Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer
20.01.2016
Auswahlkriterien für die richtige Hausverwaltung
Die Wahl eines "richtigen" Verwalters ist nicht immer leicht. Der Begriff "Hausverwalter" ist keine geschützte Berufsbezeichnung in Deutschland und das Berufsbild ist an keine Ausbildung gebunden, obwohl kaufmännisches, bauliches und juristisches Wissen erforderlich sind. Hier erfahren Sie mehr darüber,worauf es zu achten gilt.
Da der Verwalter die Verantwortung für die Bewirtschaftung und Werterhaltung der gesamten Immobilie trägt, müssen gerade Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften also mehr darauf achten, dass sie einen seriösen Anbieter wählen. Zudem hat der Hausverwalter Zugriff auf die
Bewirtschaftungskonten und verwaltet damit treuhänderisch zum Teil große Vermögensgegenstände.Auswahl einer Hausverwaltung
Die richtige Wahl der Hausverwaltung ist entscheidend, damit die Zusammenarbeit langfristig von Vertrauen und Erfolg geprägt ist. Im Folgenden werden die wichtigsten Kriterien erläutert, die bei der Auswahl des "richtigen" Hausverwalters helfen.Das Wichtigste in Kürze
Auf jeden Fall mitbringen, muss der Hausverwalter:
Qualifikation und Berufserfahrung eines Verwalters
Ein guter Verwalter muss wirtschaftliche, immobilientechnische und juristische Kenntnisse mitbringen. Von Vorteil ist daher, wenn er zum Beispiel eine Ausbildung zum Kaufmann für Immobilen- und Wohnungswirtschaft hat oder Immobilienfachwirt oder Immobilienökonom ist. Diese Qualifikation ist eine gute Voraussetzung für eine professionelle und gute Verwaltertätigkeit. Seit geraumer Zeit gibt es sogar spezielle Studiengänge zum Facility Management. Die Qualifikation des Hausverwalters wird durch folgende weitere Kriterien genauer beschrieben. Diese Kriterien sind besonders wichtig, denn der Verwalterberuf ist nicht geschützt.Weiterbildungen & Zertifikate
Fortbildung ist ein wichtiges Qualitätskriterium für einen Hausverwalter. Daran können Sie erkennen, ob sich der Verwalter auf dem Laufenden hält. Lassen Sie sich daher aktuelle Fortbildungszertifikate zeigen.Langjährige Berufserfahrung
Als weiteres Kriterium sind die Berufserfahrung und das Alter der Firma zu betrachten. Umso länger das Unternehmen am Markt ist, desto mehr Erfahrung sollte die Verwaltung mitbringen können.Kaufmännisches Verständnis
Zudem muss der Verwalter genügend kaufmännisches Verständnis für seine tägliche Arbeit mit Immobilien haben. Die ordnungsgemäße Mietenbuchhaltung und jährliche Abrechnung der Bewirtschaftungskosten in Form einer Betriebskosten- oder Wohngeldabrechnungen sowie die Aufstellung eines Wirtschaftsplanes für das kommende Jahr erfordern ein gutes kaufmännisches Wissen.Hauptberuflich tätig sein
Um einen umfangreichen Service zu gewährleisten, sollte der Verwalter hauptberuflich tätig sein. Dies garantiert ein professionelles Arbeiten, eine gute Erreichbarkeit und zeugt auch von der beruflichen Erfahrung. Zudem ist zu beachten, ob der Verwalter seine Aufgaben selbst erfüllt oder ob er die Verwaltungstätigkeiten auf Dritte (externe Firmen) überträgt.Mitgliedschaft in einem Verband
Ein weiteres Kriterium für gute Qualität ist die freiwillige Mitgliedschaft in einem renommierten Verwalterverband wie etwa dem Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) ist. Durch die Mitgliedschaft im Verband wird der Hausverwaltung bescheinigt, dass sie gewisse berufliche Mindeststandards einhält und gewisse Voraussetzungen für die Aufnahme in Fachverbänden erfüllt. Dazu zählen häufig eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung sowie eine Mindestanzahl an verwalteten Einheiten. Auch besteht meist Weiterbildungspflicht. Da die Berufsverbände den Ausschluss von Mitgliedern mit nicht tragbarem Verhalten vornehmen, ist eine Verbandsmitgliedschaft ein positives Merkmal.Versicherungen
In jedem Fall sollte die Hausverwaltung über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügen. Die Frage bis zu welcher Höhe die Verwaltung gegen Vermögensschäden versichert ist, sollte geprüft werden. Bei evtl. auftretenden Schäden durch die Hausverwaltung ist es wichtig zu wissen, in welchem Umfang eine Haftung abgesichert ist (am besten ca. 200.000€). Hat der Hausverwalter auch eine Berufshaftpflichtversicherung sowie eine Sachhaftpflichtversicherung? Bei allen Versicherungen gelten, umso höher die Haftungssummen, desto besserReferenzen und aktueller Bestand
Es sollten vom Verwalter mindestens 3 Verwaltungsbeiräte verschiedener Objekte als Referenzen verlangt werden. Die Eigentümer sollten die Hausverwaltung um Referenzen einiger zufriedener Kunden bitten. Professionelle Verwalter stellen diese meist auf Anfrage zur Verfügung, ebenso wie ein Muster für die Abrechnung und den Wirtschaftsplan. Auch sollte man nach dem aktuellen Bestand an zu verwaltenden Wohn- und Gewerbeeinheiten nachfragen. Hat die Firma zu viele Einheiten zu betreuen (>3.000-5.000 Einheiten), ist man vielleicht nur ein kleiner Kunde und erhält nicht den gewünschten Service. Ist dagegen die Firma noch recht klein aufgestellt (<250 Einheiten), kann der Service sehr intensiv und überdurchschnittlich sein, aber die Gefahr der Firmenpleite, auf Grund von schlechter Auftragslage, kann auch bestehen.Sitz der Verwaltung und Hausmeister
Ein Büro in der Nähe des Verwaltungsobjektes ist vorteilhaft, damit die Anfahrt nicht zu lange dauert und regelmäßigen Begehungen sowie schnelles Handeln vor Ort bei Havarie gewährleistet sind.Zudem ist es hilfreich, wenn ein Hausmeisterdienst vor Ort beauftragt ist. Bei gut organisierten Verwaltern oder hauptberuflichem Hausmeister ist eine Wegstrecke bis zu einer Autostunde nicht nachteilig. In Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München spielt die Nähe nicht die übergeordnete Rolle, aber gerade auf dem weitläufigen Land, mit langen Fahrtwegen (und hohen Fahrtkosten) ist der Faktor nicht zu unterschätzen. Prüfen Sie im Voraus die telefonischen Sprechzeiten. Niemand kann immer erreichbar sein, eine Mindestorganisation muss jedoch gewährleistet sein.
Verwaltervertrag & Pflichten
Verwalterverträge können grundsätzlich frei ausgehandelt werden. Was die Hausverwaltung leisten muss, hängt zunächst davon ab, ob es sich um ein Haus mit Eigentumswohnungen handelt oder um ein großes Mietshaus. Im ersten Fall regelt nämlich das Wohneigentumsgesetz die Pflichten der Verwalter.Bei allen Vertragsangeboten sollten Sie genau auf das Kleingedruckte achten. Welche Leistungen sind in der angebotenen Verwaltergebühr alles enthalten und was kostet extra? Hier gibt es große Unterschiede. Wichtig ist, dass eine klare Unterscheidung zwischen Grundleistungen und Zusatzleistungen im Vertrag erkennbar sein sollen.
Durchschnittliche Kosten
Auch an den Kosten für eine Hausverwaltung, die der Verwalter aufruft, lässt sich Qualität ablesen. Im Durchschnitt liegen diese für eine Standardverwaltung bei 17 bis 30 Euro pro Wohneinheit im Monat. Sollte das Honorar weit darunter liegen, ist Vorsicht geboten. Viele Leistungen können dann auch extra abgerechnet werden, und das kann teurer werden als anfangs gedacht.Hausverwaltung ist immer Vertrauenssache. Darum ist es besonders wichtig, die "richtige" Hausverwaltung bzw. den passenden Verwalter zu finden. Oft ist der Preis nicht immer das ausschlaggebende Kriterium. Dennoch ist es natürlich wichtig, vorher zu wissen, was die Verwalterleistung in der Summe kostet.
Zusätzliche Info
Der Verwalter sollte sicherstellen, dass das Vermögen der Eigentümer bzw. der Gemeinschaften von seinem Vermögen getrennt gehalten wird und zwar so, dass das Vermögen der Gemeinschaft beim Konkurs der Verwalters sicher ist.Die Rechtsform von professionellen Verwaltern ist in der Regel eine GmbH, KG oder AG. Kleinere Verwalter sind meist Personenfirmen. Die Anfrage bei einer Wirtschaftsauskunftei ist heute Standard bei einer Verwalterauswahl. Vom Verwalter sollten vorab mindestens folgende Unterlagen verlangt werden:
Wie finden Sie den richtigen Hausverwalter?
Für die Auswahl des Verwalters müssen sich die Eigentümer im Vorfeld der Wahl ausreichend Zeit nehmen. Im Internet können Sie heute bequem Hausverwaltungen suchen und anschließend vergleichen. Bei HausverwalterScout melden sich für Ihre Region kompetente Hausverwalter aus unserem Netzwerk und senden Ihnen bereits vorab wichtige Dokumente und Referenzen.Foto: (c) Jeanette Dietl / Fotolia.com
