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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

19.02.2016

Der BGH als Freund der Tierhaltung in Mietwohnungen

Bereits 2013 stellte der Bundesgerichtshof in einem Falle klar, dass Vermieter über Klauseln im Mietvertrag eine Tierhaltung nicht generell verbieten dürfen. Und doch bleibt dieses Thema, gerade in Mietwohnungen, ein Reizthema zwischen Mieter und Vermieter und auch innerhalb einer Hausgemeinschaft sind Tiere oft Stein des Anstoßes. Wir wollen Klarheit schaffen, ob Hund und Katz, oder Giftschlange und Kaninchengatter stets willkommen sein müssen, für den Vermieter.

Zuweilen fragen sich einige Richter landein und landab, ob es noch andere Themen gibt, als die Frage nach der Tierhaltung in Mietwohnungen. Da klagt der audiotiv-sensible Mieter gegen seinen Nachbarn wegen Lärmbelästigung durch Hundegebell Tierhaltung in der Wohnung | Foto: (c) Ermolaev Alexandr / Fotolia.comund ein Vermieter sieht sich einbehaltenden Mietanteilen entgegenstehen, weil ein Mieter auf Grund von Allergien gegen die Kaninchen des Nachbarn aufbegehrt. Ja, in deutschen Gerichten geht es oft um Hund und Katz. Aber seit 2013 herrscht zumindest etwas Klarheit:

Der BGH und gesetzliche Bestimmungen zur Tierhaltung in Mietwohnungen

Grundsätzlich ist jeder Bürger in diesem Lande frei, wenn es um die Frage geht, ob er ein Tier hält, oder nicht. Ausnahmen gelten nur für bedrohte Tierarten und solche, von denen eine Gefahr ausgeht, für diese bedarf es bestimmter und klarer Haltungsregelungen. Ergo kann doch also jeder Bürger jedwedes Tier in jeder Mietwohnung halten, oder?

Das Bürgerliche Gesetzbuch, BGB, formuliert in § 535, Absatz 1 klar den Grundgedanken der so genannten "Gebrauchsgewährungspflicht" eines Vermieters. Demzufolge ist der Mieter grundsätzlich erst einmal frei, wenn es um Tierhaltung geht. Aber oft finden sich im Mietvertrag, oder auch den allgemeinen Geschäftsbedingungen von Vermietern Klauseln und Bestimmungen, die eine Tierhaltung generell untersagen.

Doch bei der so genannten "Kleintierhaltung", zu denen Hund, Katz und Maus gehören sind, nach einer Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes aus 2013, Aktenzeichen VIII ZR 168/12 Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die eine Tierhaltung pauschal und generell untersagen.

In dem betreffenden Falle hatte ein Vermieter die Tierhaltung im Mietvertrag verboten und ebenso in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen explizit verneint. Der Mieter wehrte sich gegen die Abschaffung seines Mischlingshundes und der zuständige VIII. Zivilsenat des BGH entschied im Revisionsverfahren darüber hinaus, dass Geschäftsbedingungen des Vermieters, die die Haltung von Hunden und Katzen untersagen gemäß § 307, Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind.

Tipp: Als Vermieter ist man berechtigt die Frage nach der Haltung von Haustieren im Mietinteressentenbogen zu stellen. Der Mieter hat die Pflicht wahrheitsgemäß zu antworten. Zumindest dieses Mittel der Erfragung im Vorfeld ist möglich und im Zweifel sollte dies auch vermieterseitig erfolgen.

Eine Klausel im Mietvertrag, dass eine Tierhaltung angemeldet werden muss, kann und sollte also im Mietvertrag enthalten sein, und dies ist auch nach wie vor rechtlich erlaubt, so wie das Oberlandesgericht Hamm unter WM 1981, Seite 53 bereits entschied. Nur kann ein Mieter im Einzelfall dagegen vorgehen. Diese Regelung macht auch insoweit Sinn, als dass eine Haltung von Blindenhunden für den Mieter (lebens-) notwendig sein kann.

Einzelfallbetrachtungen bei der Tierhaltung in Mietwohnungen

Nun, im Zweifel gilt aber stets die Einzelfallbetrachtung und nur dann können Vermieter die Tierhaltung individuell verbieten, wenn die "Störfaktoren" für andere Mieter wirklich überwiegen.

Und bei einigen Tierarten ist eine so genannte Haltungserlaubnis zwingend erforderlich. Als Beispiel kann hier die Haltung von vielen Kaninchen auf dem Balkon angesehen werden, Stichwort Geruchsbelästigung. Ein anderes Beispiel sind Tiere, von denen eine wirkliche Gefahr ausgeht, so zum Beispiel die süße Schlange, die sich nach einigen Monaten als giftig heraus stellt oder auch Würgeschlangen, Giftspinnen und Skorpione, unabhängig von der Haltungsart- und weise.

ABER: So einfach hat ein Mieter nicht das generelle Recht auf Tierhaltung

Der BGH stellte ebenfalls klar: Auch wenn eine Klausel im Mietvertrag, die eine Tierhaltung pauschal verbietet unwirksam sei, kann ein Mieter keine Hunde und Katzen halten, ohne jegliche Rücksicht auf andere Mieter zu nehmen. Die Belange und das Interesse aller Mietvertragsparteien und Hausbewohner müssen konkret geprüft werden. Hier sollten Vermieter dies auch schriftlich und nachweisbar überprüfen, bevor sie gegen eine Tierhaltung vorgehen.

Foto: (c) Ermolaev Alexandr / Fotolia.com

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