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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

21.08.2017

Achtung bei Nebenkosten für eine Eigentumswohnung

Wer Immobilieneigentum erwirbt hat neben den Kaufnebenkosten auch laufende Kosten zu bestreiten, die weitaus höher sind, als die eines normalen Mieters. Hinzu kommen außerplanmäßige Geldausgaben, wenn die Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausreichen. Wir klären auf, was Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung in punkto Nebenkosten beachten müssen.

Nebenkosten Eigentumswohnung | Foto: (c)  Robert Kneschke/ fotolia.com

Als Mieter ist man es gewohnt: die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung kommt einmal im Jahr und wenn die Vorauszahlungen korrekt kalkuliert waren, bleibt alles beim Alten. Käufer einer Eigentumswohnung haben jedoch weitaus höhere Nebenkosten zu bestreiten und wir wollen kurz die einzelnen Positionen betrachten.

Einmalige Kaufnebenkosten einer Eigentumswohnung

Ganz klar entstehen beim Kauf einmalige Kosten für den Erwerb. Ob Notar oder Grundbuchamt, ob Grunderwerbsteuer, Makler oder Finanzierungsgebühren, all diese Investitionen entstehen einmalig. In der Spitze können dies 13 Prozent des Kaufpreises sein, wenngleich die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich ist.

Hinzu kommt der Eigenkapitaleinsatz, den die Finanzinstitute meistens bei einer Finanzierung verlangen.

Laufende Nebenkosten einer Eigentumswohnung

  • Nebenkosten laut Betriebs- und Heizkostenabrechnung, wie zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Müllentsorgung, Versicherungsbeiträge, sowie Heizkosten nach Bedarf.
  • Die Kosten für die WEG-verwaltung, in der Regel 30 Euro pro Monat und pro Wohneinheit in Wohnanlagen.
  • Instandhaltungsrücklagen für notwendige Sanierungen von Dach, Fassade etc. die im Laufe der Jahre anfallen. Diese Rücklagen schafft die Wohnungseigentümergemeinschaft, um zukünftig anfallende Kosten tragen zu können.
  • Oft entsteht aber Streit unter den Eigentümern, wenn es um die Höhe der Rücklagen geht. Gesetzliche Bestimmungen finden sich für WEG´s hier nicht. Jedoch maximiert die Zweite Berechnungsverordnung mit § 28 die Höhe. Bei Gebäuden bis zu 22 Jahren sind es 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr, bei bis zu 32 Jahren alten Immobilien neu Euro und bei noch älteren 11, 50 Euro. Ist ein Aufzug vorhanden addiert sich ein Euro pro Quadratmeter und Jahr hinzu. Bei einer Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern liegt die Instandhaltungsrücklage zwischen 60 Euro und fast 105 Euro monatlich, je nach Alter der Immobilie.
  • Achtung: Ist die Eigentumswohnung vermietet, so kann der Eigentümer diese Instandhaltungsrücklagen nicht auf den Mieter umlegen.
  • Unerwartete Kosten und Sanierungen fallen ebenfalls in Gewicht, wenn es um die Nebenkosten einer Eigentumswohnung geht. Hier ist zwischen geplanten und ungeplanten Kosten zu unterscheiden. Geplante Kosten können bei Sanierungen anfallen, die aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Reichen diese Rücklagen jedoch nicht aus, muss eine so genannte Sonderumlage gebildet werden, die jeder Miteigentümer anteilig bezahlen muss.
  • Ungeplante Kosten können dann entstehen, wenn zum Beispiel Reparaturen notwendig sind, die eine Versicherung nicht bezahlt. Ebenfalls kann die Gemeinde nach einigen Jahren beschließen die anliegende Straße zu sanieren und sich über einen anteiligen Erschließungsbeitrag bezahlen zu lassen. Auch defekte Abwasserleitungen können zu ungeplanten Kosten führen.
  • Unerwartete Kosten durch Zinsänderungsrisiko
  • Jede Finanzierung hat ein zeitliches Ende und wenn die erste Zinsbindung abläuft, muss neu verhandelt werden. Sind die Zinsen dann aber deutlich höher, muss der Eigentümer einer Immobilie diese generell tragen.
  • Tipp: Um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren ist eine Sondertilgung während der ersten Finanzierungsphase empfehlenswert. Bei den meisten Banken sind dies fünf Prozent der Ursprungssumme pro Jahr.

  • Im Resümee kommen neben den einmaligen Kaufnebenkosten auch laufende Kosten auf den Besitzer oder Käufer einer Eigentumswohnung zu und diese sind nicht zu unterschätzen. Neben den Hausverwalterkosten müssen Instandhaltungsrücklagen gebildet werden um geplante Sanierungen als WEG zahlen zu können. Aber auch ungeplante Kosten können entstehen, so das Zinsänderungsrisiko oder wenn die Gemeinde die Hand aufhält.
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