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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.09.2017

Baulandmangel treibt Immobilienpreise bis 2030 in die Höhe

Der Neubau von Mietshäusern scheint sich nicht mehr zu lohnen. In den deutschen Großstädten haben sich die Grundstückspreise laut Bundesbehörden um über 40 Prozent erhöht. Baulandmangel in den Metropolen und Spekulanten in weniger teuren Städten drehen an der Preisspirale. Wie werden sich die Immobilienpreise bis 2030 entwickeln und wo sind noch Renditen möglich?

Immobilienpreise Entwicklung | Foto: (c) Butch/fotolia.com


Dass die Immobilienpreise vielerorts steigen ist nun wirklich kein Geheimnis mehr. Und dass es wohl am Mangel von Bauland liegen könnte, auch nicht. Nun wurde durch eine Studie der Beweis erbracht, aber auch, wie Spekulanten den Preisanstieg mitvertreten.

Studie bestätigt Baulandmangel

Der Bund gab eine Studie in Auftrag, um die Rahmenbedingungen für bezahlbaren Wohnraum zu eruieren. Nach Einschätzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, kurz BBSR, lohne sich der Bau von Mietshäusern in den Großstädten nicht mehr. Ursächlich sei der Baulandmangel und das Spekulieren mit Immobilien und Grundstücken schuld am Preisanstieg.

In der Studie ergab sich eine Preissteigerung von über 40 Prozent im Segment von Baugrundstücken. Zwischen 2011 und 2016 stieg der Durchschnittspreis in teuren Lagen von 183.000 Euro auf 259.000 Euro. Im Durchschnitt kamen die Analysten auf einen mittleren Preisanstieg von "nur" 24.000 Euro im gleichen Zeitraum.

Ergo scheint der frei finanzierte Wohnungsbau bei dieser Preisspirale an sein Maximum gekommen zu sein und da ist bezahlbarer Wohnraum mit geringen Mietkalkulationen kaum mehr darstellbar.

Baulandmangel und Spekulanten verhindern Neubauten

Die Ursache für diesen Trend sehen die Forscher klar im Agieren von Spekulanten, gerade in Städten wie Berlin. In der Bundeshauptstadt sind preiswerte Grundstücke, die für den frei finanzierten Wohnungsbau in Frage kämen, Mangelware. Die Grundstücke wurden bereits vor Jahren von Spekulanten gekauft und zum Teil untereinander mit großen Gewinnen wiederverkauft.

Und wenn sich ein Bauträger findet, der in einer Stadt wie Berlin Wohnungsbauten erstellen will, so reichen die kalkulierten Normalmieten nicht aus, um das gesamte Konzept finanzierbar zu machen. Ergo werden entweder Mixbauten erstellt (Eigentumswohnungen plus Mietwohnungen im mittleren Segment) oder gleich Luxusappartements.

Neben diesem Monopoly der Spekulanten sei der Zuzug der Landbevölkerung, so die Forscher, ein Grund für steigende Baulandpreise und natürlich die Geldpolitik der EZB.

Möglichkeiten einer Bekämpfung der Preisspirale

Sicher müssen die Kommunen in den Peripherien der Großstädte zusätzliches Bauland ausweisen, denn in Städten wie Hamburg, München, Köln, Frankfurt a.M. und Berlin ist es eh zu eng geworden. Wird dieses Bauland dann auch noch infrastrukturell an den Städten angepasst, wäre in den Randgebieten eine Neubautätigkeit für Wohnraum wieder attraktiv.

Ferner könnte eine höhere Grundsteuer für unbebaute Grundstücke ein Mittel sein, die es den Spekulanten vermiesen würde, mit Bauland zu handeln. Denn wenn ein Bauprojekt sofort gestartet wird, belastet die Grundsteuer kaum und in der Renditeberechnung wären so auch preiswerteres Bauen möglich.

Wo steigen die Immobilienpreise bis 2030 am höchsten?

Wer meint, dass sich Großstädte für Investoren bis 2030 mit den höchsten Renditeerwartungen in den Top-Ten platzieren konnten, sei eines Besseren belehrt. Weder die Hauptstadt Berlin, noch Hamburg, Köln oder das nach dem Brexit weiter prosperierende Frankfurt a.M. kommen mit den höchsten Steigerungsraten daher, laut der aktuellen Postbankstudie. Dabei können die Quadratmeterpreise eines Hauspreises ein Indiz für mögliche Investitionen sein. Und bis auf Potsdam ist keine Klein- oder Mittelstadt aus dem Osten der Republik vertreten und nur Cloppenburg vertritt im Ranking den Norden. Wo lohnt es sich noch sein Kapital in Immobilien zu stecken?

Platz 10 belegt das bayrische Pfaffenhofen. Bis 2030 rechnen Analysten mit einem Preisanstieg von 1,6 Prozent pro Jahr für den Quadratmeter eines Hauses.

Platz 9 liegt in Oberbayern: in Ebersberg musste man bereits 2016 pro Quadratmeter 4.203 Euro berappen. Gut 1,6 Prozent Preissteigerung sind aber auch dort möglich.

Platz 8 geht nach Potsdam, der Landeshauptstadt Brandenburgs. Die Nähe zu Berlin bescherte der Stadt bereits 2016 einen Quadratmeterpreis von 2.911 Euro. Tendenziell sind auch hier 1,6 Prozent Steigerung bis 2030 zu erwarten.

Platz 7 geht wieder nach Bayern. Aktuell kostet ein Quadratmeter in Landshut durchschnittlich 2.289 Euro und mit 1,7 Prozent Preissteigerung bis 2030 geht die Rallye langsam los.

Platz 6: Die drittgrößte Stadt Oberbayerns, Rosenheim, kommt mit aktuell 2.993 Euro daher und mit 1,7 Prozentpunkten Wertsteigerung.

Platz 5 belegt Bayerns Landeshauptstadt München, mithin als einzige Metropole in diesem Ranking. Von 1,8 Prozent Steigerung gehen die Analysten aus.

Platz 4, mit ebenfalls 1,8 Prozent Preissteigerung, geht an Landsberg am Lech, dem wohl sonnenreichsten Städtchen Deutschlands.

Platz 3 geht nach Niedersachen, in die Kreisstadt Cloppenburg. Auch hier können Investoren auf 1,8 Prozent hoffen.

Platz 2 kann sich Erding, die altbayerischen Herzogstadt, erkämpfen. Mit 2,1 Prozent Steigerungsrate und aktuell 3.260 Euro pro Quadratmeter ein teures Pflaster.

Und Platz 1 belegt die Universitätsstadt Heilbronn in Baden-Württemberg. Hier sind Wohnimmobilien Mangelware und der Zuzug von Studenten sowie der positive Lebenswandel dürften dieser Stadt gut vier Prozent Preissteigerung bis 2030 bescheren.

Kurzum: der Baulandmangel, die Deals der Spekulanten und die hohen Zuzugszahlen in den Großstädten Deutschlands verhindern laut Studie den frei finanzierten Wohnungsbau. Es rechnet sich einfach nicht mehr. Ideen die Preisspirale aufzuhalten wären ein zusätzliches Ausweisen von Bauland in der Peripherie von Metropolen und eine höhere Grundsteuer für Bauland. Wer aber sein Geld bis 2030 gut und renditestark investieren will, sollte sich mit den Top-10 der steigerungsfähigsten Städte auseinandersetzen.

Foto: (c) Butch/fotolia.com

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