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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

13.04.2018

BGH schwächt Position des Vermieters bei Nebenkostenabrechnungen

Laut Verbraucherschutzverbänden seien nur ein Drittel aller Nebenkostenabrechnungen korrekt. Damit schlägt der BGH in die selbe Kerbe und schwächt die Position des Vermieters bei in Frage gestellte Abrechnungen. Ist die Energieabrechnung ungewöhnlich hoch haben Mieter zukünftig ein Zahlungsverweigerungsrecht und Vermieter müssen Einsicht in alle Unterlagen gewähren.

Mal Hand aufs Herz: Bei großen und komplexen Immobilien ist die alljährliche Nebenkostenabrechnung eine Herkulesaufgabe und Fehler schleichen sich schnell ein, zu sehr ist dieser Prozess an menschliche Mechanismen gekoppelt. Nun hat aber das Bundesverfassungsgericht in zwei Urteilen die Brisanz um die Richtigkeit verschärft und die Position des Vermieters zumindest direkt in einem Fall nachhaltig geschwächt.

Nebenkostenabrechnung Urteil | Foto: (c) FirmBee/pixabay.com


Zwei Urteile zu Nebenkostenabrechnungen mit Nachwirkungen

Beide Fälle wirkten zu Beginn eher unvorstellbar. Zum einen ging es um eine Stromrechnung eines Oldenburger Ehepaares das eine Nachzahlung von 9.000 Euro, mithin 32.000 Kilowatt Mehrverbrauch, an den Energieversorger EWE berappen sollte. Das Ehepaar monierte und ging von einem Fehler aus. EWE überprüfte den Zähler, konnte keinen Fehler finden und bestand auf die Nachzahlung. Der Fall landete zugunsten EWE´s vor dem Landgericht, aber das Oberlandesgericht Oldenburg zweifelt den hohen Verbrauch aufgrund des doch sparsamen Lebensstiles des Ehepaares an und glaubte an einen Fehler im System.

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Der zweite Fall wirkte ebenso nebulös. Der Vermieter eines Mietshauses mit einer Gesamtfläche von 720 Quadratmetern in Hessen verlangte von einem Mieter einer 94 Quadratmeter großen Wohnung sage und schreibe einmal 42 und einmal 47 Prozent der gesamten Heizkosten. Dem Mieter kam das absolut spanisch vor und er verlangte Einsicht in die Unterlagen, was der Vermieter jedoch verweigerte. Das Amtsgereicht Bensheim und das Landgericht Darmstadt schlugen sich auf die Seite des Vermieters und die Richter am LG betrachteten eine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen als nicht notwendig.

BGH stärkt den Mieter bei Nebenkostenabrechnungen

Sowohl das Ehepaar aus Oldenburg als auch der Mieter aus Hessen wollten nicht klein beigeben und am Ende sorgten die Karlsruher Richter für zwei nachhaltig wirkende Urteile.

Das Ehepaar aus Oldenburg erhielt zum verhandelten Fall VIII ZR 148/17 Rückendeckung vom BGH. Es reiche kaum aus nur den Stromzähler auf seine Funktionsweise hin zu überprüfen und damit eine solche hohe Nachzahlung zu rechtfertigen. Bei einem zehnfach höheren Jahresverbrauch, so die höchsten Richter, "bestehe die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers" und dieser berechtigt den Mieter nun mal dazu die Zahlung zu verweigern, gemäß § 17, Stromgrundversorgungsverordnung. EWE müsse den Beweis antreten, dass der Mieter tatsächlich einen so großen Mehrverbrauch hätte und nicht der Mieter. Damit bestätigte der GBH in diesem Fall das Urteil der Vorinstanz.

Beim Fall aus Hessen zu den Heizkosten, unter VIII ZR 189/17 verhandelt, sprang die vorsitzende Richterin fast aus der Robe und kritisierte das Landgericht scharf. Die Beweis- und Darlegungslast liege, so der für Mietrecht zuständige Senat, nur beim Vermieter und natürlich habe der Mieter das Recht zur Einsicht in die Abrechnungsunterlagen.

Die Folgen beider Urteile zu den Nebenkostenabrechnungen

Klar ist das Wasser auf den Mühlen der Verbraucherschützer und Mietervereine. Aber irgendwie scheint bei beiden Urteilen der Richtige gewonnen zu haben und nicht ein Energiekonzern oder ein vermeintlich schwarzes Schaf unter den Vermietern. Und doch wirken beide Urteile nachhaltig und bringen fortan die Vermieter in die Bredouille. Fortan, und das ist das Ergebnis aus dem Streit um die Heizkosten, dürfen Vermieter den Einblick in die Abrechnungsunterlagen und Ablesedokumentationen nicht mehr verweigern. Und noch schlimmer, die Vermieter müssen fortan die Korrektheit der Nebenkostenabrechnung nachweisen, eindeutig und pflichtig. Also wenn ein Mieter fortan Klarheit haben will, müssen Vermieter alle Daten detailliert zur Verfügung stellen, was im Alltag am Ende aufwendig sein dürfte.

Der Fall des überhöhten Stromverbrauches ist nur auf den zweiten Blick für Vermieter relevant, wenn es um das Zahlungsverweigerungsrecht geht. Denn letztlich werden ja auch Stromverbrauche auf die Mieter umgelegt. Im Kern aber zeigt dieses Urteil des BGH das der Ball bei überzogenen Nachzahlungen beim Energieversorger liegt und nicht beim Verbraucher. Letztlich ist meistens ja nicht der Zähler der böse Bube, der geeicht in allen bundesdeutschen Haushalten hängt. Mal zwacken sich findige Mitmieter Strom ab oder die Leitungen sind nicht korrekt verbunden oder werden durch Reparaturen falsch verdrahtet, alles schon vorgekommen. Also haben auch Vermieter einen Vorteil aus diesem Urteil des BGH, sind sie selbst doch auch Verbraucher.

Foto: (c) FirmBee/pixabay.com

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