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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

20.11.2015

Die Gefahr von Mietminderung bei Heizungsausfall Teil III

Vermieter haben die Pflicht die vermieteten Räumlichkeiten in einem vertragskonformen Zustand zu halten. Dies gilt selbstverständlich auch für die Beheizung von Wohn- und Gewerbeeinheiten. Im Falle einer Verletzung dieser Pflicht, oder im Kern dem Aus- oder Teilausfall der Heizung kann der Mieter die Zahlung des Mietzinses komplett, oder in teilen einstellen.

Eine Mietminderung beim Heizungsausfall ist jedoch meist eine Einzelfallbetrachtung, der wir uns in diesem Teil unserer kleinen Reihe mit realen Beispielen widmen werden.

Ob das Bürgerliche Gesetzbuch oder auch vielerlei Gerichtsurteile, die Konsequenz Mietminderung bei Heizungsausfall | Foto: (c) B&P internetmanagementbei einem Heizungsausfall ist meist eine Mietminderung, die der betroffene Mieter gesetzlich vornehmen kann, vgl. Teil II. Und auch, wenn die so genannte "Behaglichkeitstemperatur" in den vermieteten Räumen klar unterschritten wird und der Vermieter zum Handeln verpflichtet ist, vgl. Teil II, so ist die Frage nach der Höhe der Mietminderung stets eine Einzelfallbetrachtung.

Grundlegend für die Bemessung der Mietminderung sind die Dauer der Beeinträchtigung und der Grad, bzw. die Höhe der Einschränkung. Hinzukommend sind die Witterungsverhältnisse ebenfalls ein ausschlaggebendes Kriterium, wie hoch oder niedrig die Außentemperaturen sind. Da aber eine Heizung mal total ausfällt, oder es sich nur um eine geringere Temperaturleistung handelt, oder nur einzelne Räume betroffen sind macht die Antwort auf die Frage nach eine klaren, prozentual möglichen Mietminderung schier unmöglich. Deshalb wollen wir anhand von realen Einzelfällen Beispiele geben, wie hoch die Minderungsquote der Miete sein kann, beziehungsweise von den Gerichten als angemessen angesehen wurde.

Einzelfallbetrachtung von Mietminderung bei Heizungsausfall



Mangelbeschreibung

Quote der Mietminderung

Begründung/Urteil vom ?

1

Raumtemperatur unter 18 Grad in kühlen Sommermonaten, Vermieter setzt Heizung nicht in Betrieb.

15 Prozent

Amtsgericht Schöneberg vom4. 2. 1998/ 5 C 375?97. Vermieter muss generell heizen, wenn Temperatur unter 18 Grad.

2

Heizung fiel total aus von Februar bis April

20 Prozent

Kammergericht vom 22.02.2010-20 U 80/08

3

Totalausfall in den Sommermonaten, die Warmwasserversorgung war nicht an die Heizung angeschlossen.

0 Prozent

Landesgericht Wiesbaden vom 29. 09. 1989, 8 S 135/89. Die Heizung muss in den Sommermonaten nicht generell in Betrieb sein.

4

Im November und Dezember betrug die Innentemperatur nur 16 bis 18 Grad

50 Prozent

KG Berlin, Urteil vom 28.04.2008- 8 U 209/07

5

Die maximale Heizleistung unterschreitet die grundsätzlich geschuldete um 1 Grad, aber nur vorübergehend.

0 Prozent

Landesgericht Hamburg vom 06. 03 1979,16 O 100/78. Die Minderung der Tauglichkeit ist unerheblich. Bezug zu Urteil des BGH vom 30.06.2004, XII ZR 251/02, wenn die Unterschreitung nur vorübergehend erfolgt.

6

Küche konnte nicht beheizt werden

0 Prozent

Landgericht Berlin vom 05. 06. 1989, 61 S 189/89. Die fehlende Heizungsmöglichkeit nur in der Küche stellt noch keinen Mangel an der Mietsache dar.

7

Beheizung der Räumlichkeiten von November bis Februar nur bis zu 16 bis18 Grad möglich.

30 Prozent

Amtgericht Görlitz vom 03. 11. 1997, 1 C 1320/96

8

Heizung fällt in den Wintermonaten total aus.

mindestens 50 Prozent

Landgericht Bonn vom 02.11.1981, 6 S 396/81

9

Heizung eines Gewerberaumes fällt von September bis Februar total aus.

100 Prozent

Landgericht Hamburg vom 15.05.1975, 7 O 80/74. Unbenutzbarkeit der Räumlichkeiten in den Wintermonaten.

10

Heizung fällt an vier besonders kalten Tagen Ende Januar total aus.

0 Prozent

Amtsgericht Erkelenz vom 27.07.1998, 8 C 243/98. Die Minderung der Tauglichkeit ist unerheblich.

11

Bei extrem kaltem Winterwetter im Februar ist das Schlafzimmer nicht beheizbar.

20 Prozent

Landgericht Hannover vom 19. 12. 1979, 11 S 296/79



Diese Einzelfallbetrachtungen geben einen Überblick darüber, wie die Gerichte den Einzelfall betrachten, jedoch auch Einigkeit über die Minderungsquoten bestehen und die Winter- und Sommermonate doch einheitlich von den Gerichten betrachtet werden.

Darüber hinaus wurde in vielen Urteilen die so genannte ?Gradtagszahltabelle? heran gezogen, um die Quote der Mietminderung bei Heizungsausfall präziser betrachten zu können. Damit und mit der unverzüglichen Anzeigepflicht des Mieters beim Heizungsausfall werden wir uns im letzten Teil unserer Reihe ?Die Gefahr von Mietminderung beim Heizungsausfall? befassen.
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