährig im vertragskonformen Zustand zu halten. Fällt die Heizung ganz oder in Teilen aus, unabhängig von der Heizperiode, muss der Mieter den Mangel unverzüglich anzeigen und kann die Miete kürzen.

Die Höhe der Mietminderung bei Heizungsausfall richtet sich nach dem Einzelfall, beziehungsweise nach der so genannten "Behaglichkeitstemperatur", wobei als zusätzliche Verifizierung oft die Gradtagszahltabelle herangezogen wird.

Foto: (c) Maksim ?meljov / Fotolia.com

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