Diese Website benutzt Cookies. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus. Ok Datenschutzerklärung

Den Mietpreis für Ihre Immobilie richtig kalkulieren - Teil II


Die Kalkulation des zukünftigen Mietzinses kann auf unterschiedlichste Weise vollzogen werden. Doch Vieles ist zu beachten, wenn es um Indexmiete, ortsübliche Vergleichsmiete oder Staffelmietverträge geht. Um eine Immobilie stets renditeorientiert zu halten müssen Vermieter den Mietpreis, trotz diverser gesetzlicher Einschränkungen, richtig kalkulieren und die Balance halten zwischen höchst möglichen Einnahmen und einer guten Vermietbarkeit.

Ob durch ein Erbe oder einer Kauf, ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus, der Mietzins ist der Garant für die zukünftige Rentabilität einer Immobilie. Doch so einfach mal die Miete erhöhen ist gesetzlich nur in einem bestimmten Rahmen möglich. Um nachhaltig Mehreinnahmen zu erzielen ist die Betrachtung des betreffenden Wohnungsmarktes ebenso entscheidend, wie mietvertragliche Vereinbarungen die eine regelmäßige Mehreinnahme an Miete garantieren, so wie die Indexmiete (in Teil 1 beschrieben). Es gibt aber eine Reihe weiterer Optionen.

Die Staffelmiete als nachhaltige Mehreinnahme

Paragraf 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB, schreibt vor, dass der Mietzins mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben muss. Und genau hier setzen die vertraglichen Vereinbarungen zur Staffelmiete an. Dabei erhöht sich die Miete jedes Jahr um einen fest gelegten Betrag und darf in drei Jahren auch mehr als 20 Prozent der Ursprungsmiete betragen.

Aber Achtung in Gebieten, in denen bereits die Mietpreisbremse Gültigkeit erlangt hat, wie zum Beispiel Berlin. Hier darf jede neue Staffelmiete nur bis zu 10 Prozent über der ?ortsüblichen Vergleichsmiete? liegen. Das heißt aber nicht, dass die Staffelmietvereinbarung in einem solchen Fall gleich komplett nichtig ist. Nur der diese Vorgabe überschreitende Betrag ist unwirksam.

Die Vorteile der Staffelmiete zeigen sich vornehmlich in den Regionen ohne Mietpreisbremse. Der Vermieter braucht nicht bei jeder Erhöhung der Miete durch die Staffelung eine Zustimmung des Mieters. Solche Verträge können sowohl unbefristet, als auch befristet geschlossen werden und auch die Staffelung an sich kann zeitlich frei gewählt werden, zum Beispiel erst nach drei Jahren für drei Jahre eine Staffelung vorsehen und dann erst wieder im siebten Jahr bis zum zehnten Jahr.

Ein weiterer Vorteil ist der, dass Staffelmietverträge nicht den Kappungsgrenzen unterliegen. Allein das Wirtschaftsstrafgesetzbuch schränkt den Vermieter durch den § 5 entsprechend ein. Denn eine Mieterhöhung ist demzufolge nur dann ordnungswidrig, wenn der Mietzins bei ausgewiesener Wohnungsknappheit 20 Prozent und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Und ein weiterer Vorteil ergibt sich daraus, dass die Staffelmietvereinbarung selbst dann gilt, wenn in Zukunft in dem betreffenden Gebiet die Mietpreisbremse Einzug hält.

Achtung: Damit eine Staffelmietvereinbarung gültig ist muss unbedingt der Zeitpunkt der Erhöhung wie auch der genaue Betrag im Mietvertrag benannt werden.

Eine Abschließende Empfehlung, ob Index- oder Staffelmietvertrag die bessere Wahl ist, kann nicht gegeben werden. Nur so viel ist klar: In Regionen mit Mietpreisbremse ist die Indexmietkalkulation ideal, auch wenn der Vermieter jede Erhöhung beim Mieter schriftlich geltend machen muss. Diesen bürokratischen Aufwand müssen Vermieter mit Staffelmietvereinbarungen nicht betreiben und der Vorteil der Wirksamkeit, auch nach Einführung der Mietpreisbremse, liegt auf der Hand.

Tipp: Egal für welche Form der zukünftigen Mietkalkulation man sich als Vermieter entscheidet, der Weg zum Rechtsanwalt oder ein Gespräch mit der Hausverwaltung sollte auf jeden Fall im Vorfeld unternommen werden, wenn Sie den Mietpreis für Ihre Immobilie richtig kalkulieren wollen.

Gesetze die eine einfache Kalkulation des Mietpreises schwierig machen

Es gibt in Deutschland gut 600 Mietspiegel von Städten und Gemeinden an denen sich Vermieter orientieren können. Doch dort wo sie fehlen braucht es Vergleiche zu anderen Objekten in Sachen Größe, Standard und Lage und das erschwert eine gute und nachhaltige Kalkulation. Und auch sonst sind Vermieter, aber auch Mieter verunsichert, da sich nicht nur der Wohnungsmarkt zunehmend angespannt zeigt, sondern auch die Mietpreisbremse in Teilen eingeführt wurde und das Bestellerprinzip für den Makler eingeführt wurde.

Und wenn man bedenkt, dass es ein zweites Mietrechtspaket geben soll, dass die Möglichkeiten reduziert, eine Immobilie renditeorientiert zu führen fragen sich viele Vermieter, wohin die Reise gehen soll.

Nach der verschärften Mietpreisbremse soll der Bezugszeitraum der Mietspiegel von vier auf 10 Jahre ausgeweitet werden. Da die Mieten aber in den letzten fünf Jahren in den Ballungsräumen um mindestens 15 Prozent stiegen und davor nicht, reduziert das den Spielraum in der Kalkulation neuer Mietzinse. Und auch bei Sanierungen will die Bundesregierung die Umlagefähigkeit der Kosten von neun auf 11 Jahre reduzieren und eine Amortisation verlängert sich demzufolge. Es wird also immer schwieriger einen nachhaltigen Weg zu finden und neue Anpassungsstrategien müssen her.

Möbliertes Wohnen ist das Wohnen der Zukunft?

In hervorragenden Lagen von Großstätten beginnen viele Vermieter ihre Mietwohnungen möbliert am Markt zu platzieren und das mit zunehmendem Erfolg. Der Grund liegt ganz einfach darin, dass Mietswohnungen die möbliert sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind.

Klar sollte sein, dass dies zwei Probleme mit sich bringt: Erstens sind Wohnungen, die Möbel und damit einen eigenen Wohnstil besitzen, schwerer zu vermieten, denn jeder Mensch hat individuelle Vorstellungen, wie er wohnen will. Und zweitens muss der Vermieter vorab investieren und die Anschaffungskosten in der Mietkalkulation berücksichtigen.

Aber man sollte diese Alternative vornehmlich dann berücksichtigen, wenn die Wohnungen eher klein sind und das Publikum ohnehin sehr flexibel ist, wenn es um Ein- und Auszug geht. Und wenn man einen eher schlichten und modernen Einrichtungsstil wählt besteht vor allem bei dem modernen Mieter, der unter Umständen nur für zwei oder drei Jahre anmieten will, eine gute Chance die Rendite für die gesamte Immobilie zu erhöhen.

Am Ende ist festzuhalten, dass das Mietrecht immer komplexer wird, der Wohnungsmarkt immer unübersichtlicher und es zunehmend ratsam ist seine Immobilie einem Fachmann, einer Hausverwaltung zum Beispiel, vertrauensvoll in die Hände zu legen. Letztlich gibt es Spielräume um den Mietpreis seiner Immobilie marktkonform und nachhaltig gut zu kalkulieren. Und dies sollte man ausnutzen.
Für Hausverwalter
Die einfache Mitgliedschaft

ist kostenlos und jederzeit kündbar. Melden Sie sich jetzt an und lernen Sie uns und unser Netzwerk kennen, stellen Sie sich und Ihre Firma vor und erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten von HausverwalterScout.

Kostenlos und unverbindlichFinden Sie eine passende Hausverwaltung in Ihrer Nähe

  • 1.

    Postleitzahl eingeben

  • 2.Kostenlose Anfrage stellen
  • 3.Angebote erhalten und vergleichen!