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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

03.05.2016

Der Gewerbe-Mietvertrag und was Vermieter beachten müssen

Mietverträge zwischen Vermietern und Gewerbetreibenden unterliegen weitaus lockereren Spielräumen als Wohnraummietverträge. Dies schafft aber diverse Unsicherheiten in Punkto Kündigung, Übergabeprotokoll, Gefahrtragungen unterschiedlicher Art oder auch der Verwendung der Räumlichkeiten. Worauf sollten Vermieter unbedingt achten, wenn ein Gewerbemietvertrag geschlossen wird? Wir wollen Sie sensibilisieren.

GewerbemietvertragIn vielen Mehrfamilienhäusern befinden sich, meist im Erdgeschoss oder auf den Innenhöfen, gewerblich ausgewiesene Räume, die entsprechend der Nutzungsverordnung als Gewerberäume vermietet werden. Klar sollte von Beginn an sein, dass die Regelungen eines Gewerbemietvertrages in weitaus geringerem Maße vom Gesetzgeber geschützt werden, als bei Wohnraum.

Demzufolge müssen Vermieter weitaus mehr bedenken und beachten, da einige Gewerbebetriebe von Hause aus Gefahren in sich tragen und unter Umständen durch falsche oder vergessene Regelungen eine gewerbliche Änderung der Räume die Immobilie im Wert negativ beeinflussen kann.

Wir wollen also sensibilisieren und anraten, sich unbedingt eine kompetente Hausverwaltung zu suchen, wenn es um den Gewerbemietvertrag geht.

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Der Unterschied zwischen Wohnraum- und Gewerbemietvertrag

Wie bereits an anderer Stelle detailliert betrachtet, gelten für Wohnraummietverträge insoweit umfassende gesetzliche Vorgaben, als dass der Mieter als Privatperson besser geschützt wird.
  • Nur besondere Gründe bedingen eine Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Ob kein Interesse mehr an einer Vermietung, oder die Immobilie wäre teurer vermietbar als zuvor, sind keine Gründe für eine Kündigung des Gewerbemietvertrages seitens des Vermieters.
  • Gewerbemietverträge sind generell immer kündbar, es sei denn, Sie haben sich auf eine bestimmte Laufzeit geeinigt und ausdrücklich vereinbart, dass der Vertrag nur beim Vorliegen bestimmter Bedingungen kündbar ist.
  • Die Kündigungsfrist für Privatmieter verlängert sich, je länger das Mietverhältnis besteht, bei Gewerbemietverträgen bleibt die Kündigungsfrist stets gleich.
  • Privat genutzte Mieträume können insoweit schwerer durch den Vermieter geräumt werden, als dass die Gerichte in solchen Fällen auf Antrag des Mieters eine Räumungsfrist einräumen müssen. Gewerberäume können seitens des Vermieters dagegen zügiger geräumt werden.
  • Die Nachforderung von Nebenkosten ist bei Gewerbemietverträgen mit drei Jahren länger möglich, als bei Wohnraummietverträgen, bei denen innerhalb eines Jahres eine Abrechnung erfolgen muss, wenn man die Ansprüche als Vermieter nicht verlieren will.
  • Vertragswerke im Gewerbebereich sind also weitaus flexibler in der Gestaltung und fordern den Vermieter umso mehr heraus, als dass neben den juristisch haltbar zu formulierenden Vertragsteilen auch die Individualität des Gewerbes in Punkto Sicherheit beachtet werden muss. Hier sollten die einzelnen Regelungsbereiche klar und umfassend besprochen und im Mietvertrag geregelt sein.

    Die Risiken der Gewerbeart

    Vermieter sollten stets das Risiko des Gewerbebetriebes beachten, der in den angemieteten Räumen zukünftig agiert. Viele Gewerke bedingen ein Umweltrisiko an sich. So kann eine KFZ-Werkstatt das Risiko in sich tragen, dass Öle und Benzine den Boden verunreinigen können. Ebensolches gilt für Chemische Reinigungen oder auch Restaurationen, bei denen ein Fettabscheider unabdingbar vorhanden sein sollte.

    Ferner besteht die Gefahr, dass ohne klare Regelungen zur Nutzung der Räumlichkeiten aus einem Restaurant schnell ein Rotlichtbetrieb werden kann. Um dies zu verhindern sollten sie Nachfolgendes regeln.

    Klarheit durch das Übergabeprotokoll bei Gewerbemietverträgen

    Das Übergabeprotokoll sollte als Anlage zum Gewerbemietvertrag mit dem zukünftigen Mieter angefertigt und von beiden Seiten unterschrieben werden. In diesem regelt sich zum Beispiel der Zustand des Objektes an sich. Denn bei Gewerbebetrieben mit einem hohen Risikofaktor sollten Sie ggf. vorab durch Gutachten beweisen, wie der Zustand vor Anmietung war, um nicht auf Schadenersatzansprüchen sitzen zu bleiben.

    Über das Übergabeprotokoll sollten auch alle bisherigen Einbauten und Zustände konkret benannt werden. Gewerbebetriebe neigen an sich dazu, die Räumlichkeiten an die Bedürfnisse des Gewerkes anzupassen. Deshalb sollte jedwede Änderung durch den Gewerbemieter bezüglich An- und Umbauten das Einverständnis des Vermieters voraussetzen. Und genau so sollte man es auch im Gewerbemietvertrag formulieren.

    Ebenfalls sollte die Verwendung der Räume klar und explizit im Mietvertrag notiert werden. Einfach nur den Verwendungszweck "Lokal" zu benutzen ist nicht ausreichend. Besser ist eine detaillierte Beschreibung wie "Betreiben einer Speisewirtschaft", um am Ende nicht doch eine Stripteasebar im Mehrfamilienhaus zu haben. Denn die weiterführenden Probleme wie schlechtere Vermietbarkeit oder Wertverlust der Immobilie an sich können schwer wiegen.

    Sofern man als Vermieter also den Nutzungszweck genau formuliert und durch ein Übergabeprotokoll den Zustand der Immobilie bestätigt, besteht bei Nichtbeachtung des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht.

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    Am Ende ist also der Gewerbemietvertrag ein frei formulierbares Vertragswerk mit weitaus geringeren gesetzlichen Rahmenbedingungen, als dass das bei Vermietungen von Wohnraum der Fall ist. Bedenken Sie also die Risiken des Gewerbes an sich, schaffen Sie Klarheit durch detaillierte und deutliche Formulierungen im Mietvertrag und sorgen Sie durch ein Übergabeprotokoll für Sicherheit - Ihre eigene. Und denken Sie daran: Formulieren Sie nicht einfach drauf los, sondern vertrauen Sie auf kompetenten Beistand durch eine Hausverwaltung, denn Unwissenheit schütz nun mal vor Strafe nicht.
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