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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

09.05.2016

Der Mietvertrag: was Vermieter beachten müssen - Teil 1

Wenngleich auch nicht generell vorgeschrieben, sind Mietverträge ein Muss für Mieter und Vermieter. Viele Angaben müssen im Mietvertrag enthalten sein, nur ist vieles ein Muss, einiges ein Kann und viele Angaben sollten nicht im Mietvertrag enthalten sein. Doch welche Vertragsvorlagen kann man als Vermieter wirklich nutzen und welche Inhalte sollten explizit benannt werden, damit es nicht zum Streit mit dem Mieter kommt?

Mietvertrag: Was ist für Vermieter zu beachtenDie Familie wirkt sehr sympathisch, beide haben einen guten Job, sind entsprechend solvent und auch in Punkto Rauchen und Tiere scheint das junge Paar als ideale Mieter daher zu kommen. Schnell ist man sich über die Rahmenbedingungen in mündlicher Form einig. Und im Vertrauen übergibt man als Vermieter schon einmal den Wohnungsschlüssel, schließlich hat das junge Paar es eilig mit dem Umzug.Und auch wenn wohl jeder Vermieter in einer solchen, oder ähnlichen Situation bereits war, birgt sie Gefahren und wir wollen aufklären, was Vermieter beim Mietvertrag unbedingt beachten sollten.

Der schriftliche Mietvertrag ist (k)ein Muss

Der Gesetzgeber schreibt nicht die Form des Mietvertrages vor, er kann also auch mündlich erfolgen. Doch Vorsicht: wird ein mündlicher Vertrag geschlossen gelten ausnahmslos die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches und diese sind, mit Verlaub gesagt, absolut mieterfreundlich. So müssen Mieter bei mündlichen Mietverträgen keine Nebenkosten zahlen. Und auch die Kosten von so genannten "Schönheitsreparaturen" muss der Mieter nicht tragen.Und ganz wichtig ist es, dem Mieter vor Unterschrift des Mietvertrages keine Schlüssel auszuhändigen. Warum sollte die Wohnung durch Übergabe des Wohnungsschlüssels so genannt "überlassen" worden sein und der Mieter zahlt prompt die Miete, gilt der Vertrag als geschlossen. Und auch wenn bei mündlichen Verträgen zum Ende des Jahres seitens des Vermieters gekündigt werden kann, sollte auf die Mietvertragsunterschrift vor dem Einzug bestanden werden, damit alle relevanten Themen wie Kaution, Nebenkosten und Miethöhe geklärt sind.

Welche Inhalte müssen in den Mietvertrag?

Damit Eigentümer und Vermieter geschützt sind, sollte ein Mietvertrag stets auf die aktuelle Rechtlage hin verfasst sein und Klarheit für beide Vertragsparteien bieten. Dabei sind einige Angaben unabdingbar, ja zwingend wichtig, wie die folgenden:

Angaben zum Mieter

  • Jede Person, die in der angemieteten Wohnung lebt, sollte namentlich erwähnt werden
  • Die Personen, die Mieter im rechtlichen Sinne werden, müssen mit vollständigem Namen, Geburtsdatum und Personalausweisnummer benannt werden.
  • Alle Personen, die Mieter im rechtlichen Sinne werden, müssen eigenhändig unterschreiben

Angaben zum Vermieter

  • Alle Vermieter, sofern mehrere vorhanden, müssen namentlich benannt werden inklusive vollständiger Adresse
  • Alle Vermieter, auch sofern mehrere vorhanden, müssen den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben

Daten zur angemieteten Wohnung

  • Angabe des Mietzinses netto, sowie aller Nebenkosten
  • Lage des Mietobjektes innerhalb der Immobilie, Beispiel: Wohnungsnummer 10, dritte OG links, Seitenflügel rechts
  • Nutzungsmöglichkeiten von Räumen wie Dachboden, Keller etc.
  • Schönheitsreparaturklausel nach aktuell rechtlichem Rahmen (hier keine alten Vertragsvorlagen nutzen, die Fristen und Zeitabstände beinhalten, da vertragsrechtlich nichtig)

Die Art des Mietverhältnisses

Bei unbefristeten Mietverträgen ist der Beginn des Mietsverhältnisses zu nennen. Achtung: Es ist möglich die Kündigungsfrist für maximal vier Jahre auszuschließen. Ferner sollten Vermieter stets bedenken, dass Kündigungen vermieterseitig nur im gesetzlich festgelegten Rahmen möglich sind.Bei befristeten Mietverträgen sind der Beginn und das Ende auf den Tag genau zu benennen. Wichtig: Zeitmietverträge können, trotz weitläufiger Meinung, auch außerordentlich gekündigt werden, sofern der gesetzliche Rahmen es vorsieht.Auch die Nutzung der Räume sollte explizit angegeben werden. Mietverträge für Wohnraum sind in Großteilen anders als Gewerbemietverträge. (Hier Internlink zu Text ?Gewerbemietvertrag und worauf Vermieter unbedingt achten sollten?)

Zur Mietanpassung

In diesem Vertragsteil kann eine Staffelmietsvereinbarung benannt werden. Hierbei ist der Prozentsatz, um den die Miete steigen soll, zu nennen. Achtung: Die Erhöhung darf gesetzlich nicht höher als 20 Prozent der ?ortsüblichen Vergleichsmiete? betragen. Ferner sind bei Staffelmietvereinbarungen Mieterhöhungen im Anschluss an Renovierungen generell ausgeschlossen.Beim so genannten "Indexmietvertrag" muss der Vermieter genau festlegen in welcher Höhe und auf welcher Grundlage die Miete angepasst wird. Dabei ist der Vermieter verpflichtet die Lebenshaltungskosten der bundesdeutschen Haushalte bei Mietvertragsbeginn und zum Zeitpunkt der Erhöhung zu benennen.

Grundlage hierfür sind Daten des statistischen Bundesamtes. Vorteil: Da diese Daten klar definiert sind, kann sich der Mieter dagegen nicht wehren. Nachteil: Auch beim Indexmietvertrag ist eine Mieterhöhung nach Sanierung ausgeschlossen.Ein Mietvertrag braucht viele Pflichtangaben, wenn er rechtlich unantastbar Klarheit schaffen soll ?soweit, so klar. Aber was genau sollte zusätzlich im Mietvertrag enthalten sein und was darf auf keinen Fall schriftlich fixiert sein? - Dazu mehr und noch weitere Tipps und Anregungen in Teil II.
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