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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

02.11.2016

Der Immobilienkauf und seine fünf Risiken

Die Immobilienpreise steigen, die Renditen scheinen beim Baugold sicher, dank stetiger Nachfrage, das Zinsniveau ist im Keller und andere Anlageformen schwächeln. Da ist der Immobilienkauf doch die beste Option, oder? Schließlich schafft man Sicherheit und auch was für das Alter. Doch es gibt fünf Risiken, die Immobilienkäufer vor dem Kauf bedenken sollten.

Immobilienkauf und seine fünf Risiken

Das Haus am Stadtrand ist ideal für die kleine Familie, das Grundstück nicht zu groß, das Haus nicht zu klein, Infrastruktur stimmt und finanzierbar ist es auch. Da kann eigentlich nichts schief gehen, wenn man den Kaufvertrag unterschreibt, letztlich schafft man Eigentum und das sichert auch den Lebensabend. Egal, jedes Investment in Immobilien lohnt, so meinen viele Träumer.

So, oder so ähnlich denken viele, gerade in Zeiten, in denen der Immobilienkauf fast zum Sport geworden ist, dank den Bedingungen und der Presse, die diese Anlageform anpreisen. Doch es gibt Risiken, die den Traum vom Eigentum zur Albtraum werden lassen können. Die fünf wichtigsten haben wir zusammengestellt:

Eine Anlage heißt großes Risiko

Wer sein Geld hauptsächlich in eine Immobilie steckt unterliegt vielerlei Risiken. Lebensumstände wie Trennung oder Arbeitslosigkeit können dazu führen, dass Tilgung und Zinsen nicht mehr bezahlt werden können und das Risiko des Kapitalverlustes droht.

Wer aber sein Investment streut, vielleicht auch indirekt durch Anteile mehrere Immobilienfonds oder Aktien dieser Branche am Immobilienboom teilhaben will, kann weitaus sicherer auf geänderte Lebensumstände reagieren und dennoch am Boom partizipieren.

Das Zinsrisiko von morgen

Immobilienfinanzierungen sind eine Anlage, die meist auf Jahrzehnte angelegt ist. Doch wie hoch sind die Zinsen für Baukredite und Hypotheken in 15, 20 oder 30 Jahren? Nach jedem Tief kommt irgendwann ein Hoch, auch das der Kreditzinsen, so Experten. Meistens werden die Zinsen für 10, maximal 15 Jahre fest geschrieben. Aber danach muss neu verhandelt werden. Bei zu knapper Finanzierungskalkulation kann die Anschlussfinanzierung platzen und der Schuldner muss im Zweifel den Gesamtschuldbetrag in Gänze bezahlen.

Tipp: Legen Sie einen Teil Ihrer Einnahmen parallel woanders an (Bausparvertrag, Immobilienfonds etc.), um nach der Zinsfestschreibung auf das bis dahin aufgebaute Kapital zurückgreifen zu können.

Das Risiko von Reparatur und Modernisierung

An jeder Immobilie nagt der Zahn der Zeit und in gewissen Zeitabständen sind Dach, Außenfassade, Heizungsanlage und vieles mehr zu reparieren, beziehungsweise zu ersetzen. Experten beschreiben es so: wer nicht in seine Immobilie durch Reparatur und Instandhaltung investiert, verliert jedes Jahr bis zu zwei Prozent an Wert.

Tipp: Mit anderen Worten: Vor dem Kauf sollte bedacht werden, dass Gelder für Instandhaltungsmaßnahmen zur Seite gelegt werden müssen, die aber nicht in für andere Anschaffung aufgezehrt werden. Gerade im Alter und bei Rentenbezug fehlt es oft an Geld für notwendige Reparaturen am selbst genutzten Eigenheim.

Die Preisentwicklung für Reparaturen in den nächsten Jahren abzuschätzen ist schwer, aber preiswerter wird es garantiert nicht, wenn es in 25 Jahren durchs Dach regnet.

Das Risiko durch die Politik

Regulatorische Änderungen nennen Experten dieses Risiko. Klar ausgedrückt bedeutet es, dass kein Immobilienbesitzer oder ?Käufer heute weiß, welche Gesetzesänderungen in 10 oder 30 Jahren das Eigentum belasten. Auflagen durch den Gesetzgeber können sich ändern, für Eigentümer verschlechtern.

Ob geänderte Steuergesetze, oder eine Verbindlichkeit bei energetischen Sanierungen, es ist ein Blick in die Kristallkugel und dennoch ist das Risiko nicht zu unterschätzen. Denn bereits heute sieht die Energiesparverordnung vor, dass eine Fassadendämmung angebracht werden muss, wenn mehr als 10 Prozent der Fassade erneuert werden. Das zumindest hat man vor 10 Jahren nicht einmal geglaubt.

Der Standort ist morgen nicht derselbe

Viele Immobilienexperten halten das Standortrisiko für das größte, beziehungsweise das umfassendste. Auch wenn der Immobilienboom anhält, so kann sich der Wert einer Immobilie in 15 oder 20 Jahren eher stagnativ entwickeln, im schlimmsten Falle sogar reduzieren.

Gerade wenn die Investition im heute darauf angelegt ist, dass die Immobilie irgendwann verkauft werden soll, ist dieses Risiko nicht zu verachten. Denn wenn in ein paar Jahren eine Müllverbrennungsanlage nebenan gebaut wird, oder eine Diskothek nebenan eröffnet, reduziert sich der tatsächliche Verkaufswert drastisch.

Tipp: das "Lage, Lage, Lage" kennt jeder Interessent von Immobilien. Achten Sie auch intensiv auf die Umgebung, wie sie sich entwickeln wird und fragen Sie bei den öffentlichen Behörden nach, wie sich die Region Rund um Ihre Immobilie in den nächsten Jahren verändern wird.

Im Resümee ist der Immobilienkauf ohne Zweifel in der heutigen Lage die ideale Anlageform. Und doch gibt es Risiken, die sich meistens erst in Jahren zeigen und die eigene finanzielle Situation belasten können. Wer nachhaltig plant und sein Geld "streut", kann am Immobilienboom partizipieren und sein Geld wirklich mehren.
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