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Das kleine Einmaleins der Mietvertragserstellung



Vordrucke fr Mietvertrge sind praktisch und erleichtern den Vermietern die Arbeit. Sie bergen jedoch zahlreiche Risiken. Denn oft genug enthalten solche Vorlagen ungltige oder veraltete Klauseln. Diese betreffen in vielen Fllen die Schnheitsreparaturen beziehungsweise die Kleinreparaturen. Auch die Regelungen zu Haustieren entsprechen nicht immer dem geltenden Standard. Vermieter sollten deswegen bei der Nutzung von Vorlagen sehr genau aufpassen, um wirklich aktuelle und gltige Vertrge zu erstellen.

Um einen Mietvertrag fr beide Vertragsparteien " Mieter wie Vermieter "einzugehen, braucht es generell keine Schriftform. Zwar regelt 535 BGB die grundlegenden Pflichten und den Inhalt des Miteinanders. Aber auch eine mndliche Vereinbarung mit anschlieender konkludenter Handlung (bergabe des Mietobjektes und Mietzahlung durch den Mieter) ist hierfr ausreichend.

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Aber: Jeder Vermieter sollte einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Das Mietrecht gem Brgerlichem Gesetzbuch ist, kurz gesagt, beraus Mieterfreundlich. Zwar knnen Vertragsvorlagen aus dem Internet oder vom Kiosk weiterhelfen. Aber auch hier ist Vorsicht geboten.

Die Nutzung von Vertragsvorlagen birgt Risiken

Sich regelmig aktuelle Mietvertrge zu besorgen, kostet Zeit und Geld. Deswegen entscheiden sich viele Vermieter dafr, eine Vorlage zu nutzen, die sie schon immer verwendet haben. Andere greifen auf kostenlose Vorlagen aus dem Internet zurck, ohne diese auf ihre Gltigkeit zu berprfen. Immerhin sind sie sehr praktisch und lassen sich innerhalb krzester Zeit ausfllen.

Der Einsatz solcher Vertragsvorlagen ist mit gewissen Risiken behaftet. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Urteile gesprochen, durch die sich die Regelungen fr Mietvertrge stark verndert haben. Viele Dinge, die frher Gltigkeit hatten, sind heutzutage nicht mehr zulssig. Im schlimmsten Fall fhren solche ungltigen Klauseln in Mietvertrgen zu sehr hohen Kosten fr die Vermieter.

Schnheitsreparaturklauseln sind hufig ungltig

Sehr viele Urteile sind in den vergangenen Jahren zu Schnheitsreparaturklauseln gesprochen worden. In vielen lteren Mietvertrgen steht beispielsweise drin, dass Mieter bei einem Auszug sowohl die Wnde als auch die Fenster und Tren zu streichen htten. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte "starre Flligkeitsregelung", die nach neuer Rechtsprechung keine Gltigkeit mehr hat. Denn laut BGH mssen Mieter nur noch dann Renovierungsarbeiten vornehmen, wenn diese tatschlich notwendig sind. Ist dies nicht der Fall, kann eine Wohnung auch unrenoviert zurckgelassen werden.

Ebenfalls eine gngige starre Regelung in lteren Mietvertrgen ist, dass Mieter nach bestimmten Zeitrumen (zum Beispiel alle drei bis fnf Jahre) die Mietwohnung renovieren mssen. Eine solche Klausel ist ebenfalls ungltig. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Er kann nicht dazu herangezogen werden, einen vom Vormieter verursachten Verschlei auszubessern. Zudem haben die Gerichte immer wieder geregelt, welche Renovierungsarbeiten fr Mieter zumutbar sind. So knnen sie zum Beispiel zu Maler- und Tapezierarbeiten herangezogen werden, das Abschleifen von Parkettbden fllt hingegen nicht in die Zustndigkeit der Mieter.

Veraltete Kleinreparaturklauseln sind unwirksam

Weitere Probleme mit lteren Mietvertrgen oder Mietvertrags Vorlagen kommen bei den Kleinreparaturklauseln vor. Die Vermieter stehen in der Pflicht, den "vertragsgemen Gebrauch" ihrer Mietwohnung zu gewhrleisten. Lediglich die Erledigung von Kleinreparaturen kann an die Mieter ausgelagert werden. Auch das ist nur bis zu einem bestimmten Betrag mglich, der von den Gerichten allerdings unterschiedlich definiert wird. Galt frher beispielsweise eine Grenze von 100 D-Mark fr Kleinreparaturen, so stehen Mieter heutzutage oft mit 75 bis 110 € in der Pflicht. Wenn Vermieter in ihrem Mietvertrag hhere Grenzen setzen, sind die entsprechenden Klauseln ungltig.

Des Weiteren muss es in einem Mietvertrag eine Obergrenze fr Kleinreparaturen geben. Es ist nicht zulssig, von den Mietern eine unbegrenzte Zahl an Kleinreparaturen pro Jahr zu verlangen. Auch hier haben die Gerichte teilweise unterschiedlich geurteilt. In vielen Fllen wird jedoch gesagt, dass Kleinreparaturen nie mehr als sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete betragen drfen.

Ebenfalls zu bercksichtigen ist, dass Mieter nur fr solche Kleinreparaturen herangezogen werden, die Gegenstnde betreffen, auf die sie "hufig Zugriff" haben. Hierzu gehren beispielsweise Wasserhhne. Wenn hingegen an Rohren in den Wnden Schden auftreten, ist das kein Fall fr die Kleinreparaturklausel.

Regelungen zur Haustierhaltung mssen aktuell sein

In zahlreichen lteren Mietvertragsvorlagen steht noch, dass Haustiere in der Mietwohnung untersagt sind. Ein solches generelles Verbot ist nicht zulssig. Kleintiere drfen Mieter auch ohne ausdrckliche Genehmigung Ihres Vermieters halten. Auch das Halten von Hunden und Katzen kann nicht generell verboten werden.

Allerdings knnen die Vermieter verlangen, dass die Mieter eine Genehmigung fr die Haltung einholen. Diese kann jedoch nur mit Guten und nachvollziehbaren Argumenten verweigert werden. Ergo sollte der Mietvertrag stets dem blichem Recht zur Haltung von Haustieren entsprechen.

Achtung: Von dieser Regelung sind wilde und gefhrliche Tiere ausgenommen. Diese drfen Mieter ausschlielich mit Genehmigung des Vermieters und einer behrdlichen Halteerlaubnis halten. Hierzu gehren zum Beispiel Gift- und Wrgeschlangen sowie exotische Spinnen.

Weitere Fallen bei der Mietvertragserstellung

Nicht zuletzt gibt es neue Regelungen zur Mietminderung. In lteren Mietvertrgen ist hufig vereinbart, dass Mietminderungen eingeschrnkt werden. Das ist nicht rechtens. Wenn ein Schaden an einer Wohnung vorliegt, haben Mieter das Recht, eine Mietminderung vorzunehmen, wenn der Schaden, obwohl der Vermieter darber in Kenntnis gesetzt wurde, nicht behoben wird.

Vermieter sollten deswegen sehr vorsichtig sein, wenn sie mit Vertragsvorlagen oder lteren Mietvertrgen arbeiten. Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren sehr stark gewandelt und ist tendenziell mieterfreundlicher geworden. Vermieter mssen in Streitfllen also damit rechnen, dass gegen sie geurteilt wird. Abhngig vom Streitfall kann das zu erheblichen Kosten fhren. Da diese die Kosten fr aktuelle, rechtskonforme Mietvertrge hufig bei Weitem bersteigen, lohnt es sich meist, regelmig in aktuelle Mietvertrge zu investieren.

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