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BGH-Urteil: Größerer Spielraum bei der Betriebskostenabrechnung


Sie ist unübersichtlich, meist sehr komplex, Grundlage für viele Rückfragen des Mieters und stets Stein des Anstoßes vor Gericht. Einmal im Jahr wird sie erstellt und fordert jeden Vermieter: Die Betriebskostenabrechnung. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof endlich die Hürde für Vermieter gelockert und erleichtert damit die Aufstellung der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie.

Jeder Mieter muss genau erkennen können, wie die Kosten der angemieteten Immobilie entstehen und verbucht werden. Nachvollziehbarkeit und Transparenz, so Neues Urteil zur Aufstellung der Betriebskosten | Foto: (c) Winne / Fotolia.comund nicht anders betrachteten viele Amts- und Landesgerichte bis dato die Anforderungen an die Betriebskostenabrechung. Dass dieser Ansatz alle Vermieter, aber auch den Mieter an sich landauf und landab stets alljährlich forderte, dürfte klar sein.

Die formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung

Ob Abwasser, Müllbeseitigung, Versicherung oder Grundsteuer, sämtliche auf eine Immobilie anfallende Kosten sind für den Mieter stets nachvollziehbar zu verbuchen, und zwar Schritt für Schritt. In der bisherigen Rechtssprechung gaben viele Gerichte den Mietern recht, wenn einzelne Positionen in der alljährlichen Abrechnung nicht erklärlich erschienen und damit stiegen die Anforderungen an die Vermieter in punkto formeller Darstellbarkeit. Dies mag vor dem Hintergrund, dass die Nebenkosten heutzutage oft mehr als ein Viertel der Gesamtmiete ausmachen, auch verständlich zu sein.

In vielen Rechtsstreitigkeiten forderten Mieter aus diesen ?formellen Fehlern? Teile der bisher geleisteten Betriebskosten zurück mit der Begründung, die einzelnen Rechenschritte seien formell einfach falsch, somit nicht transparent und nachvollziehbar. Hier hat sich nun der Bundesgerichtshof klar positioniert und in einem laufenden Verfahren einer Mieterin widersprochen.

Mit der Unwirksamkeit aus formellen Gründen ist nun Schluss

Eine Mieterin bewohnte eine Wohnung in einer Wohnanlage, die aus mehreren Objekten auf einem Grundstück bestand, jedoch mit einem nutzbaren Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung. Der Eigentümer, beziehungsweise Vermieter der betreffenden Wohnung, verteilte für die Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude und legte diese dann auf die einzelnen Mietparteien um. So weit, so gut. Jedoch legte er diesen Rechenschritt nicht nachvollziehbar dar.

Die Mieterin sollte nunmehr eine Betriebskostennachzahlung leisten, die dem Grunde nach kalkulatorisch völlig zu Recht gewesen wäre, jedoch verweigerte sie die Zahlung und sowohl das Amtsgericht, als auch das Landesgericht gaben ihr Recht, da die Betriebskostenabrechnung nicht wirklich nachvollziehbar und formell falsch sei. Nun aber entscheid der BGH und es muss neu verhandelt werden.

Der BHG stellt sich auf die Seite des Vermieters

Die Karlsruher Richter änderten am 20. Januar 2016 endlich ihre bisherige, strenge Richtlinie, dass Betriebskostenabrechnungen aus formellen Gründen vom Mieter nicht anerkannt werden müssen, ergo unwirksam sein können. Zwar sind diese stets nachvollziehbar und klar vom Vermieter zu erstellen, jedoch müssen fortan Zwischenschritte nicht mehr in der Abrechnung erscheinen, letztlich zur Freude alle Vermieter.

Die Richter beriefen sich bei der Verkündung auf viele vergangene Verkündungen in denen sie auf die Nachvollziehbarkeit hinwiesen und eine Nebenkostenabrechnung stets für den Mieter auch einfach und klar sein muss. Letztlich habe der Mieter ein Interesse daran, dass diese übersichtlich bliebe und nicht zu viele Details enthalte, vgl. Urteil des BGH, Aktenzeichen VIII ZR 93/15.

Die Betriebskostenabrechnung der Zukunft besteht damit nicht nur aus ein paar Zahlen, ganz sicher nicht. Wenn aber ein Versorger eine Gesamtrechnung für eine größere Wohnanlage an den Vermieter stellt, ohne dass diese auf die einzelne Gebäude als Abrechnungseinheit aufgeschlüsselt wird, so genügt es diese als Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung zu deklarieren. Einer Angabe der Einzelschritte und entsprechenden Erläuterung hierzu bedarf es nun nicht mehr. Am Ende muss diese alljährliche Aufstellung zwar immer noch korrekt und rechnerisch nachvollziehbar sein, jedoch eben auch übersichtlich gestaltet. Und genau das dürfte für eine korrekt kalkulierende Hausverwaltung kein Problem sein.

Foto: (c) Winne / Fotolia.com

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