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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

11.07.2017

Auflassung und Auflassungsvormerkung

Was genau versteht man eigentlich unter einer Auflassung bzw. einer Auflassungsvormerkung? Diese Begriffe beziehen sich auf ein Geschäft mit Immobilien: Wer ein Grundstück, ein Haus oder aber eine Eigentumswohnung erwirbt, wird erst dann zum rechtmäßigen Besitzer, wenn ein Kaufvertrag mit dem Notar geschlossen wurde und die Eigentumsumschreibung ins Grundbuch erfolgte. In diesem Zusammenhang kommen die Begriffe Auflassung und Auflassungsvormerkung ins Spiel.

Was genau ist eine Auflassung?

Auflassung und Auflassungsvormerkung | Foto: (c) dima_sidelnikov / fotolia.com

Das Eigentum geht noch nicht gleich beim Notar auf den neuen Eigentümer über. Dazu bedarf es nämlich erst der Auflassung. Diese ist laut Gesetz gemäß § 925 BGB und § 8 BGB die notwendige Einigung darüber, dass der Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Erst dann, wenn die Auflassung rechtswirksam erfolgt ist und die Umschreibung im Grundbuch bewilligt wurde, hat der Verkäufer seine vertragliche Pflicht, das Eigentum an den Käufer zu übertragen, erfüllt.

Dies betrifft allerdings nur das Gesetz: im Außenverhältnis geht das Eigentum nämlich erst dann auf den Käufer über, wenn es im Grundbuch umgeschrieben wurde.

Eine Auflassung wird oftmals im Grundbuch vorgemerkt, was aber nicht zwingend notwendig ist.

Was ist die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung - im Gesetz unter § 883 BGB ? ist das in der Praxis wichtigste Sicherungsmittel des Käufers. Denn zwischen der Auflassung und der Umschreibung kann mitunter eine längere Zeitspanne liegen. Da der Verkauf aber nach außen hin nicht sichtbar ist, könnte der Verkäufer theoretisch in dieser Zeitspanne sein Eigentum mehrfach veräußern. Genau dies wird durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung insofern eingeschränkt, als dass der gutgläubige Erwerb somit verhindert wird. Der Notar muss den Käufer hierüber belehren. Meistens ist die Auflassungsvormerkung zudem eine Voraussetzung für die Bezahlung an den Verkäufer.

Zugleich hat diese Vormerkung eine rangsichernde Wirkung, was bedeutet, dass der Käufer das Eigentum genauso erhält, wie es in der Vereinbarung abgemacht war. Der Verkäufer kann es sich danach nicht mehr anders überlegen; er kann auch niemandem, der bereit wäre mehr zu bezahlen, nachträglich de Zuschlag geben. Außerdem darf der Verkäufer die Immobilie nach erfolgter Auflassungsvormerkung nicht mehr belasten und Gläubiger haben keinen Zugriff mehr darauf. Trotzdem stellt die Auflassungsvormerkung noch nicht den Vollzug des Eigentumswechsels dar. Es ist jedoch dank ihr möglich, durch einen einfachen Blick in das Grundbuch zu erkennen, dass bereits ein Kaufvertrag geschlossen wurde und eine Eintragung bevorsteht.

Eine Auflassungsvormerkung kann im Gegensatz zu einer Auflassung schnell eingetragen werden.

Sie denken darüber nach, eine Immobilie käuflich zu erwerben? Dann erfahren Sie hier , worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten.

Foto: (c) dima_sidelnikov / fotolia.com

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