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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.08.2015

Das Vermieterpfandrecht - Umfang und Möglichkeiten des Vermieters

Die letzten Mieten sind nicht eingegangen, der Vermieter hat bereits ordnungsgemäß gekündigt und ein Termin mit dem Gerichtsvollzieher steht bevor. Doch was genau kann der Vermieter beim Mieter pfänden und unter welchen Voraussetzungen?

Wissenswertes zum vermieterpfandrecht |© Daniel Ernst / Fotolia.com


Der Gesetzgeber hat das Vermietpfandrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB, geregelt. Demnach stellt es ein besitzloses Pfandrecht des Vermieters an den in die Mieträume eingebrachten Sachen oder Gegenständen des Mieters dar, explizit für Forderungen aus dem Mietverhältnis. Grundlage ist §562 ff. BGB sowohl für die Wohnraummiete, als auch bei Gewerbemietverhältnissen. Bei Letzterem greift ebenfalls § 578, BGB ? Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume.

Mit anderen Worten: Zahlt der Mieter seinen Mietzins nicht, hat der Vermieter grundsätzlich das Pfandrecht auf seiner Seite. Nur welche Voraussetzungen müssen an den Sachen oder Gegenständen gegeben sein, damit der Vermieter pfänden kann?

1. Eigentumsfrage

Die pfändbaren Sachen müssen sich im Eigentum des Mieters befinden. Ein einfacher Besitz, wie zum Beispiel eine Küche, die über einen Kleinkredit abgezahlt wird ist (noch) nicht im Eigentum des Mieters, kann somit nicht gepfändet werden. Ferner müssen sich die Sachen im Alleineigentum des Mieters befinden, Gegenstände aus gemeinschaftlichem Eigentum sind nicht pfändbar, wenn überhaupt nur der entsprechende Anteil am Gemeineigentum.

2. Pfändungsschutz

Nicht alles, was der Mieter in die Immobilie einbrachte ist pfändbar. Vor allem Gegenstände, die dem persönlichen Gebrauch dienen oder der normalen Haushaltsführung wie zum Beispiel Kleidung, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte unterliegen nicht dem Pfandrecht. Hier verweist der Gesetzgeber auf eine angemessene, bescheidene Lebens- und Haushaltsführung (vg. §811 der Zivilprozessordung, ZVO)

ACHTUNG: Der Vermieter kann die pfändbaren Sachen bei Auszug in seinen Besitz nehmen. Gegenstände, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen hat der Vermieter auf Verlangen des Mieters herauszugeben. Tut er dies nicht, so macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig (vgl. § 280, Abs. 1, BGB und § 823, Abs. 1, BGB). Im Falle einer Klage des Mieters auf Herausgabe der Gegenstände kann dieser gemäß §§ 935 der ZVO den so genannten ?vorläufigen Rechtschutz? in Anspruch nehmen.

3. Bewegliche Sachen

Grundsätzlich betrachtet das Vermieterpfandrecht nur so genannte "bewegliche" Sachen, das heißt Gegenstände, die ohne Verletzung ihrer Substanz von einer zur anderen Stelle versetzt werden können. Unter das Pfandrecht fallen auch Inhaberpapiere, nicht aber Sparbücher oder Orderpapiere.

4. Definition "Einbringen"

Das Vermieterpfandrecht greift bei Sachen, die vom Mieter willentlich in die gemieteten Räume eingebracht wurden. Ebenfalls greift dieses Recht bei Sachen, die während der Mietzeit produziert wurden, oder sich im Warenbestand (Warenlager) befinden. Nur kurzfristig eingebrachte Sachen, wie zum Beispiel die Tageskasse im gewerblichen Bereich sind nicht "eingebracht", somit pfändungsfrei.

5. Strenge Akzessorietät

Grundsätzlich besteht das Vermieterpfandrecht nur für Forderungen aus dem Mietvertrag an sich. Hierzu gehören der Mietzins, Nebenleistungen und Schadenersatzansprüche. Ebenfalls greift es nur für bereits vergangene Zeiträume, wobei § 562 BGB hier das laufende Mietjahr und das darauf folgende meint, nicht das Kalenderjahr. Forderungen aus der Vergangenheit unterliegen immer dem Pfandrecht.

Achtung:Sicherung bei Vermieterpfändung für max. 24 Monate

Generell sind Mietforderungen, oder Forderungen aus dem Mietverhältnis auf höchstens 24 Monate gesichert. Da hier das so genannte "Mietjahr" betrachtet wird und nicht das Kalenderjahr muss seitens des Vermieters der Mietvertragsbeginn betrachtet werden.

Foto: © Daniel Ernst / Fotolia.com

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