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Das kleine Einmaleins der Mietvertragserstellung



Vordrucke für Mietverträge sind praktisch und erleichtern den Vermietern die Arbeit. Sie bergen jedoch zahlreiche Risiken. Denn oft genug enthalten solche Vorlagen ungültige oder veraltete Klauseln. Diese betreffen in vielen Fällen die Schönheitsreparaturen beziehungsweise die Kleinreparaturen. Auch die Regelungen zu Haustieren entsprechen nicht immer dem geltenden Standard. Vermieter sollten deswegen bei der Nutzung von Vorlagen sehr genau aufpassen, um wirklich aktuelle und gültige Verträge zu erstellen.

Um einen Mietvertrag für beide Vertragsparteien " Mieter wie Vermieter "einzugehen, braucht es generell keine Schriftform. Zwar regelt §535 BGB die grundlegenden Pflichten und den Inhalt des Miteinanders. Aber auch eine mündliche Vereinbarung mit anschließender konkludenter Handlung (Übergabe des Mietobjektes und Mietzahlung durch den Mieter) ist hierfür ausreichend.

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Aber: Jeder Vermieter sollte einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Das Mietrecht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch ist, kurz gesagt, überaus Mieterfreundlich. Zwar können Vertragsvorlagen aus dem Internet oder vom Kiosk weiterhelfen. Aber auch hier ist Vorsicht geboten.

Die Nutzung von Vertragsvorlagen birgt Risiken

Sich regelmäßig aktuelle Mietverträge zu besorgen, kostet Zeit und Geld. Deswegen entscheiden sich viele Vermieter dafür, eine Vorlage zu nutzen, die sie schon immer verwendet haben. Andere greifen auf kostenlose Vorlagen aus dem Internet zurück, ohne diese auf ihre Gültigkeit zu überprüfen. Immerhin sind sie sehr praktisch und lassen sich innerhalb kürzester Zeit ausfüllen.

Der Einsatz solcher Vertragsvorlagen ist mit gewissen Risiken behaftet. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Urteile gesprochen, durch die sich die Regelungen für Mietverträge stark verändert haben. Viele Dinge, die früher Gültigkeit hatten, sind heutzutage nicht mehr zulässig. Im schlimmsten Fall führen solche ungültigen Klauseln in Mietverträgen zu sehr hohen Kosten für die Vermieter.

Schnheitsreparaturklauseln sind hufig ungltig

Sehr viele Urteile sind in den vergangenen Jahren zu Schönheitsreparaturklauseln gesprochen worden. In vielen älteren Mietverträgen steht beispielsweise drin, dass Mieter bei einem Auszug sowohl die Wände als auch die Fenster und Türen zu streichen hätten. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte "starre Fälligkeitsregelung", die nach neuer Rechtsprechung keine Gültigkeit mehr hat. Denn laut BGH müssen Mieter nur noch dann Renovierungsarbeiten vornehmen, wenn diese tatsächlich notwendig sind. Ist dies nicht der Fall, kann eine Wohnung auch unrenoviert zurückgelassen werden.

Ebenfalls eine gängige starre Regelung in älteren Mietverträgen ist, dass Mieter nach bestimmten Zeiträumen (zum Beispiel alle drei bis fünf Jahre) die Mietwohnung renovieren müssen. Eine solche Klausel ist ebenfalls ungültig. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Er kann nicht dazu herangezogen werden, einen vom Vormieter verursachten Verschleiß auszubessern. Zudem haben die Gerichte immer wieder geregelt, welche Renovierungsarbeiten für Mieter zumutbar sind. So können sie zum Beispiel zu Maler- und Tapezierarbeiten herangezogen werden, das Abschleifen von Parkettböden fällt hingegen nicht in die Zuständigkeit der Mieter.

Veraltete Kleinreparaturklauseln sind unwirksam

Weitere Probleme mit älteren Mietverträgen oder Mietvertrags Vorlagen kommen bei den Kleinreparaturklauseln vor. Die Vermieter stehen in der Pflicht, den "vertragsgemäßen Gebrauch" ihrer Mietwohnung zu gewährleisten. Lediglich die Erledigung von Kleinreparaturen kann an die Mieter ausgelagert werden. Auch das ist nur bis zu einem bestimmten Betrag möglich, der von den Gerichten allerdings unterschiedlich definiert wird. Galt früher beispielsweise eine Grenze von 100 D-Mark für Kleinreparaturen, so stehen Mieter heutzutage oft mit 75 bis 110 € in der Pflicht. Wenn Vermieter in ihrem Mietvertrag höhere Grenzen setzen, sind die entsprechenden Klauseln ungültig.

Des Weiteren muss es in einem Mietvertrag eine Obergrenze für Kleinreparaturen geben. Es ist nicht zulässig, von den Mietern eine unbegrenzte Zahl an Kleinreparaturen pro Jahr zu verlangen. Auch hier haben die Gerichte teilweise unterschiedlich geurteilt. In vielen Fällen wird jedoch gesagt, dass Kleinreparaturen nie mehr als sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete betragen dürfen.

Ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass Mieter nur für solche Kleinreparaturen herangezogen werden, die Gegenstände betreffen, auf die sie "häufig Zugriff" haben. Hierzu gehören beispielsweise Wasserhähne. Wenn hingegen an Rohren in den Wänden Schäden auftreten, ist das kein Fall für die Kleinreparaturklausel.

Regelungen zur Haustierhaltung mssen aktuell sein

In zahlreichen älteren Mietvertragsvorlagen steht noch, dass Haustiere in der Mietwohnung untersagt sind. Ein solches generelles Verbot ist nicht zulässig. Kleintiere dürfen Mieter auch ohne ausdrückliche Genehmigung Ihres Vermieters halten. Auch das Halten von Hunden und Katzen kann nicht generell verboten werden.

Allerdings können die Vermieter verlangen, dass die Mieter eine Genehmigung für die Haltung einholen. Diese kann jedoch nur mit Guten und nachvollziehbaren Argumenten verweigert werden. Ergo sollte der Mietvertrag stets dem üblichem Recht zur Haltung von Haustieren entsprechen.

Achtung: Von dieser Regelung sind wilde und gefährliche Tiere ausgenommen. Diese dürfen Mieter ausschließlich mit Genehmigung des Vermieters und einer behördlichen Halteerlaubnis halten. Hierzu gehören zum Beispiel Gift- und Würgeschlangen sowie exotische Spinnen.

Weitere Fallen bei der Mietvertragserstellung

Nicht zuletzt gibt es neue Regelungen zur Mietminderung. In älteren Mietverträgen ist häufig vereinbart, dass Mietminderungen eingeschränkt werden. Das ist nicht rechtens. Wenn ein Schaden an einer Wohnung vorliegt, haben Mieter das Recht, eine Mietminderung vorzunehmen, wenn der Schaden, obwohl der Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt wurde, nicht behoben wird.

Vermieter sollten deswegen sehr vorsichtig sein, wenn sie mit Vertragsvorlagen oder älteren Mietverträgen arbeiten. Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren sehr stark gewandelt und ist tendenziell mieterfreundlicher geworden. Vermieter müssen in Streitfällen also damit rechnen, dass gegen sie geurteilt wird. Abhängig vom Streitfall kann das zu erheblichen Kosten führen. Da diese die Kosten für aktuelle, rechtskonforme Mietverträge häufig bei Weitem übersteigen, lohnt es sich meist, regelmäßig in aktuelle Mietverträge zu investieren.

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