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Der Mietvertrag: was Vermieter beachten müssen - Teil 2


Der ideale Mieter ist gefunden, der Mietvertrag wird vorbereitet und beide Vertragsparteien sind sich sicher: alles wird gut, denn alle Angaben und Daten im Vertragswerk sind rechtlich gesichert. Doch neben den Pflichtangaben sollte ein Mietvertrag für Mietwohnungen weitere Kann-Angaben enthalten und auch durch zusätzliche Unterlagen und Auskunftsbögen lassen sich rechtlich gesicherte Angaben zum Mietinteressenten einholen und das gesamte Vertragswerk juristisch sichern.

Ein schriftlich formuliertes Vertragswerk ist zwischen Mieter und Vermieter kein Muss, so wie in Teil I bereits beschrieben. Und um als Vermieter stets auf der sicheren Seite zu sein, sollten einige Angaben als Muss-Formulierungen aufgeführt werden. Doch welche Vertragsvorlage ist die richtige? Letztlich ist ein Mietvertrag ein frei formulierbares Vertragswerk und ob im gut sortierten Kiosk oder auf einschlägigen Seiten finden sich ebenso entsprechende Vorlagen.

Sind Formularmietverträge die ideale Wahl?

Hier sollte man als Vermieter sehr vorsichtig sein. Sofern man nicht durch eine professionelle Hausverwaltung begleitet wird, sind vorformulierte Mietverträge eine Option und zu Hauf im Internet vorhanden. Aber Achtung: Viele relevante Vertragsteile sind rechtlich überholt, sogar nichtig. So zum Beispiel enthalten sie noch alte Klauseln über Schönheitsreparaturen inklusive Fristnennung. Und eben diese Fristnennung ist unerlaubt, ja vom Bundesgerichtshof bereits gekippt worden und somit gelten die Grundlagen des BGB. Also vorsichtig bei Formularmietverträgen und besser doch eine kompetente Hausverwaltung oder seinen Rechtsbeistand um Ausarbeitung eines Mietvertrages bitten.

Kein Muss, aber ein ?Sollte? im Mietvertrag

Um zukünftig keinen Streit zwischen Vermieter und Mieter, aber auch innerhalb der Mietergemeinschaft zu provozieren sind nachfolgende Inhalte ebenfalls empfehlenswert.
  • Haustierhaltung darf nach einem Urteil des BGH zwar nicht mehr generell ausgeschlossen werden, jedoch sollten Haustiere im Mietvertrag angegeben werden oder eine Klausel, die bei Anschaffung eines Haustieres eine Mitteilungspflicht beinhaltet.
  • Die Zahlung einer Mietkaution ist ohnehin empfehlenswert, wie an anderer Stelle bereits erwähnt. Sofern vereinbart sollte die Höhe (maximal drei Nettomietzinsen) und der Zahlungstermin (einmalig oder in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses) genannt werden.

Angaben und Daten die nicht in den Mietvertrag gehören

Natürlich würde man als Vermieter sehr gerne alle möglichen Daten, Angaben und Verpflichtungen in den Mietvertrag aufnehmen um auf der sicheren Seite zu sein, aber Vorsicht bei
  • Angaben, die dem Datenschutz im Allgemeinen und den Persönlichkeitsrechten widersprechen. Einige Angaben können über die so genannte ?Selbstauskunft? eingeholt werden.
  • Nichtige Vereinbarungen wie Kündigungsmöglichkeiten bei Nichteinhaltung der Hausordnung oder Veränderungen innerhalb der Wohnung durch An- und Umbauten etc.

Weitere, als Anlage zum Mietvertrag mögliche Datenerfassungen

Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit sind wohl die wichtigsten Eigenschaften, die sich ein Vermieter vom Mieter wünscht. Um Klarheit zu bekommen können nachfolgende Bescheinigungen hilfreich sein, oder als Anlage zum Mietvertrag Gültigkeit erlangen:
  • Als Anlage zum Mietvertrag sollte ein Fragebogen zur Selbstauskunft vor Mietvertragsbeginn vom Mieter ausgefüllt und ? ganz wichtig ? unterschreiben werden. Sollte der Mietinteressent falsche Angaben in der Selbstauskunft machen, ist dies unter Umständen ein Grund für eine fristlose Kündigung. Es sind jedoch nur Angaben zum Beruf, dem Einkommen, dem Arbeitgeber und die Frage nach einer laufenden Privatinsolvenz erlaubt. Vorsicht bei Datenabfragen, die die persönliche Intimität des Mietinteressenten erfragen, wie zum Beispiel Religion, Herkunft oder Parteienzugehörigkeit etc.
  • Die Auskunft der Schufa oder Kreditreform ist ebenfalls zu empfehlen und kann als Vorabinformation vom Vermieter verlangt werden. Aber Achtung: diese darf generell nur mit der Erlaubnis des Mietinteressenten eingeholt werden. Hier sollte ein markierter Vermerk in der Selbstauskunft enthalten sein, der den Vermieter zur Einholung der Auskunft berechtigt.
  • Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, kurz ?Vermieterbescheinigung? genannt, ist ebenfalls ein gewichtige Unterlage, die Auskunft über die Zahlungsmoral des Mietinteressenten beim letzten Vermieter gibt und auch im Vorfeld vom Vermieter verlangt werden darf.
Im Resümee ist festzuhalten, dass Mietverträge nie mündlich, sondern schriftlich formuliert werden sollten. Nach dem Aufsetzen des Vertragswerkes, dem Unterschreiben des selbigen und der Einholung weiterer, relevanter und Klarheit schaffender Informationen, so wie Selbst- und Schufaauskunft und Vermieterbescheinigung kann der Wohnungsschlüssel ohne Bedenken übergeben werden. Letztlich sollte ein Mietvertrag zwar so aufgesetzt werden, dass er den Interessen des Vermieters entspricht, aber um ein nachhaltig gutes und stressfreies Mietverhältnis zu begründen, sollte man sich stets im rechtlich zulässigen Rahmen bewegen. Dann klappt´s auch mit dem Nachbarn.
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