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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

27.12.2017

Der Jahresrückblick 2017 für den Immobilienmarkt

Auch das nun endende Jahr hielt für Immobilienbesitzer, Investoren, Bauherren und Vermieter, sowie für Hausverwalter positive wie negative Änderungen bereit. Der Niedrigzins bliebt so gut wie erhalten, die Renditen stiegen, der Brexit änderte einiges, nicht alles, die Mietpreisbremse bekam einen Dämpfer und es wurde neu gebaut, wie seit Jahrzehnten nicht mehr, wenn auch nicht ausreichend. Und es gibt immer noch keine konstituierte Regierung. Ein Jahresrückblick 2017 für den Immobilienmarkt ist einen Blick wert. Ein kleiner Ausblick in das neue Jahr ebenfalls.

Immobilienmarkt 2017 | Foto: (c) kebox/fotolia.com

Zuerst die gute Nachricht: Das Jahr 2017 war für Immobilienbesitzer und werdende, wie auch Investoren ein gutes Jahr. Auch wenn die Bauzinsen etwas anzogen, so war es neben dem Bedarf an Wohnungen auch das Zinsniveau, dass den Immobilienmarkt ankurbelte.

Wenig Gesetzesänderungen und Streit um die Mietpreisbremse

Das Jahr 2017 hatte in punkto Gesetzesänderungen wenig zu bieten. Am zweiten Mietrechtsänderungsgesetz wurde politisch motiviert gearbeitet, aber ohne Resultat. Einzig allein die Rauchmelderpflicht wurde in Berlin rechtskräftig, zumindest für Neubauten. Und das BGH erklärte, dass die Miete etwas später gezahlt werden darf und Vermieter nur noch ein Jahr Zeit haben die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Darüber hinaus wurden Bausparverträge nach einem Urteil des BGH ihrem eigentlichen Zweck zugeführt, weg von der Sparanlage und hin zur Vorbereitung auf ein Baudarlehen. Hiervon waren und sind tausende Bausparer betroffen und die Kündigungswelle seitens der Bausparkassen sorgte für viel inhaltlichen Stoff in den Gazetten.

Und die Mietpreisbremse? Ja, um die gab es viel Rangelei in 2017. Sie "bremst" nicht, sagten die Kritiker und die Politik denkt seitdem über eine Nachweispflicht seitens des Vermieters nach, wenn es um die transparente Darstellung der Vormiete geht. Aber ist das überhaupt noch wichtig darüber nachzudenken? Letztlich entschieden Gerichte in Bayern, dass die Mietpreisbremse nicht gesetzeskonform sei und auch in Berlin bemängelte das Landgericht, dass Vermieter bundesweit unter den regionalen Unterschieden leiden und dies verstöße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz aller Vermieter in Deutschland.

Man kann also getrost davon ausgehen, dass die Frage um die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse die neue Regierung, wann auch immer sich diese in 2018 konstituiert, weiter beschäftigen wird. Jedenfalls scheinen sich die Rechte der Vermieter von Jahr zu Jahr zu verringern.

Das gilt von nun an auch für die Eigenbedarfskündigung, auch hier erklärte sich der BGB und beschnitt die Rechte der Eigentümer.

Und das Zweckentfremdungsverbot und die Frage, ob man seine angemietete Wohnung einfach an Feriengäste vermieten darf? Ja, es konnte greifen, aber längst nicht so, wie gedacht, mangelt es doch an Mitarbeitern in den Behörden. Die Strafen sind nach wie vor überschaubar und eine nachhaltige Verbesserung für den Immobilienmarkt ist nicht erkennbar.

Am Rand sei erwähnt, dass das Bundesland Berlin die Vermietung von Mietwohnungen an Feriengäste in 2018 wieder erlauben will, sofern sechs Wochen pro Jahr an Fremdvermietung nicht überschritten werden. Hier bleibt abzuwarten, wie Realität und Realpolitik zueinanderfinden.

Die Immobilienblase ist eine Mär?

Nun ja, nach so vielen Jahren, in denen sich der Immobilienboom bemerkbar machte ist die Frage, die sich viele Investoren und Immobilieneigentümer in 2017 stellten, nachvollziehbar. Die alte Regel "nach 10 fetten Jahren folgen 10 magere" ist eine Binsenweisheit. Und doch sind die grundlegenden Faktoren in Deutschland und auch innerhalb der Europäischen Union nicht zwangsweise auf eine Immobilienblase geeicht. Die Spekulationen mit Immobilien hielten sich in Grenzen, die Zinsstabilität ist dank EZB gewährleistet und allein die Preisexplosionen können nicht als Negativanzeichen gewertet werden. Von ehemals amerikanischen Verhältnissen sind wir jedenfalls noch weit entfernt.

Das Risiko wird auch deshalb geringer, da der Gesetzgeber nunmehr von den finanzierenden Banken verlangt die Tragfähigkeit einer Immobilienfinanzierung nachhaltig zu prüfen. Wer die Zinsen und Tilgungen nicht auch zukünftig stemmen kann, erhält nun kein Fremdkapital mehr und das sichert den Immobilienmarkt. Und wer sich an gewisse Regeln hält, wird wohl auch in 2018 gute Konditionen für eine Immobilienfinanzierung aushandeln können.

Tipp: Analysten gehen davon aus, dass ab Sommer 2018 die Zinsen anziehen. Hier sollte man sich planerisch bereits im ersten Quartal mit seiner Hausbank ins Benehmen setzen und Angebote einholen.

Wohnungsnot und Bautätigkeit

Die Wohnungsnot hielt auch in 2017 an, mehr noch, sie verschärfte sich. Vom politisch gewollten Soll, mithin 400.000 Neubauten Deutschlandweit, sind die Metropolen aber weit entfernt, gerade dort, wo die Mieten exorbitant stiegen. Doch nicht nur in den Großstädten ist der Run unter den Wohnungsinteressenten groß gewesen. Gerade die Mittelstädte mit ihren Universitäten werden immer beliebter und dort konnten Investoren gute Renditen einfahren.

Die gute Nachricht resultierte aus dem Wohnatlas 2017, der bis ins Jahr 2030 die Immobilienpreise als stabil bezeichnete, mit einigen Unterschieden innerhalb der Bundesrepublik.

Doch warum wurde nicht soviel gebaut, wie gewollt? Sicher sind die Handwerksbetriebe teils überfordert, aber es fehlt schlichtweg an Bauland und dies trieb die Preise ebenfalls in ungeahnte Höhen. Das Wort Baulandmangel war eines der Schlüsselworte in der Immobilienbranche und wird es wohl in 2018 ebenfalls bleiben.

Aber nicht nur private Investoren hielten sich in Teilen bei der Bautätigkeit zurück. Die Kommunen vor allem konnten den sozialen Wohnungsbau nicht ankurbeln, wie es nötig gewesen wäre. Fakt ist, dass der Sozialwohnungsbau angekurbelt werden muss um auch einkommensschwachen Haushalten ein Wohnen innerhalb der Großstadtregionen zu ermöglichen.

Das Wort Gentrifizierung war in diesem Zusammenhang ebenfalls bei Google ein oft eingegebenes Suchwort und tatsächlich konnten Bewegungen innerhalb der Metropolen festgestellt werden, die die soziale Mixtur der Städte nachhaltig veränderten und so auch das Wohnklima in den Kiezen.

Wie auch immer, Papa Staat konnte durch die vielen Immobilienkäufe viel Geld einnehmen. Allein 12 Milliarden Euro flossen 2017 an die Länder, der Grunderwerbsteuer sei Dank. Viele Experten wollen diese Steuerart bundesweit vereinheitlichen und vor allem reduziert wissen. Letztlich hat sie ebenfalls einen Anteil daran, dass die Preise für Immobilien in die Höhe schossen. Das dies bundeseinheitlich in 2018 geregelt wird, halten Experten aber für sehr unwahrscheinlich.

Neue Gesetze in 2018 und die Entwicklung am Immobilienmarkt

Gleich vorab die gute Nachricht. Zwar werden die Bauzinsen in 2018 steigen und sich so von den Zinsen Anfang des Jahres entfernen, aber bis Oktober 2018 gehen Experten nicht von gravierenden Zinssteigerungen aus, solange der derzeitige Chef der EZB seinen Chefsessel innehat. Doch die Zinswende in den USA und die Zinserhöhung in Großbritannien lassen aufhorchen. Es ist daher empfehlenswert noch im ersten Halbjahr 2018 die Zinsen langfristig zu sichern.

Ab dem 01. Januar 2018 wird es für den Verbraucher in punkto Bautätigkeit positive Veränderungen geben und die Baufirmen sehen sich vor einer riesigen Herausforderung. Das Baurecht ist nunmehr Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches und die Vorteile für Immobilienbesitzer groß und die Schadenersatzleistungen neu geregelt. Es bleibt nur abzuwarten, wie die Handwerksbetriebe damit umgehen, letztlich sind sie es, die gewissermaßen den schwarzen Peter haben.

Auch in 2018 rechnen Experten damit, das altersgerechtes Umbauen sowie Unterstützungen zur Einbruchssicherung von der KFW unterstützt werden, ebenso wie energetische Sanierungen.

Und der Wohnungsmarkt? Wird es spürbare Entlastungen geben? Nun, es ist relativ klar, dass das Thema Immobilienmarkt bei der Gründung einer neuen Regierung, wohl im ersten Quartal 2018, eine große Rolle spielen wird. Wohnungsmangel ist und bleibt ein zentrales Thema, gesellschaftspolitisch, wie auch im Alltag von Wohnungssuchenden und Vermietern. In solch stürmischen Zeiten kann und sollte man froh sein, wenn einem Profis zur Seite stehen, ob nun ein versierter Hausverwalter, oder auch ein guter Steuerberater.

Mieten und Nebenkosten steigen auch in 2018

Nach unlängst veröffentlichten Daten geht der Deutsche Mieterbund davon aus, dass die Mieten in den Großstädten um 10 Prozent steigen werden, gerade dort, wo Wohnraum extrem knapp ist. Im Mittel gehen die Analysen von fünf Prozentpunkten aus. Und nicht nur bei Neuverträgen wird die Peisspirale ansetzen, sondern auch bei Bestandsmieten werden Vermieter an der Preisschraube drehen. Das ist, so unsere Meinung, auch notwendig. Deutschlandweit existieren Altverträge die vor Jahrzehnten geschlossen wurden. Eine Anpassung der Mieten kann, sofern im Rahmen durchgeführt, notwendige Sanierungen wieder durchführbar gestalten und die Renditen etwas positiver gestalten.

Die schlechte Nachricht ist aber die Teuerung der Nebenkosten, die sowohl Mieter als auch Vermieter treffen wird. Wenn die Abrechnungen der Versorger Anfang 2018 in die Briefkästen flattern, können sich die Verbraucher auf gut 10 Prozent Mehrkosten für Öl und Gas einstellen, im Durchschnitt und ohne Betrachtung der regionalen Unterschiede. Bei Fernwärme ist von zwei Prozent Nachzahlung auszugehen und die sonstigen Nebenkosten wie Schornsteinfeger, Abwasser und Wasser schlagen nur mit einem Prozent mehr zu. Am Ende schmälert dies die Renditen der privaten Kleinsteigentümer, zumindest auf den zweiten Blick. Denn je höher die Nebenkosten umso geringer fällt der marktfähige Spielraum für den Nettomietzins aus.

Das Bauen wird in 2018 teurer

Wer in 2018 ein Haus bauen will, oder als Vermieter Sanierungen oder Modernisierungen vornehmen will wird im neuen Jahr tiefer in die Tasche greifen müssen. Die Handwerkerpreise werden in 2018 in Teilen exorbitant steigen. Denn wer kennt es nicht, dass man mit langen Wartezeiten rechnen muss, bis die Bau- und Handwerksbetriebe tätig werden können.

Das hat zwei Gründe: Erstens gibt es zu wenig Handwerker, um den Bauboom Herr zu werden. Und Zweitens erhöht die Nachfrage natürlich den Preis und so wird im neuen Jahr das Handwerk wieder auf "goldenen Boden" stehen. Davon profitieren, wie auch in 2017, vor allem Ausbaubetriebe wie Dachdecker, Trockenbauer, Elektriker oder Fliesenleger. Diese Formulierung mag übertrieben wirken, wenn man bedenkt, unter welchem Preisdruck die Branche seit Jahren leidet, den günstigen Angeboten aus Osteuropa geschuldet. Doch immer weniger Fachbetriebe stehen dem Auftragsboom entgegen und die Dieselaffäre wird es nicht leichter machen.

Kurzum: Vermieter und Immobilieneigentümer werden in 2018 an der hohen Wohnraumnachfrage partizipieren und regional können die Mietzinsen angepasst werden. Ebenso scheint das Thema Mietpreisbremse zumindest bis zu Sommer keine große Rolle zu spielen, aber unter dem gesellschaftspolitischen Druck werden sich alle Vermieter warm anziehen müssen, sofern es erneut zu einer GroKo kommen sollte.

Die steigenden Nebenkosten sind ein Wehrmutstropfen und auch die Preissteigerungen der Handwerksbetriebe, inklusive langer Wartezeiten. Aber in der Position als Verbraucher gegenüber Handwerksbetrieben wird sich das neue Baurecht auch für Immobilieneigentümer positiv darstellen.

Foto: (c) kebox/fotolia.com

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