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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

11.03.2018

Aktuell neue Urteile des BGH zum Mietrecht


Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich geregelt. Und doch führen Urteile des Bundesgerichtshofes immer wieder zu Neuerungen, auf die Vermieter achten sollten. Die aktuell neuen Urteile des BGH zum Mietrecht betreffen Schadenersatzansprüche des Vermieters, die Heiz- und Betriebskostenabrechnung, das Thema Mieterhöhung und die Räum- und Streupflicht im Winter.

Mietrecht BGH | Foto:(c)blickpixel/pixabay.com

Der Bundegerichtshof ist die Instanz in Deutschland, die vor allem das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter durch ein Urteil nachhaltig verändern kann. Seit Beginn des Jahres wurden vier Verfahren zu Ende geführt und münden inNeuregelungen, die Vermieter beachten sollten. Die aktuell neuenUrteile des BGH zum Mietrecht könnten zumindest bei zwei Entscheidungen überausnachhaltig wirken.

Neuerungen in der Räum- undStreupflicht des Vermieters

Als nachvollziehbar und endlich klar bezeichnen Experten das Urteil des BGH zum Thema Räum- und Streupflicht. Im vorliegenden Verfahren verklagte ein Passant einen Grundstückseigentümer auf Schadenersatz nach einem Unfall vor demGrundstück aufgrund der damals bestehenden Witterungsverhältnisse.Die Karlsruher Richter schafften Klarheit und erklärten, dass die Räum- und Streupflicht an der Grundstücksgrenze des Eigentümer sendet. Aber, und das ist ebenso Teil des Urteils, wenn die Ortssatzung dies auch so vorsieht. Ergo ist endlich höchstrichterlich geklärt, wer die Räum- und Streupflicht hält. Im Kern sind Grundstückseigentümer nur noch für die Gehwege auf dem eigenen Grund und Boden zuständig und damit herrscht endlich Klarheit zum Thema Winterdienst.Vgl. BGH VIII ZR 255/16

Wissenswertes zum Winterdienst:

Die Stadt oder Gemeinde kann diese Pflicht auf den Eigentümer übertragen, je nach Ortssatzung und dieser muss der Eigentümer dann nachkommen.

Die Räum- und Streupflicht kann,sofern der Eigentümer durch die Ortssatzung diese Pflicht innehat,auf den Mieter im Mietvertrag umgelegt werden.

Grundsätzlich ist die Stadt/Gemeindefür das Räumen und Streuen verantwortlich. Ist diese nicht auf die Eigentümer übertragen ist sie für alle Straßen und Gehwege zuständig.

Wer zahlt akzeptiert dieMieterhöhung

Bei Mieterhöhungen, selbst bei gerechtfertigten, war es meist ein langer Weg und wenn die ortsübliche Vergleichsmiete im Spiel war, bedurfte es stets eine gesonderte Zustimmung durch den Mieter. Was aber, wenn der sich auf die Erhöhungsankündigung hin nicht äußerte und dennoch die erhöhte Miete einfach zahlte? Im vorliegenden Fall geschah genaudies und zwar über drei Monate lang. Erst danach wollte der Mieter die Erhöhung anfechten.

Die Richter betrachteten aber die Zahlung der höheren Miete als so genanntes "konkludentes Handeln" und in diesem Handeln ist stets das Einverständnis enthalten. Zwar wurde im genannten Urteil des BGH unter VIII ZB 74/16 nicht über die Frage verhandelt, ob bereits eine Zahlung ausreiche und daraus ein konkludentes Handeln abgeleitet werden kann, Experten gehen aber davon aus. Ob die Zahlung dabei per Dauerauftrag oder einzeln als Zahlung ausgelöst wurde war den Karlsruher Richtern dabei egal.

Darlegungs- und Beweispflicht desVermieters bei Heizkostenabrechnung

Das Urteil des BGH (VIII ZR 189/17)wird für Vermieter nachhaltig wirken, leider nicht positiv. Es ging im vorliegenden Fall um 5.000 Euro, die ein Mieter nachzahlen sollte,mithin rund 45 Prozent der Gesamtheizkosten der Immobilie. Der Mieterklagte auf Einsicht in die Unterlagen und das Amts- wie Landesgerichtverlangten vom Mieter eine konkrete Begründung, warum er die Belege einsehen möchte.

In Karlsruhe wurde nun Klarheitgeschaffen: Demzufolge sei es falsch den Mieter zu verpflichten,"objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Heizkosten ergibt. Im Kern also liegt die Darlegungs- und Beweispflicht nun und zukünftig beim Vermieter. Er muss zukünftig und generell Einsicht in alle Belege geben, unabhängig von der Höhe möglicher Nachzahlungen. Dies soll dem Mieter die Möglichkeiten geben die Plausibilität der Heiz- und Betriebskostenabrechnung zu prüfen,auch in Bezug zu den anderen Mietern im Haus.

Schadenersatzforderung nach Auszugsofort möglich

Dieses Urteil des BGH (VIII ZR 157/17)kann ohne Zweifel als vermieterfreundlich eingestuft werden. Bisher musste der Vermieter dem Mieter beim Auszug eine Frist setzen ummögliche Schäden nach dem Auszug beseitigen zu können oderbeseitigen zu lassen. Diese Möglichkeit wird dem Mieter nun genommen. Zukünftig kann der Vermieter sofort nach Auszug Schadenersatzansprüche geltend machen und eine Frist muss er nicht setzen. Es wird nunmehr keinen Unterschied mehr machen, ob es um nicht erledigte Schönheitsreparaturen geht oder um eine Beschädigung der Mietsache.

Im Vorliegenden Fall forderte derVermieter sofort fünf Monate Mietausfall, da er nach dem Auszugseines Mieters Schimmel beseitigen und Lackschäden an der Heizung entfernen musste. Eine Frist setzte er dem Mieter nicht. Die Richter in Karlsruhe betrachtete dies als einen nicht pfleglichen Umgang des Mieters mit der Mietsache und gaben dem Vermieter Recht.

Nach unsererMeinung mag dies auf den ersten Blick Klarheit schaffen, jedoch istdavon auszugehen, dass es mehr Streitereien geben wird, was nun als"pfleglich" bezeichnet wird und was nicht. Und auch die nun mehr nicht vorhandene Abgrenzung zwischen laufenden Schönheitsreparaturen und reinen Beschädigungen an der Mietsache wird wohl ab jetzt viele Gutachter, Rechtsanwälte und Gerichte fordern - und damit auch den Vermieter.

Foto:(c) blickpixel/pixabay.com

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