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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

01.06.2016

Den Mietpreis für Ihre Immobilie richtig kalkulieren - Teil I

Viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern fragen sich, in welchem Maße sie den Mietzins erhöhen können, denn viele Immobilienkäufer hadern mit der Höhe der Miete bei Neuvermietung und auch Eigentümer innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften tun sich schwer in der Preisgestaltung. Worauf kommt es bei der marktgerechten Kalkulation für den Mietpreis an, wie funktioniert die Staffelmiete und lohnt sich die Vermietung einer möblierten Wohnung? Wir haben die Antworten auf diese Fragen.

Mietpreis richtig berechnen.
Das Mehrfamilienhaus hat einen neuen Besitzer, die Mietverträge sind schon alt und eigentlich möchte der neue Immobilienbesitzer die Miete, wie auch die Wohnungen selbst auf den aktuellen Stand bringen. Nur wie kalkuliert man den Mietzins eigentlich und welche gesetzlichen Grundlagen müssen Vermieter dabei beachten? Wir wollen zu den wichtigsten Punkten aktuelle Informationen liefern, die am Ende ein Gesamtbild ergeben, damit sich die Immobilie als Renditeobjekt auch nachhaltig lohnt.

Der Markt, die Lage, der Wohnungsstandard

Generell sollte man zwei Überlegungen bei der Mietkalkulation unternehmen: Erstens, ob die zukünftige Miete dem Wohnungsmarkt entspricht und zweitens, ob der Standard der Wohnung zur Preiskalkulation passt.Orientierung und Sensibilisierung für den Wohnungsmarkt erhält man durch vergleichbare Mieten in der näheren Umgebung, bei Wohnungen mit gleichem Standard oder auch bei einem Blick in den Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde. Nicht jede Lage innerhalb einer Region verspricht hohe Mietzinskalkulationen, denn eine Straße weiter weg, kann der Mietpreis weitaus geringer sein.

Tipp: Auch wenn ein hoher Mietzins die Rendite einer Immobilie erhöht, so sollte sie dem Standard, also den Einbauten und "Extras" der Wohnung insoweit entsprechen, als dass die Wohnung nachhaltig vermietbar ist. Letztlich führt eine zu hohe Mietkalkulation zu Leerständen. Im Kern muss die Miete zum Markt und zur Nachfragesituation passen.

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Der Verbraucherindex als Kalkulationsgrundlage

Die höchstzulässige Nettomiete ist das Ziel, soweit, so klar. Um dies zu erreichen ist die so genannte "Indexmiete" zurzeit (noch) die ideale Grundlage. Der Indexmietvertrag gemäß § 557 b des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB, orientiert sich dabei nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietspiegel, sondern an der Inflation.

Der Mietvertrag enthält ergo die wirksame Klausel, dass der Nettomietzins an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst, beziehungsweise erhöht wird. Der Verbraucherpreisindex wird alljährlich vom statistischen Bundesamt ermittelt. Lag der Index im Mai 2006 noch bei 93,5 so liegt er im März 2016 bei 107,3.Sofern also die Ausgangsmiete gesetzeskonform bestimmt wurde, orientiert sich die zukünftige Erhöhung, rechtlich bisher unantastbar, an der Inflationsrate, was bis dato dazu führte, das Indexmieten dauerhaft höher lagen, als wenn die so genannte "ortsübliche Vergleichsmiete" herangezogen wurde.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass der Vermieter den Preis selbst bestimmen kann, sofern er sich nicht im Bereich des Wuchers bewegt. Und, das ist entscheidend, die Miete kann später auch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der Mietvertrag läuft? wie kann man den Mietzins erhöhen?

Gerade private Vermieter von Eigentumswohnungen, aber auch von Mietshäusern, scheuten stets die Auseinandersetzung mit den alteingesessenen Mietern und somit blieb der Nettomietzins oft über Jahrzehnte gleich und eine stetige Erhöhung der Miete war meistens nie vorgesehen. Das dies die Rendite einer Immobilie, betrachten man Instandhaltungskosten und das "Abwohnen" der Immobilie, stark schmälert, ist klar.Erst bei Neuvermietungen wurde dann ein neuer Mietzins kalkuliert, doch im Gegensatz zu früher darf dieser bei Bestandsimmobilien nur noch um 10 Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.

In Teil II betrachten wir die Möglichkeiten des Staffelmietvertrages, wohin die Reise mit der Mietpreisbremse geht und warum möblierte Wohnungen überaus interessant sind für den Vermieter.



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