10 Tipps für Vermieterrechte beim Mietvertrag Teil II

22.01.2017

Vermieter scheitern bei Streitigkeiten mit ihrer Mieterschaft oft an den Kleinigkeiten. Da ist das Übergabeprotokoll von damals nicht mehr auffindbar, oder es fehlt nach 12 Jahren Mieterschaft die Übersicht über die jeweiligen Zahlungen der Vergangenheit. Und wie ärgerlich ist es dann vor Gericht, wenn das Recht auf Seiten des Gegners liegt, obwohl die Wahrheit eigentlich anderes vermuten mag. Man sollte sich als Vermieter selbst konditionieren um seine Vermieterrechte unstrittig beweisen zu können.

Vermieter Recht | Foto: (c) Zerbor / fotolia.com

Vom Mietvertrag über das Übergabeprotokoll bis zur internen Organisation der Aktenlage, Vermieter müssen viel beachten und bedenken, wie bereits bei den ersten fünft Tipps in Teil I beschrieben. Aber das ist längst noch nicht alles, aber letztlich nicht viel, wenn man alle 10 Tipps auch beherzigt und sich daran hält:

6. Kontrollen der monatlichen Zahlungen

Ob Zahlung des Nettomietzinses oder der Betriebskosten, sowohl in der Höhe als auch terminlich sollten alle Zahlungseingänge des Mieters fein säuberlich notiert werden. Dies ist vor allem insoweit wichtig, als dass bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung möglich ist. Zwar kann der Mieter diese fristlose Kündigung durch Einmalzahlung aller Rückstände "unwirksam" werden lassen, vgl. BGB § 569 Absatz 3, aber diese "Schonfrist" wird dem Mieter nur alle zwei Jahre gesetzlich zugesprochen und da bedarf es korrekter Angaben über die Zahlungseingänge des Mieters.

Wichtig ist es daher auch den Mieter im Falle eines Zahlungsverzuges abzumahnen, damit man sein Recht einer fristlosen Kündigung auch behält und damit in gewisser Weise den Mieter auch erzieht. Die Zahlung der Miete und die zur Verfügungstellung des Mietobjektes sind nun mal die beiden wichtigsten Säulen des Mietvertrages.

7. Prüfen Sie Mängelanzeigen sofort

Unabhängig von Recht und Unrecht bezieht sich eine Mietminderung aufgrund eines Mangels stets auf die Gesamtmiete. Ergo erhalten Sie nicht nur weniger Miete, sondern müssen für die Betriebskosten als Vermieter anteilig selbst aufkommen. Daher ist es unabdingbar wichtig, dass Mängel, die der Mieter angibt, auch sofort überprüft und gegeben falls sofort beseitigt werden.

Denn Achtung: Wird der angezeigte Mangel auch nach einer Abmahnung des Mieters nicht beseitigt, bzw. repariert, hat der Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Nun mag das selten der Fall sein bei unbefristeten Mietverträgen, aber bei Zeitmietverträgen wollen einige Mieter diese Gelegenheit nutzen, um so schnell aus dem Vertrag auszusteigen.

Ebenfalls darf der Mieter die Reparatur des Mangels selbst beauftragen, wenn Sie als Vermieter mit der Reparatur "in Verzug" sind, auf Ihre Kosten. Das dies meistens teurer wird, als wenn Sie als Vermieter den preiswerten Handwerker beauftragen, dürfte klar sein. Also stets sofort die Mängel prüfen und schnell beseitigen, um sich all diese Nachteile zu ersparen.

8. Betriebskostenabrechnungen immer vorfristig erstellen

Flattert die Betriebskostenabrechnung in die Briefkästen der Mieter braucht es meist wenig Zeit, bis der erste auf der Matte steht und sie anfechten will. Und Fehler können nun mal entstehen und selten sind Betriebskostenabrechnungen fehlerlos, es sei denn, man weiß eine gute Hausverwaltung an seiner Seite.

Das Problem liegt an der Zeit, die man als Vermieter hat, um die Betriebskostenabrechnung zu berichtigen. Denn nur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist dürfen Sie die Abrechnung zulasten des Mieters korrigieren. Deshalb sollte man stets einen Monat vor diesem Fristablauf die Betriebskostenabrechnung erstellen um eigene Fehler noch korrigieren zu können.

9. Das Datum des Mieterauszuges ist entscheidend

Das Datum, an dem die Wohnungsschlüssel wieder zurückgegeben werden, kann entscheidend sein. Denn wenn der Mieter die Wohnung beschädigt zurückgegeben hat, haben Sie als Vermieter genau sechs Monate Zeit, um den Mieter zum Schadenersatz zu verpflichten. Also nicht das Mietvertragsende ist entscheidend, sondern der Tag der Schlüsselrückgabe, so wie es der Bundesgerichtshof auch in seinem Urteil vom 15.03.2006 unter Az. VIII ZR 123/05 erklärte.

Und genau diese Wissenslücke bei vielen Vermietern und die daraus resultierende Verjährung haben schon viele tausende von Euros gekostet. Vermerken Sie deshalb genau den Tag der Rückgabe in Ihren Akten und legen Sie den Tag der Verjährungsfrist auf Wiedervorlage

10. Nichts mündlich, nur schriftlich

Es mag komisch klingen, aber dieser letzte von den 10 Tipps für Ihre Vermieterrechte wird allzu oft vernachlässigt. Schnell sind mündliche Vereinbarungen im Hausflur mit dem Mieter geschlossen, wenn es um das Abstellen der Fahrräder oder die Nutzung des Mietergartens geht. Doch nur schriftlich niedergelegte Beweise halten vor Gericht stand.

Sei der Inhalt auch noch so belanglos, so sollten Vermieter lieber alles schriftlich ablegen, auch wenn es nur eine Gesprächsnotiz ist. Und wer es sogar noch bewerkstelligen kann, dass der Mieter die vorerst mündliche Vereinbarung auf einem Dokument durch Unterschrift bestätigt, ist auf der ganz sicheren Seite.

Konditionieren Sie sich als Vermieter selbst und denken Sie nicht "das ist schon zu lange her, das kommt jetzt in Ablage Papierkorb". Und auch wenn Sie eine professionelle Hausverwaltung an Ihrer Seite wissen, so ist das notieren und ablegen von relevanten Informationen die Pflicht und nicht die Kür Ihres Daseins als Vermieter.

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