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10 Tipps für Vermieterrechte beim Mietvertrag Teil I


Das Bürgerliche Gesetzbuch, diverseste Gerichtsurteile und der Mietvertrag regeln die Rechte und Pflichten des Miteinanders zwischen Vermieter und Mieter. Und doch liegt es nicht immer an den juristisch korrekten Vereinbarungen und Gesetzen, dass Vermieter Rechtsnachteile besitzen. Es fehlt schlichtweg oft die mangelnde Sorgfalt und wir wollen mit diesen 10 Tipps für die Vermieterrechte prophylaktisch und nachhaltig aufklären.

Oft rauft sich der den Vermieter vertretende Rechtsanwalt die Haare. Der Mietvertrag an sich ist korrekt und der Mieter allemal im Unrecht. Doch fehlen Unterlagen, ja Beweise, die den Sachverhalt zu Gunsten des Vermieters beeinflussen könnten. Damit das erst gar nicht passiert fassen wir die wichtigsten Verhaltensregeln zusammen:

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1. Jede Neuvermietung unbedingt dokumentieren

Das hört sich simpel an und jeder denkt sofort an Mieterfragebogen und Selbstauskünfte. Doch viele Informationen geraten in Vergessenheit und können dochFoto: (c)   Marco2811/ fotolia.com nach Jahren relevant sein. Wenn zum Beispiel der Mietinteressent die Unwahrheit sagt, gerade wenn es um seine Zahlungsfähigkeit geht, sollte dies unbedingt klar dokumentiert werden. Denn diese Daten können Grundlage einer Anfechtung des Mietvertrages an sich sein, beziehungsweise einer fristlosen Kündigung.

Jedoch werden diese Fragebögen oft nach Jahren vernichtet, oder gar kurz nach dem Mietvertragsbeginn. Und genau das ist der Fehler. Bewahren Sie daher stets alle Unterlagen und Fragebögen auf, die Ihnen der Mieter als damaliger Mietinteressent aushändigte. Denn der Beweis liegt dann in den Händen des Vermieters und kann gegebenenfalls vor Gericht das Blatt zu Ihren Gunsten ändern.

2. Das Übergabeprotokoll als Grundlage des Miteinanders

Die Vermieterrechte fußen oft auf dem Übergabeprotokoll. In diesem wird das anzumietende Objekt detailliert beschrieben und auf vorhandene Mängel schriftlich hingewiesen. Der Streit entsteht aber meist erst zum Ende des Mietzeitraumes. Dann sollte der Vermieter schriftlich belegen können, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Anmietung befand. Denn nur Vermieter, die eine renovierte Wohnung vermieten und dies auch beweisen können, können im Nachgang auch auf die Schönheitsreparaturen bestehen, vgl. BGH - Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen VIII ZR 185/14.

Im Übrigen sollte die dokumentierte Übergabe von einem Zeugen begleitet werden und man sollte vom Zustand der Wohnung oder des Hauses lieber ein Foto mehr machen, als ein paar zu wenige. Und lassen Sie den Mieter das Übergabeprotokoll unbedingt unterschreiben, damit es keine Zweifel im Streitfall gibt.

3. Vorhandene Mängel im Mietvertrag angeben

Mängel verschweigt man gerne, dass liegt irgendwie in der Natur der Sache. Aber Obacht: nicht benannte Mängel können zu einer unstrittigen Mietminderung führen. Deshalb sollte man alle Mängel von vornherein schriftlich fixieren und dem werdenden Mieter zur Kenntnis geben. Paragraf 536b des BGB schützt den Vermieter, aber nur dann, wenn die Mängel des Mietobjektes nachweislich bekannt waren vor dem Mietvertragsbeginn.

Experten und Juristen wissen, dass in den meisten Fällen bereits bestehende Mängel zur Mietminderung oder gar einem Rechtsstreit führen. Also lieber die feuchten Wände des mit angemieteten Kellers schriftlich fixieren, als später in einen Streit zu geraten, den der Mieter auch noch gewinnt.

4. Ordnung halten ist das halbe Leben

Gerade bei mehreren Mietverhältnissen sollte Ordnung herrschen und allzu oft Scheitern Vermieter leider deshalb vor Gericht, weil Unterlagen als Beweismittel nicht mehr auffindbar sind. Erstellen Sie deshalb eine Struktur - für jeden Mieter und einen eigenen Ordner für jedes Mietverhältnis.

Ob Mietvertrag und Übergabeprotokoll, Meldebescheinigungen und allgemeiner Schriftverkehr, Modernisierungsankündigungen und Mieterselbstauskünfte, bis hin zur jährlichen Betriebskostenabrechnung, alles sollte nachhaltig seinen Platz finden. Ausnahmslos sollte wirklich alles gesammelt und nach Themen sortiert chronologisch abgeheftet werden, das spart viel Zeit und am Ende Ärger.

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5. Das Leid mit der Mietkaution

Der wichtigste Tipp in diesem Zusammenhang ist der, dass man das Mietobjekt erst nach Zahlung der ersten Rate der Mietkaution übergibt. Und so sollte es auch im Mietvertrag ratifiziert werden. Doch warum ist das so wichtig?

Wird diese Vereinbarung im Mietvertrag auch so dokumentiert haben Sie als Vermieter bei Nichteinhaltung der Zahlung auch das Recht den eigentlichen Bezug der Wohnung zu verweigern. Solch eine Regelung ist zulässig, wie das Landesgericht Bonn in einem Urteil vom 01.04.2009 unter AZ 6T25/09 auch bestätigte.

Denn die Praxis zeigt immer, dass Mieter, die diese erste Rate der Mietkaution nicht zahlen auch ihre zukünftigen Zahlungsverpflichtungen schleifen lassen. Und die Zahlung der Mieter ist eine Bringschuld seitens des Mieters, nur scheint das leider nicht allen klar zu sein.

In Teil II wollen wir weitere fünf Tipps für Vermieterrechte geben, genauer gesagt zum Thema Mieterauszug, Zahlungskontrolle, Mängelanzeigen, Betriebskostenabrechnungen und der Schriftform.

Foto: (c) Marco2811/ fotolia.com
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