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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

14.09.2016

Baumängel bei Neubau und Sanierung ? Teil II

Die deutschen Gerichte sind überflutet von Rechtsstreitigkeiten zwischen Bauherr und Baufirma und die Tendenz hält an. Den Baumangel an sich fest zu stellen, mag dem Laien schwer fallen. Doch ist er erst einmal erkannt und auch dokumentiert, ist das Problem ja nicht vom Tisch. Die Fragen, wie man eine Mängelanzeige richtig erstellt, die Baufirma juristisch unantastbar zur Mängelbeseitigung auffordert und worauf man noch achten muss, wenn sich Baumängel einschleichen, wollen wir beantworten.

Mängelanzeige bei Fusch am Bau

Manche Bauvorhaben sind klein, manche groß. Und je größer das Projekt, umso unvorhergesehener können sich Baumängel einschleichen. Als Bauherr bemerkt man diese nicht sofort, denn wer kann nach der Fassadensanierung schon beurteilen, ob die Dämmung den gesetzlichen Vorschriften wirklich genügt? Mängel können sich verstecken, aber auch wenn sie zu Tage kommen, muss der Mangel bei der bauausführenden Firma gerügt werden.

Die Mängelanzeige

Diese sollte, wie in Teil I bereits beschrieben, gerade bei großen Bauvorhaben von einem unabhängigen Gutachter, einem Vertreter der Baufirma (Bauleiter, Geschäftsführer) und dem Bauherren selbst gemeinsam begangen werden. Neben den üblichen Dokumentationen wie Name, Anschrift und Beschreibung des Bauvorhabens müssen Mängel detailliert beschrieben werden.

Eine Beschreibung des Mangels wie "das Dach wurde nicht korrekt gedeckt" ist nicht ausreichend. Es muss einem unabhängigen Dritten sofort klar werden, wo sich der Mangel befindet und worin dieser genau besteht. Eine Beschreibung wie "am linken, straßenseitigen Dachfenster wurde die Beplankung für die Dachziegel nicht fach- und sachgerecht mit dem Dachstuhl verbunden, beziehungsweise arretiert, so dass die Dachziegel abzurutschen drohen" ist hier angemessen.

Tipp: Für eine belastbare Dokumentation des Mangels sind Fotos wichtig, hier unter dem Motto "lieber mehrere, als zu wenige".

Ebenso muss die Mängelanzeige eine Frist beinhalten, in der das Bauunternehmen die Möglichkeit hat, den Mangel fach- und sachgerecht zu beheben. Doch diese Frist muss angemessen sein. Die üblichen 14 Tage sind möglicherweise zu wenig, wenn die defekte Eckbadewanne aus Süditalien stammt und alleine der Lieferweg der Spedition 14 Tage beansprucht.

Da eine Bauabnahme, auch wenn sie als Zwischenabnahme fungiert, den Bauvertrag an sich beeinflusst, sollte der Baufirma ebenfalls zur Kenntnis gegeben werden, dass die Zahlung nach Bautenstand vorerst eingestellt werden muss, bis der angezeigte Mangel beseitigt wurde.

Sollte der Vertragspartner, die Baufirma, Subunternehmer mit den Bauarbeiten beauftragt haben, sollte die Mängelanzeige nicht nur an das Bauunternehmen selbst, sondern auch an das Subunternehmen "zur Kenntnis" gesendet werden.

Wichtig: Die Mängelanzeige sollte unbedingt als Einschreiben an das Bauunternehmen versendet werden, um einen entsprechenden Nachweis auch vor Gericht vorlegen zu können.

Die Fristen der Mängelanzeige

Die erste und auch angemessene Frist ist verstrichen und nachweislich wurde der Mangel von der Baufirma nicht behoben. Was nun? Hier ist es ratsam eine zweite, kürzere Frist einzuräumen, gegebenenfalls 5 Werktage. Sollte diese Frist ebenso ohne Mangelbeseitigung verstreichen, kann der Bauherr den Auftrag neu vergeben.

Aber wenn dieser Punkt erreicht ist, ist das Vertrauen eh belastet und man sollte sich zeitnah einen Rechtsbeistand nehmen und gegebenenfalls mit seiner Hausverwaltung Rücksprache halten. Auf jeden Fall kann nach Ablauf beider Fristen eine Nachbesserung eingeklagt werden oder auch Schadenersatz, der aber beziffert werden muss.

Doch woran liegt es, dass Baumängel vermehrt auftreten?

Je höher die Anzahl der Bauvorhaben, umso höher auch die Anzahl der bundesweit möglichen Mängel am Bau. Doch so einfach ist es nicht immer. Laut dem "Verband Privater Bauherren" weisen gut 97 Prozent der Werkverträge zwischen Bauherr und Baufirma inhaltliche und ergo juristische Fehler auf. Meistens sind es nicht einhaltbare Fristen für die Bauabschnitte, oder es fehlt im Vertragswerk eine detaillierte und genaue Beschreibung des Bauvorhabens. Auch die Verwendung von bestimmten Baumaterialien wird nicht benannt oder es fehlen schlichtweg die Termine für regelmäßige Bauabnahmen.

Tipp: Lassen Sie sich bei größeren Modernisierungen und Bauvorhaben auf nichts ein, sondern übergeben Sie die Verantwortung entweder einem Architekten oder Gutachter und lassen Sie den Werkvertrag im Vorfeld juristisch prüfen.

Kurzum: Neben der Auswahl der richtigen Baufirma und der vorhergehenden Prüfung des Vertragswerkes und einer detaillierten Baubeschreibung sollten Bauherren stets die Augen aufhalten, die Baustelle regelmäßig begutachten und trotz Vertrauensvorschuss einen unabhängigen Gutachter hinzu ziehen, wenn die Prüfung des Bauvorhabens ansteht. Sind Baumängel vorhanden ist das Bauunternehmen ausführlich und mit Nachweis über eine Mängelanzeige zu informieren und muss zur Mängelbeseitigung mit einer Frist aufgefordert werden. Die Zahlungen an die Baufirma sind dabei vorerst einzustellen.

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