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Berlin: Neubaupolitik und die steigende Wohnungsnot


Eine wirkliche "Bremse" gibt es in Berlin real wirklich nicht. Die Preise für Immobilieneigentum und Mietwohnungen stiegen in keiner Deutschen Stadt so stark an, wie in Berlin und die Neubaupolitik der rot-rot-grünen Koalition wirft Fragen auf und lässt die Branche verzweifeln. Welche Mittel und Methoden entwickelt der Senat um den regierenden Bürgermeister Müller um die steigende Wohnungsnot zu lindern und könnte es Vorbildszenarien geben für den angespannten Wohnungsmarkt in Deutschland?

Wohnungsbaupolitik war DAS Thema im Wahlkampf des vergangenen Jahres in Berlin. Alle Parteien, gerade die bereits gewählten, bemühten sich um Neubaupolitik in Berlin | Foto: (c) Tiberius Gracchus / fotolia.comLösungsvorschläge zu den Themen Mietpreisbremse, Gentrifizierung, Wohnungsnot und Zweckentfremdung. Vor dem Hintergrund, dass keine bundesdeutsche Stadt so viele Zuzügler besitzt, Tendenz steigend und die Mieten nirgendwo anders so extrem stiegen, wie in der Stadt an Spree und Havel ist diese politische Ausrichtung vor der Wahl kein Wunder. Neubauten sollen her und die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollen es richten. Doch gibt es Konkretes, Messbares, was die steigende Wohnungsnot nachhaltig lindert?

Konkrete Neubaupolitik in Berlin contra Neuregelungen für Verbote

Wer meint, dass der neue Berliner Senat zu Jahresbeginn klare Konzepte besitzt, die dem Ziel von 20.000 neuen und notwendigen Wohnungen entsprechen, dürfte enttäuscht werden. Dieses Ziel wurde bereits im September letzten Jahres vom damaligen Senator für Stadtentwicklung vorgegeben, doch diskutiert man in der Kulthauptstadt voller Szenebezirken und unterschiedlichsten Lebensgefühlen lieber über Grundsatzfragen als tatsächliche Umsetzungsszenarien.

Unlängst wurde eines der größten Bauprojekte im Bezirk Pankow politisch auf Eis gelegt. Wohnungen für 12.500 Menschen sollten auf einem Areal im Norden des Bezirkes entstehen. Doch weil es keine nachhaltigen und notwendigen Verkehrsanbindungskonzepte gibt und die Politik ungerne neue Flächen "versiegeln" möchte, ist dies ein Rückschritt in der Neubaupolitik in Berlin. Was mit der Genehmigung von über 18.000 neuen Wohnungen im letzten Jahr begann, wollte und sollte, so die Sprecher aller Parteien des neuen Senates, fortgeführt werden.

Doch in der Realität wird über Grundsatzfragen diskutiert. Da steht als Beispiel das Thema des Umwandlungsverbotes von Miet- zu Eigentumswohnungen auf dem Besprechungsplan im roten Rathaus. Oder die Frage der Partei die Linke, wie lange Vermieter die Kosten einer energetischen Sanierung über die Mieteinnahmen deckeln dürfen. Und ach ja, da gibt es ja noch das Thema der Zweckentfremdung von Wohnraum. Kaum eine Stadt leidet so sehr an der Zweckentfremdung von Wohnraum zugunsten von Ferienwohnungen, so wie die Hauptstadt. Und was war mit der Mietpreisbremse, die jeder Vermieter leicht umgehen kann, wenn er nur vier Stühle und einen Tisch ins Wohnzimmer stellt und die Wohnung als möbliert vermietet oder einfach gänzlich auf die Nennung der Vormiete verzichtet um damit die Grundlage der Mietpreisbremse zu unterschlagen? Und was war nochmal mit dem Milieuschutz in der Innenstadt?

Berlin hat viele Themen, wie andere Metropolen ebenfalls, wenn es um steigende Immobilienpreise und Wohnungsnot geht. Doch nirgendwo sonst ist es perspektivisch wichtig, reale und konstruktive Neubaupolitik sehr zeitnah zu betreiben. Doch warum eigentlich?

Perspektive der Neubaupolitik in Berlin und deren Notwendigkeiten

Im Heute ist Berlin noch ein vergleichsweise preiswertes Pflaster. Mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3.600 Euro für einen Quadratmeter Wohnimmobilie rangiert Berlin auf Platz sechs der Großstädte. Im Vergleich kostet der Quadratmeter Wohnimmobilie in München 6.850 Euro, in Hamburg 5.320 Euro und sogar Düsseldorf ist mit 4.020 Euro teurer als die Hauptstadt. Doch wie lange noch?

Es geht um das Bevölkerungswachstum das mit 4,74 Prozent bis zum Jahre 2030 in Berlin am stärksten ausfällt, kurz gefolgt von Potsdam, am Rande der Großstadt mit 4,03 Prozent Bevölkerungszuwachs. Dies wird, so Branchenkenner, zu einem Preisanstieg für Eigentumswohnungen von bis zu 14,49 Prozent in der Hauptstadt führen, wobei München nicht unter den zehn Städten mit dem größten Zuwachs liegt.

Setzt man die beiden Faktoren Preisentwicklung und Bevölkerungswachstum in Verbindung ist die größte Herausforderung klar erkennbar. Laut Marktbericht des Immobilienverbandes IVD stiegen die Mieten in guten Lagen innerhalb eines Jahres um 5,5 Prozent und in den einfachen Lagen Berlins sogar um 6,7 Prozent. Und wenn man der Postbank glauben mag, wird der Preisauftrieb bis zum Jahre 2030 bei 40 bis 50 Prozent liegen. Die Gründe liegen am bundesweit beispiellosen Zuzug aus anderen Bundesländern, den in Berlin bleibenden Flüchtlingen und Zuzügen aus dem Ausland.

Wohnungsbaugesellschaften sollen Neubaupolitik in Berlin vorantreiben

Berliner Politik muss Fakten schaffen, Probleme lösen und nicht überwiegend reagieren, so Marktexperten. Das Thema Umwandlungsverbot stünde, so Kritiker, nicht im Fokus einer zukunftsorientierten Neubaupolitik. Letztlich, so die Investoren, die Wohnraum in Eigentum umwandeln, wäre Eigentum zu schaffen ein idealer Weg sich vor steigenden Mieten zu schützen. Letztlich sind nur 15 Prozent aller Wohnungen im Eigentum von Berlinern.

Die rot-rot-grüne Koalition setzt auf die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die mit 300.000 Wohneinheiten gut ein Sechstel der Mietwohnungen ganz Berlins verwaltet. Als "wichtigste Säule der Wohnungsbaupolitik", so der Koalitionsvertrag, werden die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in die Pflicht genommen. Bis 2025 soll sich dieser Bestand auf 400.000 erhöhen und im Zeitraum bis 2021 sollen 30.000 Wohnungen gebaut und 25.000 bereits existierende gekauft werden. Dass die bereits existierenden Wohnungen kaum die Wohnungsnot lindern werden, ist wohl die Quadratur des Kreises.

Und wenn man bedenkt, dass Berlins Wohnungsgesellschaften auch energetische Sanierungen konzeptionell und tatsächlich umsetzen sollen unter wohl bemerkt engen Vorgaben von refinanzierenden Mieterhöhungen bleibt eine Frage offen: was war nochmal mit dem Milieuschutz in der Innenstadt? Ach nein, das ist wohl vor dem Hintergrund der realen Notwendigkeit an Neubauprojekten in dieser rasant wachsenden Stadt doch nicht das wichtigste Thema in Berlin. Und ergo scheint es durch die politischen Akteure der Hauptstadt bis dato nicht wirklich ein Rezept zu geben um Wohnungsnot, Mietpreisentwicklung und Immobilienspekulation auch über die Stadtgrenzen hinaus real und nachhaltig zu begegnen

Foto: (c) Tiberius Gracchus / fotolia.com

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