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Die Betriebskostenpauschale - Vor- und Nachteile


Viele Keinstvermieter oder Einzelvermieter sehen die Vorteile in der Festlegung der Nebenkosten einer Immobilie in der Betriebskostenpauschale, über die der Mieter die Nebenkosten monatlich und pauschal entrichtet. Doch es gibt Vorteile und Nachteile, sowie gesetzliche Vorgaben. Und auch wenn sie unüblich sind, so können Vermieter sie regelmäßig anpassen. Wir wollen aufklären, wie man ohne Nebenkostenabrechnung auskommt und rechtlich korrekt agiert, ohne Risiko.

BetriebskostenpauschaleJedes Jahr die gleiche Prozedur: Alle Nebenkosten wie Grundsteuer, Wasser, die Kosten für den Hausmeister und viele weitere werden fein säuberlich in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt und gegen die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters gegen gerechnet. Dies bedeutet viel Aufwand und gerade Vermieter von Einzelimmobilien, oder auch ältere Vermieter verrechnen die Nebenkosten deshalb pauschal in einer Summe, die der Mieter zu zahlen hat. Klingt einfach, hat aber auch seine Nachteile.

Was ist eine Betriebskostenpauschale eigentlich?

Im Mietvertrag einigen sich Vermieter und Mieter auf einen "pauschalen" Betrag, den der Mieter monatlich für alle anfallenden Nebenkosten zu entrichten hat. Ergo muss der Vermieter nicht jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen, worin der eigentliche Vorteil liegt, da der administrative Aufwand weg fällt.

In der Betriebskostenpauschale sind die Nebenkosten für den Wasserverbrauch, die Grundsteuer, Müllentsorgung, Hausmeister- und Reinigungskosten aber keine Heizkosten enthalten.

Welchen Nachteil birgt die Pauschale Betriebskostenzahlung?

Die Kosten variieren, von Jahr zu Jahr. Insoweit besteht das Risiko, dass der Vermieter bei tatsächlich höheren Nebenkosten keine Nachzahlung einfordern kann. Darin liegt aber wieder ein Vorteil für den Vermieter: wenn die realen Kosten niedriger waren, kann der Mieter keine Rückzahlung erwarten und rechtlich geltend machen. Im Regelfall kann er auch nicht die Rechnungen einsehen, um Klarheit zu gewinnen.

Tipp: wer sich als Vermieter auf die einfache Form der Betriebskostenpauschale stützt, sollte die realen Kosten der letzten Jahre zur Berechnung der Pauschale für die Kalkulation heranziehen und etwas mehr einplanen, um einen Puffer bei einer realer Erhöhung der Kosten zu haben.

Pauschale mietvertraglich korrekt vereinbaren

Formulierungen im Mietvertrag sollten eindeutig sein. Insoweit ist eine klare und ausdrückliche Wortwahl wichtig, wenn man die Nebenkosten über eine Betriebskostenpauschale einfordert. Wird eine Pauschale vereinbart aber durch den Zusatz "Der Vermieter wird die Nebenkosten einmal im Jahr mit dem Mieter abrechnen" ergänzt, ist dies ein Widerspruch an sich und es gilt eine monatliche Vorauszahlung als gegeben, keine Betriebskostenpauschale. Und am Ende muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, nachträglich Geld einfordern oder zahlen, je nach Verbrauch und Kosten.

Ebenfalls äußerte sich der Bundesgerichtshof hierzu, in dem er die Formulierung "Vorauspauschale" als widersprüchlich und nicht klar formuliert ansah und dies als jährlich abzurechnende Vorauszahlung interpretierte, vgl. BGH, Aktenzeichen VIII ZR 27/07.

Achtung: Verwenden Sie als Vermieter die richtigen Begriffe. Wollen sie eine pauschale Abgeltung der Nebenkosten und keinen Stress mit der jährlichen Kalkulation, dann schreiben Sie auch "Nebenkostenpauschale" und nicht "Nebenkostenvorauszahlung" oder "Vorauspauschale".

Der gesetzliche Rahmen der Betriebskostenpauschale

Auch hier ist die Formulierung wichtig. Einfach nach Lust und Laune einen pauschalen Betrag festlegen ist nicht möglich. Im Mietvertrag muss detailliert stehen, für welche Kosten die Pauschale gilt und welche verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Fehlt diese Deklaration ist die langläufige Rechtsauffassung, dass alle Nebenkosten in der Pauschale abgegolten sind. Eine nachrangige Forderung des Vermieters ist somit im laufenden Vertrag unmöglich.

Mit der Ausnahme bei Zweifamilienhäusern oder Einzelimmobilien mit vermieteter Einliegerwohnung darf die Heizkostenabrechnung nicht pauschal erfolgen und Teil der Betriebskostenpauschale sein. Heizkosten sind stets nach der Heizkostenverordnung abzurechnen.

Und noch ein Hinweis: Bei preisgebundenem, "sozialem" Wohnungsbau ist eine Betriebskostenpauschale verboten. Hier muss der Vermieter eine Vorauszahlung vertraglich vereinbaren und einmal im Jahr mit dem Mieter abrechnen.

Tipp: Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch, BGB, kann der Vermieter die Pauschale regelmäßig anpassen.

Als Fazit ist festzuhalten, dass eine Betriebskostenpauschale eine einfache Form ist, die Nebenkosten beim Mieter einzuholen. Und doch ist das Risiko hoch, wenn die realen Kosten höher sind, als die Pauschale vorsieht. Dann bleibt der Vermieter auf den höheren Kosten sitzen. Für Kleinstvermieter ohne Hausverwaltung oder kurze Zeitmietverträge ist diese Abrechnungsform aber eine gute Alternative, vorausgesetzt, die Wortwahl im Mietvertrag lässt keine Fragen offen.

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