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Aktuelles BGH-Urteil zur Kündigung wegen Eigenbedarfs


Es wird gute Gründe brauchen, wenn Vermieter zukünftig wegen Eigenbedarfs dem Mieter kündigen wollen. Der Bundesgerichtshof hat aktuell den Mieter gestärkt und eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus beruflichen Gründen als unbegründet zurück gewiesen und klare Regelungen für die Zukunft der Eigenbedarfskündigung aufgestellt. Berufliche Interessen am Eigenbedarf sind jedenfalls zukünftig nicht immer ein gutes Argument um an sein Eigentum zu kommen.

Wer einen Mieter aus berufsbedingten Gründen aus seiner Mietwohnung herausklagen will, steht zukünftig auf Teils verlorenem Posten, so das aktuelle Urteil des BGH.

Berufsbedingt begründet ist eine Räumung unzulässig

Kündigung Eigenbedarf | Foto: (c) stockWERK/fotolia.com

Seit 1977 bewohnt ein Mann aus Berlin-Charlottenburg eine 27 Quadratmeter kleine Mietwohnung. Nach einem Eigentümerwechsel vor einigen Jahren kündigte die Vermieterin dem Mieter. Grund für diese Kündigung wegen Eigenbedarfs war die Erweiterung der Büroräume des Mannes der Vermieterin, der im betreffenden Hause Raum für seine Akten brauchte und ein Beratungsunternehmen führt. Klingt erst einmal nach einem berechtigten Interesse seitens des Vermieters.

Die Kündigung erfolgte und landete erst vor dem Amts- und dann dem Landesgericht und beide Instanzen betrachteten die Kündigung wegen Eigenbedarfs als rechtens. So weit, so verständlich. Jedoch erklärten die Richter beider Instanzen, dass die eigentliche Herausgabe der kleinen Mietwohnung jedoch abzulehnen sei. Man stützte sich bei der Urteilsverkündung auf das in Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot, dass eine Umwandlung von Wohnraum in eine gewerbliche Nutzung nicht erlaube.

Als es zur mündlichen Verhandlung am Bundesgerichtshof kam, wurde dieser Streitfall gleich vom Mietsenat verwendet um die Maßstäbe bei Eigenbedarfskündigungen, wenn sie berufsbedingt erklärt werden, neu zu definieren. In der Vergangenheit, so der BGH, sei die vergangene Sichtweise diesbezüglich eher missverständlich für andere Instanzen gewesen und Klarheit täte Not. Und so bildete die oberste richterliche Instanz drei Fallgruppen zu Kündigungen wegen Eigenbedarfs.

Drei Fallgruppen bei der Eigenbedarfskündigung

Wer als Vermieter eine Mietwohnung wegen Eigenbedarf zurück haben will, muss gute Gründe finden, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. In drei Fallgruppen unterteilte der BGH den Umgang mit der Eigenbedarfskündigung:

1 Gruppe: Ob Familienangehörige oder der Vermieter selbst, wenn die betreffende Mietwohnung selbst bewohnt werden soll, kann der Eigentümer eine Kündigung wegen Eigenbedarfes in der Regel durchsetzen, da ein berechtigtes Interesse vorliegt. Einzig bei außergewöhnlichen Härtefällen, wie schwere Erkrankungen oder Selbsttötungsabsichten, ist der Mieter nicht aus der Wohnung zu vertreiben.

2 Gruppe: Eigentümer, die im selben Haus wohnen und gleichzeitig ihr Büro erweitern wollen und zusätzlich Eigenbedarf anmelden müssen nachvollziehbare und vernünftige Gründe benennen, warum eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in einem "Mischverhältnis" rechtlich begründet wäre.

Tipp: Eine gute Begründung ist die Zusammenlegung vom Lebensmittelpunkt und dem Arbeitsmittelpunkt des Eigentümers oder seines Partners.

3 Gruppe: Wenn es nur um eine Eigenbedarfskündigung geht, um die betreffende Mietwohnung rein gewerblich nutzen zu können, ohne das die private Wohnung im selben Haus liegt, muss der Eigentümer klare Nachteile benennen, um die Kündigung durch zu bekommen.

Tipp: Klare Nachteile bei Gruppe 3 könnten finanzielle Aspekte sein, die den eigenen Geschäftsbetrieb unrentabel erscheinen lassen, wenn die Wohnung nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann. Auch gesundheitliche Einschränkungen für die Berufsausübung oder eine zu weite Entfernung sind Argumente, die man als Vermieter mit seinem Rechtsbeistand besprechen sollte, bevor man die Kündigung ausspricht.

Jedenfalls betrachtete der BGH in dem vorliegenden Fall die Voraussetzungen aus Gruppe zwei für nicht gegeben, da die Aufbewahrung von Akten auch andernorts, ohne wirtschaftliche Einschränkungen, durchgeführt werden könne. Ergo war die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin nicht gerechtfertigt und das unter Aktenzeichen VIII ZR 45/16 ausgesprochene Urteil schafft nunmehr Klarheit wann und mit welchen Begründungen Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen können. Abzuwarten bleibt, ob dieses Urteil in den Städten mit Zweckentfremdungsverbot die gewerblich begründete Eigenbedarfskündigung tangiert, denn letztlich war die Eigenbedarfskündigung schon nicht berechtigt.

Am Rande sei erwähnt, dass Vermietern berechtigt hohe Schadenersatzleistungen von den Mieter drohen, wenn eine Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht wird. Im betreffenden Fall wurde eine Hausmeisterwohnung wegen Knieproblemen doch nicht vom Eigentümer genutzt und der Hausmeister forderte eine nicht unbeträchtliche Summe für den entstandenen Schaden. Dieses zweite Urteil (AZ VIII ZR 44/16) vom selben Tag jedenfalls zeigt deutlich auf, dass Vermieter nachvollziehbare Gründe finden müssen und real existierende, bevor sie dem Mieter kündigen.

Foto: (c) stockWERK/fotolia.com

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