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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

09.06.2018

Der ewige Ärger um die Mietkaution

In keiner Jahreszeit wird so oft umgezogen wie im Frühling und Sommer. Und auch wenn beim Auszug des Mieters vorerst kein Streit in Sicht zu sein scheint, ist der ewige Ärger um die Mietkaution meist garantiert. Dabei meinen Mieter, dass diese Mietsicherheit sofort nach Auszug bereitgestellt werden muss. Wir haben die wichtigsten Informationen zur Rückzahlung zusammengestellt.

Mietkaution | Foto: (c) nattanan23/pixabay.com

Immer dieser ewige Ärger um die Mietkaution. Kaum ist der Schlüssel bei der Übergabe übergeben drängen die Mieter auf die Rückzahlung und das nervige Hin und Her geht los. Dabei hat die Mietsicherheit einen triftigen und guten Grund und schützt den Vermieter. Daher ein kurzer Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch.

Gesetzliche Grundlage zur Mietkaution

Grundsätzlich ist die Hinterlegung einer Mietkaution in Verbindung mit einem Mietvertrag kein Muss. In der Regel aber, und das ist jedem Vermieter anzuraten, wird eine Mietsicherheit im Mietvertrag vereinbart und dabei auf den Paragrafen § 551 des BGB hingewiesen.

Ein Blick in das Gesetz ist ratsam, da die Kaution getrennt vom persönlichen Eigentum aufbewahrt werden muss und auch sonst einige Regeln gelten, wie man als Vermieter die Kaution für den Mieter sichern muss. Und auch Absatz 4 hat Relevanz, da leider einige Vermieter Vereinbarungen im Vertrag treffen wollen, die zu Lasten des Mieters gehen und somit die Vereinbarung schnell unwirksam wird.

Der ewige Ärger um die Mietkaution

Warum gibt es also immer wieder Streit, wenn es um die Kaution geht? Die Mieter meinen, dass diese Kaution als "Guthaben" angesehen werden kann oder eine Art von Sonderzuwendung. Dies ist aber schlichtweg falsch. Die Mietkaution ist eine reine Sicherheitsleistung für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat.

Wenn Mieter überdies meinen, dass man die Kaution abwohnen kann und demzufolge ein paar Monate vor Vertragsende keine Miete mehr überweisen muss, ist dies ebenso völlig falsch. Aus dieser falschen Sichtweise folgt meist der Ärger.

Hinzu kommt, dass viele Mieter die Beschädigungen an der Mietsache nicht anerkennen oder sich nicht dafür zuständig halten. Daher sollte stets ein Übergabeprotokoll durch den Vermieter angestrebt werden, in dem alle Schäden detailliert dokumentiert werden.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen

Hierbei sind zwei Kriterien entscheidend. Zum einen muss der Wohnraum im ordnungsgemäßen Zustand übergeben worden sein, ohne protokollierte Mängel, beziehungsweise nach Abnahme durch den Vermieter. Zweitens gebührt dem Vermieter eine Nachfrist zur Überlegung und Überprüfung sämtlicher Ansprüche gegen den Mieter zu. Dies schließt die komplette Abrechnung mit ein.

Gesetzlich ist diese Nachfrist nicht geregelt, üblich wurden richterlich bis zu sechs Monate als gerechtfertigt angesehen. Denn letztlich kann es sich um eine Ein-Zimmer-Wohnung, aber auch um ein Einfamilienhaus handeln und deshalb sind sechs Monate ab probat.

Innerhalb dieser sechs Monate ist die Kaution seitens des Mieters nicht einklagbar, selbst wenn keine Schäden festgestellt und weitere Kosten durch den Mieter getragen werden müssen.

Welche Schäden können mit der Mietkaution verrechnet werden?

Der Gesetzgeber spricht in diesem Zusammenhang vom Abwohnen einer Mietsache. Dies zieht folgerichtig gewisse Mängel nach sich, die aber nicht über das normale Maß hinaus gehen sollten. Ist das Parkett durch tiefe Riefen beschädigt, sind Fliesen gerissen oder die mit angemietete Küche über das Maß hinaus beschädigt, steht dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Ebenso kann es sein, dass der Mieter Möbel oder Müll in den Räumen hinterlässt, oder auch dunkel gestrichene Wände. Dafür kann die Kaution als Sicherheitsleistung herhalten, damit der Vermieter diese Mängel auf Kosten des Mieters beseitigen kann.

Ebenso kann die Sicherheitsleistung zurückbehalten werden, wenn noch Abrechnungen für Nebenkosten etc. anstehen. Ist also absehbar, dass der Mieter noch Zahlungen leisten muss kann bis zur abschließenden Abrechnung die Kaution einbehalten werden.

Und der Ärger beim Eigentümerwechsel?

Es kommt vor, dass eine vermietete Eigentumswohnung den Eigentümer wechselt und der neue Eigentümer dann meint die Kaution nicht als Sicherheitsleistung zurückzahlen zu müssen. Dies ist aber falsch. Hier gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete. Genau ist dies im § 566 des GBG geregelt. Der neue Eigentümer wird gleichzeitig der neue Vermieter und tritt vollends in die Rechte, aber auch Pflichten des ehemaligen Vermieters ein. Demzufolge muss notariell geklärt werden, wie die Kaution an den neuen Vermieter übertragen wird.

Kurzum: Die Mietkaution ist eine reine Sicherheitsleistung für den Vermieter und bedingt kein Abwohnen oder Aufrechnen durch den Mieter. Nach spätestens sechs Monaten Überprüfungsphase sollte die Mietkaution ausgekehrt werden. Wichtig ist die neben der Protokollierung des Zustandes der zu übergebenden Wohnung ebenso die korrekte Abrechnung noch fälliger Kosten. Diese können, wie auch Kosten zur Beseitigung von Schäden an der Mietsache, mit der Mietkaution verrechnet werden.

Foto: (c) nattanan23/pixabay.com

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