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Aktuelle BGH-Urteile zu Mietzahlung und Nebenkosten


Gleich zwei Urteile des Bundesgerichtshofs, BGH, sind für Vermieter und den Umgang in punkto Nebenkosten und Mietzahlung wichtig. Demnach bekommt der Mieter mehr Zeit für die Zahlung des Mietzinses und die Wohnungseigentümer haben nur maximal ein Jahr Zeit die Nebenkostenabrechnung zuzustellen.

Wer glaubt, dass die Miete jeden Monat zum jeweils dritten des Monats auf dem BGH Urteile Vermieter | Foto: (c) fabstyle/ fotolia.comVermieterkonto eingegangen sein muss wird mit dem aktuellen Urteil des BGH eines besseren belehrt. Und auch bei den Nebenkosten gibt es Neues, aber der Reihe nach.

Miete kann später gezahlt werden

Im Mietvertrag steht, dass die zu entrichtende Miete spätestens am dritten des jeweiligen Monats auf dem Vermieterkonto eingegangen sein muss. So jedenfalls war es bisher in fast allen Mietverhältnissen die Regel. Nun hat der BGH in Karlsruhe dem Mieter mehr Zeit eingeräumt. Die Richter erklärten, dass solche bisherigen Vereinbarungen und Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.

Im Kern kommt es nun nicht mehr auf den Tag des Zahlungseinganges auf dem Vermieterkonto an, sondern auf den Tag der Über- beziehungsweise Anweisung.

In dem vorliegenden Fall kündigte eine Vermieterin dem Mieter nach diversen Abmahnungen, obwohl die Miete immer zu Beginn des Monats angewiesen wurde. Nur die vom Mieter zur Überweisung der Miete beauftragte Bank brauchte zuweilen länger, sodass die Miete nicht immer am jeweils dritten Tag des Monats auf dem Konto war. Die dann erfolgte Räumungsklage wurde, wie schon in den Vorinstanzen, vom BGH abgewiesen. Diese Kündigung sei deshalb unwirksam, da der Mieter immer zum dritten des Monats die Zahlung anwies.

In den üblichen Formularverträgen ist diese Klausel enthalten, nunmehr aber unwirksam, da die Formulierung des ?Entrichtens? des Geldes den Mieter unangemessen benachteiligt. Denn als Mieter beauftragt man die Bank zum Leistungserfolg. Diese können aber eine sofortige Überweisung an den Vermieter nicht immer gewährleisten und darauf hat der Mieter keinen Einfluss, so die Herren in Karlsruhe in ihrer Begründung, vgl. VIII ZR 222/15.

Tipp: Richten Sie sich als Vermieter darauf ein, dass eine Zahlung der Miete bis zum spätestens jeweils sechsten eines jeden Monats durch Zahlungseingang erfolgt sein muss, bevor sie den Mieter rechtswirksam abmahnen. Letztlich sind bis zu drei Tage maximal als Überweisungszeitraum banktechnisch möglich.

Neues Urteil des BGH zu den Nebenkosten

Vermieter unterliegen stets der Bringschuld, wenn es um die Nebenkostenabrechnung geht. Man hat also dafür Sorge zu tragen, dass die Mieter rechtzeitig über die Nebenkosten in Kenntnis gesetzt werden. Laut BGB, § 556, hat der Wohnungseigentümer bis zum Ende des rauffolgenden Jahres Zeit diese Daten an den Mieter weiter zu geben und die Nachzahlung der Nebenkosten zu fordern. Ein Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum 2015 muss die Nebenkostenabrechnung bis spätestens dem 31.12.2016 vorliegen. Ebenfalls müssen sich Wohnungseigentümergemeinschaften, WEG´s, an diese Fristen halten, wenn sie die Abrechnungen in einem Beschluss absegnen und dann dem Mieter zukommen lassen.

In einem relativ umfangreichen Verfahren wollte ein Vermieter die Nachzahlungen mit einer Verspätung von fast zwei Jahren nachfordern, da die Betriebskostenabrechnung vom damaligen Verwalter nicht ordnungsgemäß erstellt worden war. Die WEG beauftragte einen neuen Hausverwalter mit der korrekten Kalkulation. Doch das war dem BGH ein zu langer Zeitraum, obwohl die vorherigen Instanzen das anders beurteilten.

Die Richter in Karlsruhe betonten, dass diese Nachforderung zu spät gefordert wurde und sicher viel früher hatte neu geprüft und aufgestellt werden können. Man orientierte sich in der richterlichen Prüfung an dem Zeitraum in dem die Betriebskosten real anfielen.

Im Kern müsse eine WEG eine unzureichende und fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zeitnah anfechten und für eine Klarstellung sorgen und mithin zeitnah eine neue und korrekte Abrechnung erstellen lassen.

Im Kern sind somit WEG´s und Vermieter unter Druck und müssen sich an die zeitlich begrenzte Bringschuld halten, um auf eine Nachzahlung der Nebenkosten rechtlich pochen zu können. Und diesen zeitlichen Druck durch das Urteil des BGH (Az. VIII ZR 249/15) werden auch die Hausverwaltungen in Zukunft spüren.

Foto: (c) fabstyle/ fotolia.com

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