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Bauabnahme auch bei Sanierung von Immobilien



Die Bauabnahme ist der letzte Akt zwischen Baufirma und Bauherr. In der Regel wird sie beim Hausneubau als Übertragung aller Rechte und Pflichten an den Auftraggeber durchgeführt. Doch beauftragt ein Vermieter eine Baufirma zur Sanierung einer Wohnung sollte die Bauabnahme als fester Vertragsbestandteil und mit gründlicher Durchführung vollzogen werden.

Bauabnahme Sanierung | Foto:(c)Memed_Nurrohmad/pixabay.com


Nicht allein beim Neubau ist eine Bauabnahme anzuraten. Auch bei Sanierungen sollte der Bauherr oder Vermieter diese mithilfe eines externen Gutachters oder Architekten durchführen. Erst durch eine intensive Kontrolle und detaillierte Dokumentation können Mängel festgestellt werden.
Tauchen Mängel bei der Bauabnahme auch bei der Sanierung von Immobilien auf kann eine Mängelrüge ausgesprochen und die Baufirma zu einer Nachbesserung aufgefordert werden.

Warum eine Bauabnahme auch bei der Sanierung?

Die Mietwohnung wurde lange vermietet und ohnehin entspricht sie nicht mehr dem üblichen Wohnstandart. Schnell wird ein Handwerksbetrieb mit der Sanierung beauftragt. Nach Fertigstellung wird die Wohnung vermietet. Soweit, so gut. Kaum eingezogen oder während der notwendigen Übergabe der Wohnung stellen sich Mängel heraus und schon geht der Ärger los.

Wird mit dem Vertragsabschluss mit der sanierenden Baufirma keine Bauabnahme vereinbart bleibt der Bauherr oder Vermieter mit den Kosten einer nachfolgende Mängelbeseitigung allein. Denn klar ist, dass der Auftraggeber verpflichtet ist den Werkunternehmer zu bezahlen. Wenn aber kein Abnahmeprotokoll mit allen möglichen Mängeln vollzogen wird, ist eine nachfolgende Aufforderung zur Mängelbeseitigung überaus schwierig und langwierig.

Grundlage bildet hier § 640 BGB, wobei in der Regel, leider, viele Vermieter vergessen die Bauabnahme auch bei einer Sanierung als Vertragsbestandteil zu vereinbaren.

Wenn der Bauherr oder Vermieter bereits einen nachfolgenden Mietvertrag schloss drohen im Resümee ein finanzieller Verlust wegen Mängelbeseitigung und fehlende Mieteinnahmen, beziehungsweise Mietkürzungen durch den Mieter.

Darum ist das Abnahmeprotokoll so wichtig bei der Bauabnahme

Mit der Bauabnahme nach Fertigstellung durch den Handwerksbetrieb ist die Bauphase beendet und die Nutzungsphase durch den Auftraggeber beginnt. Damit übernimmt der Bauherr oder Immobilieneigentümer alle Rechte und Pflichten am Gebäude.

Das Abnahmeprotokoll dient zur Feststellung der geleisteten Arbeit aber im Besonderen zur Feststellung eventueller Mängel. Dieses Protokoll wird in der Regel von beiden Seiten am Ende unterschrieben.
Fehlt ein Abnahmeprotokoll ist die Rechtslage schwierig. Zwar ist der Auftraggeber immer verpflichtet die Baurechnung zu bezahlen. Aber eventuelle Forderungen bei Mängeln können dann schwerer durchgesetzt werden. Letztlich wäre der Bauherr dann zum Nachweis verpflichtet, dass die Baufirma gefuscht hat, wie man so schön sagt.

Tipp: Vereinbaren Sie mit der Baufirma nicht nur die Notwendigkeit einer Bauabnahme. Die letzte Zahlung von beispielsweise 10 Prozent der Bausumme wird erst nach mängelfreier Bauabnahme an den Werksunternehmer ausgekehrt.

Ein Abnahmeprotokoll führt zur Bauabnahme

Ein Bauabnahmeprotokoll schafft Verbindlichkeit. In ihm werden alle durchgeführten Bauarbeiten notiert und eventuelle Mängel aber auch fehlende Leistungen durch den Handwerksbetrieb dokumentiert.

Tipp: Das Abnahmeprotokoll sollte man als Bauherr immer selbst schreiben beziehungsweise durch einen Zeugen vor Ort verfassen lassen. Beispiele für ein Abnahmeprotokoll finden sich im Internet oder hält in der Regel eine Hausverwaltung bereit. Letztgenannte sollte bei der Bauabnahme ebenfalls vor Ort sein. Auch wenn es sich komisch anhört: Das Abnahmeprotokoll sollte direkt vor Ort ausgedruckt werden. Das ist umständlich aber juristisch und administrativ einfacher.

Fehlen Leistungen oder bestehen Mängel werden deren Leistung oder Beseitigung durch den Werksunternehmer zeitlich im Protokoll festgehalten. Mit der Unterschrift, im besten Falle auch durch den Baubetrieb, ist die Bauabnahme erfolgt.

Wichtig: Die Bauabnahme ist stets nur als eine einseitige Willenserklärung die Bauherren zu verstehen und muss nicht durch den Werksunternehmer unterschrieben werden. Auch wenn beide Vertragsparteien zum Abschluss jeweils eine Kopie des Abnahmeprotokolls erhalten.

In diesem Zusammenhang ist es essenziell die Bauabnahme unter Zeugen vorzunehmen. Immobilienbesitzer oder Vermieter sollten nach erfolgter Sanierung immer einen Zeugen, ggf. Architekten oder Baugutachter zur Bauabnahme hinzuziehen.

Tipp: Alle ausgeführten Baumaßnahmen sollten im Abnahmeprotokoll detailliert erfasst werden und ein Abgleich mit dem Auftrag erfolgen. Für Mängel gilt dasselbe. Diese sollten genau beschrieben werden und Fotos können den Nachweis unterstreichen.

Zusammenfassung der Inhalte des Abnahmeprotokolls zur Bauabnahme

  • Gleiche Angaben im Protokoll wie im Bauvertrag
  • Auflistung aller Bauleistungen und deren Vollzug
  • Detaillierte Liste aller Mängel (inklusive Foto)
  • So formulieren, dass die Mängel auch beseitigt werden müssen inklusive Zeitvorgabe
  • Auch die Mängel, die während der Bauzeit bereits festgestellt wurden, beachten
  • Falls der Werksunternehmer in Verzug ist die Geltendmachung von Vertragsstrafen aufnehmen
  • Alle Beteiligten der Bauabnahme namentlich benennen
Eine Vorlage für das Abnahmeprotokoll ist hier (ohne Gewährleistung

Foto:(c)Memed_Nurrohmad/pixabay.com

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