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Bei Abriss der Immobilie oder Totalsanierung greift die Verwertungskündigung



Immobilieneigentümer, die eine Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen oder durch eine Totalsanierung neu entwickeln müssen, können gegenüber den Mietern eine Verwertungskündigung aussprechen. Doch die Hürden sind groß. Der BGH hatte in diversen Urteilen den Mieterschutz gestärkt. Und doch ist es möglich, nur muss sie gut und nachvollziehbar begründet sein.

Verwertungssanierung |  Foto:(c) myimmo/pixabay.com

Viele Immobilien sind wirtschaftlich nicht mehr tragbar, die Instandhaltungsrückstände enorm hoch und höhere Mieten nach Sanierung wären kaum durchsetzbar. Schnell denkt der Immobilieneigentümer über einen Abriss nach.

Doch wohin mit den Mietern? Verwertungskündigung heißt das Schlagwort. Doch sie ist mit Vorsicht zu genießen, diese außerordentliche Form der Mietvertragskündigung.

Abriss oder Totalsanierung als letztes Mittel

Ob beim Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt. Viele deutsche Immobilien fristen als so genanntes ?Mordobjekt? ihr Dasein und werden trotz der Umstände noch bewohnt. Aber um die Verpflichtungen eines ?vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung? zu gewährleisten, müssten viele Immobilien totalsaniert werden und im Vorfeld entkernt.

Diese Zwickmühle kennen viele Immobilieneigentümer, teils auch im Erbfall. Wie aber die Immobilie bei bestehenden Mietverträgen komplett sanieren oder gar abreißen um anschließend neu bauen zu können?

Der Eigentümer beziehungsweise Vermieter hat in der Regel wenig Ansätze eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, der Mieterschutz in Deutschland ist immens hoch.

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Die Verwertungskndigung als letztes Mittel fr marode Immobilien

Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch diese Zwickmühle unter §573, Absatz 2 Nr. 3 eine Hintertür geöffnet. Im Kern heißt es, dass eine Mietvertragskündigung bei einem nachgewiesenen wirtschaftlichen Interesse möglich ist, aber nur, wenn das Fortsetzen des Mietvertrags einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Immobilienbesitzer, beziehungsweise Vermieter mit sich bringt.

Eigentlich kennen wir diese Formulierung aus der Eigenbedarfskündigung. Doch im vorgenannten Fall ist der Weg für Vermieter sehr steinig, bevor die Abrissbirne ihre Arbeit aufnehmen kann.

Voraussetzungen fr eine Verwertungskndigung

Gleich vorab: Die Hürden mit einer Verwertungskündigung die Mieter aus der Immobilie zu bekommen um anschließend abzureißen, sind enorm hoch.

Grundlage ist stets die Absicht an sich die Immobilie anders als zuvor zu verwerten. Dies kann der Abriss und anschließende Neubau sein, aber auch eine Totalsanierung.

Auch im Falle eines Immobilienverkaufs kann die Verwertungskündigung greifen. Aber nur, wenn der Verkaufspreis mit Mieter weitaus geringer ist, als eine Veräußerung ohne Mieter. Doch die Differenz muss erheblich sein und verbindliche Prozentsätze im Unterschied sieht das Gesetz nicht vor. Das Landesgericht Berlin hatte in einem Fall 30 bis 50 Prozent als Mindestdifferenz tituliert.

Zusätzlich zum Vorgenannten muss der Immobilienbesitzer nachvollziehbar nachweisen, dass eine Weiterführung der Mietverhältnisse einen erheblichen Nachteil finanzieller Art nach sich ziehen würde.

Angenommen es handelt sich bei der Immobilie um ein großenteils leerstehendes und sehr marodes Mehrfamilienhaus und eine notwendige Sanierung wäre nur mit erheblichen Geldmitteln zu stemmen, würde die Verwertungskündigung vernünftig und nachvollziehbar sein. Und diese beiden Erwägungen müssen, so der BGH unter Aktenzeichen VIII ZR 155/10, auch vorliegen.

Diese Begrndungen reichen nicht fr eine Verwertungskndigung

Immobilienbesitzer, die ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln und veräußern wollen, können diese Art der Kündigung nicht nutzen. Denn: Wer nur höhere Gewinne erzielen will, verstößt in diesem Zusammenhang gegen §573 Absatz 2 Nr. 3 des BGB.

Für Unternehmen, die eine Verwertungskündigung nicht vernünftig und nachvollziehbar begründen, gilt dies auch. Ein Modehaus wollte einem Mieter auf dem Nachbargrundstück, dass es erwarb, kündigen, um sein Geschäft zu erweitern. Da aber nicht begründet wurde warum durch den Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher finanzieller Nachteil entstünde, lehnte der BGH die Kündigung ab.

Im Resümee sollten Immobilieneigentümer stets genau begründen können, warum eine Verwertungskündigung berechtigt ist und nachvollziehbar darlegen, warum ein Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche finanzielle Einbußen nach sich ziehen würde. Trotz der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie in Deutschland wiegt das Besitzrecht des Mieters hoch und der Einzelfall entscheidet. Vermieter sollten sich im Vorfeld mit einem Fachanwalt oder einer erprobten Hausverwaltung auseinandersetzen und strategisch planen, damit diese Form der außerordentlichen Kündigung auch Bestand hat.

Foto:(c) myimmo/pixabay.com

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