09.10.2009WEG-Recht
14.01.2009 13:50Endfällige Finanzierung von Immobilien
Neben den klassischen Finanzierungsformen „Annuität“ – Fall A (neben der Zinszahlung an die Bank wird eine regelmäßige Tilgungsrate an die Bank gezahlt und das Darlehen wird so immer kleiner) und „Bausparer“ bietet sich oft die Finanzierung mit Tilgungsaussetzung an (Fall B).
Dabei wird mit der Bank vereinbart, dass das Darlehen nicht laufend durch regelmäßige Raten, sondern erst am Ende des Finanzierungszeitraumes (z. B. nach 25 oder 30 Jahren) getilgt (zurückgeführt) wird.
In der Zwischenzeit müssen folgende Interessen gewahrt werden:
• Die Bank will Zinsen für das Darlehen sehen. Dies ist kein Problem, da die Zinsen wie in den beiden anderen Fällen ganz normal laufend an die Bank abgeführt werden.
• Die Bank will eine Sicherheit, dass das Darlehen am Ende auch wirklich zurückbezahlt wird. Dies wird so bewerkstelligt: Der Finanzierende hat bereits oder macht neu einen Sparvertrag mit einem Fondsanbieter oder einer Lebensversicherung. Über diesen Vertrag wird soviel angespart, dass am Ende mindestens der Betrag ausgezahlt werden kann, der benötigt wird, um das Darlehen zurückzubezahlen. Dieser Vertrag wird zur Sicherheit an die Bank abgetreten (damit hat die Bank eine Kontrolle, dass auch wirklich Kapital angespart wird).
• Der Finanzierende will einen Vorteil gegenüber den beiden anderen Finanzierungsforman haben. Dieser Vorteil ist einfach auszumachen: In Fall A zahlen Sie die Tilgungsraten an die Bank und sparen sich fortan z. B. 5% Zinsen auf diesen getilgten Betrag. In Fall B zahlen Sie diesen Tilgungsbetrag nicht an die Bank, sondern in Ihren Spartopf. Wenn dieser nun ebenfalls 5% Rendite abwirft, so sind damit die Zinsen auch „bezahlt“ und die Rechnung kommt auf%u2019s gleiche raus. Wenn Sie aber nun in Ihrem Spartopf mehr Rendite machen, als Sie Zinsen an die Bank zu zahlen haben, so ist der Vorteil auf Ihrer Seite. Dies kann einerseits schon daraus resultieren, dass die Zinsen steuerlich ansetzbar sind und Sie daher nach Steuer keine 5%, sondern vielleicht 3% für das Darlehen zahlen. Oder Ihr Spartopf macht von Hause aus eine Rendite, die höher liegt als der Zins für das Darlehen. In 25 Jahren kann das bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Zins von 5% nom. p. a. schon mal 31.000 Euro ausmachen, wenn der Spartopf 6% Rendite schafft. Unter dem Strich sind Sie somit schneller entschuldet oder haben während der Laufziet weniger Liquiditätsbelastung.
Für bankenunabhängige Finananzierungen steht Ihnen unser Team jederzeit gerne zur Verfügung
ARES YANNAKOPOULOS FINANZEN & PROJEKTE
Geschäftsinhaber: Ares Yannakopoulos
08.01.2009 14:28Kraft-Wärme-Kopplung (KWK)
Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) nennt man das Prinzip der Auskopplung von Nutzwärme aus einer Anlage, bei der Energie aus einem Brennstoff in mechanische oder elektrische Energie umgewandelt wird.
Dieses Prinzip der Wärme, Warmwasser- und Stromgewinnung mittels eines gasbetriebenen Motors kann – zu sozialverträglichen Konditionen - ab sofort auch in privaten Ein- und Mehrfamilienhäusern mit einer Leistung ab 4 kW eingesetzt werden.
Die hierfür entwickelten und serienreifen Mini-Blockheizkraftwerke (Mini-BHKW) für Heizung und Warmwasser mit einem Nutzungsgrad von bis zu über 90 % werden mittlerweile von verschiedenen erfahrenen Herstellern angeboten.
Dank geringerer Investitionskosten und der optimalen Ausschöpfung aller Fördermöglichkeiten amortisieren sich Mini-BHKW bereits nach 8 – 12 Jahren.
Das dem zu Grunde liegende novellierte KWK-Gesetz mit neuen Fördermöglichkeiten tritt zum 01.01.2009 in Kraft. Zweck des Gesetzes ist es, einen Beitrag zur Erhöhung der Stromerzeugung aus KWK in der BRD auf 25 % im Interesse der Energieeinsparung, des Umweltschutzes und der Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung zu leisten.
Die Firma Haus Turm Verwaltungs KG, Partner des Berliner Hausverwalternetzwerkes, betreibt an ihrem Sitz in Haltern am See ein entsprechendes Referenz-BHKW. Infos unter www.vermieter.mobi.
Ein Kostenrechner ist unter der Webadresse www.ecopower.de abrufbar.
21.12.2008 15:35Aufgaben einer Hausverwaltung
Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von Mietobjekten gibt es nicht. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer Hausverwaltung einzig aus der vertraglichen Vereinbarung zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung.[1]
Betreffend der zu vereinbarenden Aufgaben kann unterschieden werden zwischen der kaufmännischen Verwaltung
* Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)
* Anmahnen von säumigen Mietern
* regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)
* Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
* Bezahlung anfallender Kosten
* Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser usw.)
* Prüfung aller monetären Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (ist eine Miethöhe gerechtfertigt, kann man eine günstigere Versicherung abschließen usw.)
* Umfang der Führung von Büchern
* und andere
und einer technischen Verwaltung
* Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z.B. Heizanlage)
* Kontrolle / Überwachung von Dienstleistern (z.B. Reinigung, Gartenarbeit usw., aber auch Handwerker)
* Durchführen von Instandhaltungs-und Instandsetzungsmaßnahmen nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)
* Wohnungsabnahmen und Neuvermietung zur Vermeidung von Leerstand
* und andere
Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben, dessen Aufgaben durch die Hausverwaltung wahrgenommen werden. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die Vorschriften 535 ff. des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
13.12.2008 10:45Zulässige Betriebskostenabrechnung Zulässige Betriebskostenabrechnung
Streitpunkt Nebenkosten: Jede zweite Abrechnung ist falsch. Was Vermieter verlangen dürfen, wie sich Mieter wehren können, wie die Gerichte urteilen.
Von FOCUS-MONEY-Redakteurin Ursula Wenzl
In Deutschland zahlen Mieter rein rechnerisch durchschnittlich 2,74 Euro pro Quadratmeter im Monat für Heiz- und Betriebskosten. Umgerechnet auf eine 100-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das neben der Kaltmiete eine Zusatzbelastung von 3300 Euro pro Jahr. Der größte Anteil davon entfällt auf Heizkosten, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) in seinem aktuellen Betriebskostenspiegel ermittelt.
Betriebskosten
Dazu zählen Grundsteuer, Kaltwasser, Abwasser und Warmwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Wäschepflege sowie sonstige Kosten wie zum Beispiel Schwimmbad und Sauna im Haus.
ZUM THEMA
Schönheitsreparaturen:
Wann Mieter streichen müssen
Urteil:
BGH kippt Renovierungsklausel
Schönheitsreparaturen:
Mieter darf Ausführungsart selbst bestimmen
Auf Basis von 7,5 Millionen Quadratmetern Wohnungsfläche gewährleistet der Betriebskostenspiegel eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe. Wer deutlich mehr zahlt, sollte sich deshalb seine Nebenkostenabrechnung etwas genauer ansehen. „Das gilt auch insbesondere dann, wenn die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind“, rät Ulrich Ropertz vom DMB.
Viele Verstöße gegen Bestimmungen
Laut DMB ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. So können sich etwa Posten eingeschlichen haben, die gar nicht dazugehören. Grundsätzlich muss im Mietvertrag geregelt sein, was zu den Nebenkosten zählt. Den Rahmen gibt die Betriebskostenverordnung vor. Dort wird abschließend aufgezählt, welche laufenden Kosten Vermieter abrechnen dürfen. Einmalige Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltung sind grundsätzlich keine Betriebskosten. Wartungskosten dürfen laut Gesetz für Heizung und Aufzug umgelegt werden. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden, dass auch Kosten für die Überprüfung einer Elektroanlage zu den Betriebskosten zählen (Az. VIII ZR 123/06). Voraussetzung: Sie sind im Mietvertrag unter dem Posten „Sonstige“ aufgeführt. Tabu sind dagegen Bankgebühren, Beiträge zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung oder Verwaltungskosten.
Auch überhöhte Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen muss der Mieter nicht zahlen. Denn laut Gesetz ist der Vermieter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet. „Er muss sich die Frage gefallen lassen, ob er Betriebskosten auch dann verursacht hätte, wenn er sie selbst tragen müsste und nicht auf die Mieter umlegen könnte“, erläutert Ropertz. Allerdings ist der Vermieter nicht gezwungen, immer die billigste Variante zu wählen. Er kann sich zum Beispiel auch für eine etwas teurere, aber zuverlässige Reinigungsfirma entscheiden.
05.12.2008 12:39Klassischer Leistungskatalog einer Hausverwaltung
Hausverwaltung soll nach unserer Auffassung der Tätigkeit eine Dienstleistung für den Eigentümer der Eigentumswohnung bzw. des Mehrfamilienhauses sein. Wir wollen dem Auftraggeber so viel Arbeit wie möglich abnehmen und so schnell wie möglich auf jede Situation reagieren können.
Die nachstehende Leistungsbeschreibung gibt einen Überblick über die Tätigkeiten des Verwalters. Die Aufgabenstellung der Hausverwaltung wird selbstverständlich den speziellen Anforderungen der jeweiligen Anlage angepasst. Sollten Sie Fragen zu einzelnen Punkten haben, können wir gerne in einem persönlichen Gespräch nähere Auskünfte geben.
Leistungsbeschreibung der Hausverwaltung für privat genutzte Wohneinheiten
1.) Vertretung gegenüber Versicherungen
Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber der Gebäudeversicherung, der Gebäudehaftpflichtversicherung und allen Versicherungen, die der Eigentümer zur Absicherung seines Eigentums abgeschlossen hat oder abschließen will.
2.) Vertretung gegenüber Behörden
Die Eigentümergemeinschaft wird in allen, das Haus betreffenden Angelegenheiten, gegenüber öffentlichen Behörden durch den Verwalter vertreten. Insbesondere die Abrechnung der öffentlichen Lasten wird durch die Verwaltung übernommen.
3.) Vertretung gegenüber Versorgungsunternehmen
Der Verwalter schließt Versorgungsverträge für die Grundversorgung der Liegenschaft mit Wasser, Strom und Heizenergie ab. Der Verwalter übernimmt die Pflege bereits bestehender Verträge.
4.) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
Der Verwalter sammelt eine auf das Objekt abgestimmte Instandhaltungsrücklage an und sorgt sich um die günstige Verzinsung des Betrages. Über Ausgaben aus der Rücklage werden Bescheide für das Finanzamt ausgehändigt.
5.) Kontrolle des Gebäudes, Betreuung von Hausmeistern
Der Verwalter führt regelmäßige Begehungen des Gebäudes durch. Bei Schäden am Gebäude leitet er entsprechende Reparaturmaßnahmen ein. Reparaturen am Gebäude werden durch den Verwalter kontrolliert. Der Verwalter stellt einen Hausmeister ein und überwacht dessen Tätigkeit.
6.) Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten
Der Verwalter trägt für die regelmäßige Wartung und Instandhaltung des Gebäudes Sorge. Soweit es notwendig ist, schließt der Verwalter Wartungsverträge für technische Einrichtungen ab.
7.) Erstellung eines Wirtschaftsplans
Der Verwalter stellt zu Beginn eines jeden Jahres einen Wirtschaftsplan auf, aus dem sich die vermuteten Unterhaltungskosten für das Jahr ergeben. Auf Grundlage des Wirtschaftsplan werden die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen erhoben.
8.) Verteilung der Nebenkosten, Abrechnung der Nebenkosten
Der Verwalter teilt die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten auf Bewohner und Eigentümer auf. Über die nicht umlagefähigen Nebenkosten rechnet der Verwalter mit dem Eigentümer ab. Die Abrechnung erfolgt bis zum Ende des 2. Quartals eines jeden Jahres für das vorangegangene Rechnungsjahr. Umlagefähige Kosten sind in jeder Rechnung gekennzeichnet und können so leicht an Mieter weiterberechnet werden. Eine separate Abrechnung für den Mieter einer Eigentumswohnung kann gegen Gebühr erstellt werden.
9.) Überwachung der Hausordnung
Der Verwalter überwacht die Einhaltung der Hausordnung und versucht Störungen und Verstöße zu verhindern bzw. zu beseitigen.
Diese Punkte stellen einen allgemeinen Rahmen für Verwaltungen von Wohnungseigentum dar. Für jeden Eigentümer ergeben sich aber unterschiedliche Schwerpunkte und Gründe für die Bestellung eines Verwalters. Aus diesem Grund kann und muss der Verwaltervertrag den speziellen Bedürfnissen und Anforderungen der Eigentümer angepasst werden. Einzelne Punkte können aus dem Vertrag herausgelöst werden und oft sind Aufgaben notwendig, die in dieser Übersicht nicht berücksichtigt worden sind.
Seitenanfang
Leistungsbeschreibung Mietverwaltung
Besitzer von Mehrfamilienhäusern wohnen oft nicht vor Ort und haben keine Zeit, sich um die alltäglichen Aufgaben an der Immobilie zu kümmern. Die Suche nach geeigneten Mieter und die regelmäßige Betreuung der Mieter stellt außerdem eine große zeitliche und organisatorische Belastung dar. Diese Arbeiten nehmen wir dem Immobilieneigentümer in unserem Dienstleistungspaket Mietverwaltung ab.
Die nachstehende Leistungsbeschreibung gibt einen Überblick über die Tätigkeiten des Verwalters. Die Aufgabenstellung der Hausverwaltung wird selbstverständlich den speziellen Anforderungen der jeweiligen Anlage angepasst. Sollten Sie Fragen zu einzelnen Punkten haben, können wir gerne in einem persönlichen Gespräch nähere Auskünfte geben.
Leistungsbeschreibung der Hausverwaltung für privat genutzte und vermietete Wohneinheiten
1.) Vertretung gegenüber Versicherungen
Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber der Gebäudeversicherung, der Gebäudehaftpflichtversicherung und allen Versicherungen, die der Eigentümer zur Absicherung seines Eigentums abgeschlossen hat oder abschließen will.
2.) Vertretung gegenüber Behörden
Der Eigentümer wird in allen, das Haus betreffenden Angelegenheiten, gegenüber öffentlichen Behörden durch den Verwalter vertreten. Insbesondere die Verwaltung der öffentlichen Lasten wird durch die Verwaltung übernommen.
3.) Vertretung gegenüber Versorgungsunternehmen
Der Verwalter schließt Versorgungsverträge für die Grundversorgung der Liegenschaft mit Wasser, Strom und Heizenergie ab. Der Verwalter übernimmt die Pflege bereits bestehender Verträge.
4.) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
Bei Bedarf sammelt der Verwalter eine Instandhaltungsrücklage an und sorgt sich um die günstige Verzinsung des Betrages. Über Ausgaben aus der Rücklage werden Bescheide für das Finanzamt ausgehändigt.
5.) Kontrolle des Gebäudes
Der Verwalter führt regelmäßige Begehungen des Gebäudes durch. Bei Schäden am Gebäude leitet er entsprechende Reparaturmaßnahmen ein. Reparaturen am Gebäude werden durch den Verwalter kontrolliert.
6.) Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten
Der Verwalter trägt für die regelmäßige Wartung und Instandhaltung des Gebäudes Sorge. Soweit es notwendig ist, schließt der Verwalter Wartungsverträge für technische Einrichtungen ab.
7.) Erstellung eines Wirtschaftsplans
Der Verwalter stellt zu Beginn eines jeden Jahres einen Wirtschaftsplan auf, aus dem sich die vermuteten Unterhaltungskosten für das Jahr ergeben. Auf Grundlage des Wirtschaftsplan werden die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhoben.
8.) Verteilung der Nebenkosten, Abrechnung der Nebenkosten
Der Verwalter teilt die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten auf Bewohner und Eigentümer auf. Über die nicht umlagefähigen Nebenkosten rechnet der Verwalter mit dem Eigentümer ab. Die Abrechnung erfolgt spätestens 6 Monate nach Abrechnungsstichtag eines jeden Jahres für das vorangegangene Rechnungsjahr. Umlagefähige Kosten werden direkt mit dem Mieter abgerechnet.
9.) Überwachung der Hausordnung
Der Verwalter überwacht die Einhaltung der Hausordnung und geht mit geeigneten Mittel gegen Verstöße gegen die Hausordnung vor.
10.) Abschluss von Mietverträgen
Mietverträge mit neuen Mietern werden durch die Verwaltung abgeschlossen. Der Verwalter nimmt auch alle Willenserklärungen der Vertragspartner entgegen und leitet entsprechende Maßnahmen ein (Kündigungen von beiden Seiten).
11.) Einzug der Mieten
Der Verwalter kontrolliert den regelmäßigen Eingang der Mieten. Rückständige Mieten werden angemahnt und bis zum gerichtlichen Mahnverfahren eingezogen. Die eingezogenen Mieten werden nach Abzug der Verwaltungsgebühren an den Eigentümer ausgekehrt.
Geschrieben vonMatthias Juhrich
StichworteHausverwaltung,EigentumswohnungRecht,WEG,Wohnungseigentümer,Hausgeld,
Einheitswert einer Eigentumswohnung: Auskunftspflicht des Finanzamtes bei Hausgeldschulden eines WohnungseigentümersDer Einheitswert einer Eigentumswohnung ist nicht nur für die Steuerlast des Eigentümers von Bedeutung. Er kann auch eine wichtige Rolle für die Eigentümergemeinschaft spielen, wenn der Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt. So sieht § 18 WEG vor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem säumigen Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entziehen kann, wenn der Zahlungsrückstand mehr als 3 Prozent des Einheitswertes des Wohnungseigentums beträgt. Im Falle der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums kann die Eigentümergemeinschaft zudem gemäß §§ 10 Abs. 1 Nr. 2, 10 Abs. 3 ZVG bevorzugte Befriedigung aus den Erlösen beanspruchen, wenn ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als 3 Prozent des Einheitswertes besteht.Der BGH hat allerdings verlangt, dass die Gemeinschaft zur Geltendmachung ihres Anspruchs den Einheitswertbescheid des Finanzamtes vorlegen muss (BGH NJW 2008, 1956). Ein solcher Nachweis war der Eigentümergemeinschaft in der Regel nicht möglich, da sich die Finanzämter auf das Steuergeheimnis nach § 30 Abgabenordnung berufen haben. Auskunftsklagen gegen den säumigen Eigentümer blieben in der Regel ohne Erfolg. Diese für die Eigentümergemeinschaft ungünstige Situation hat der Gesetzgeber mit einer Änderung des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG und des § 10 Abs. 3 ZVG verbessert. Danach soll nunmehr § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswertes an die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Finanzämter nicht mehr entgegenstehen. Die Eigentümergemeinschaft kann also im Falle des Zahlungsverzuges eines Eigentümers vom Finanzamt eine Mitteilung über den Einheitswert der Wohnungseigentumseinheit verlangen. Rechtsanwalt Dr. Thomas GrabigRechtsanwälte Franz und Schulkamp, Partnerschaft von Rechtsanwälten09.10.2009StichworteHausverwaltung,EigentumswohnungRecht,WEG,Wohnungseigentümer,Hausgeld,
14.01.2009 13:50Endfällige Finanzierung von Immobilien
Geschrieben vonAres Yannakopoulos
StichworteHausverwaltung-KostenFinanzierungImmobilienBausparenRenditeLiquiditätsbelastung
Endfällige Finanzierung von ImmobilienStichworteHausverwaltung-KostenFinanzierungImmobilienBausparenRenditeLiquiditätsbelastung
Neben den klassischen Finanzierungsformen „Annuität“ – Fall A (neben der Zinszahlung an die Bank wird eine regelmäßige Tilgungsrate an die Bank gezahlt und das Darlehen wird so immer kleiner) und „Bausparer“ bietet sich oft die Finanzierung mit Tilgungsaussetzung an (Fall B).
Dabei wird mit der Bank vereinbart, dass das Darlehen nicht laufend durch regelmäßige Raten, sondern erst am Ende des Finanzierungszeitraumes (z. B. nach 25 oder 30 Jahren) getilgt (zurückgeführt) wird.
In der Zwischenzeit müssen folgende Interessen gewahrt werden:
• Die Bank will Zinsen für das Darlehen sehen. Dies ist kein Problem, da die Zinsen wie in den beiden anderen Fällen ganz normal laufend an die Bank abgeführt werden.
• Die Bank will eine Sicherheit, dass das Darlehen am Ende auch wirklich zurückbezahlt wird. Dies wird so bewerkstelligt: Der Finanzierende hat bereits oder macht neu einen Sparvertrag mit einem Fondsanbieter oder einer Lebensversicherung. Über diesen Vertrag wird soviel angespart, dass am Ende mindestens der Betrag ausgezahlt werden kann, der benötigt wird, um das Darlehen zurückzubezahlen. Dieser Vertrag wird zur Sicherheit an die Bank abgetreten (damit hat die Bank eine Kontrolle, dass auch wirklich Kapital angespart wird).
• Der Finanzierende will einen Vorteil gegenüber den beiden anderen Finanzierungsforman haben. Dieser Vorteil ist einfach auszumachen: In Fall A zahlen Sie die Tilgungsraten an die Bank und sparen sich fortan z. B. 5% Zinsen auf diesen getilgten Betrag. In Fall B zahlen Sie diesen Tilgungsbetrag nicht an die Bank, sondern in Ihren Spartopf. Wenn dieser nun ebenfalls 5% Rendite abwirft, so sind damit die Zinsen auch „bezahlt“ und die Rechnung kommt auf%u2019s gleiche raus. Wenn Sie aber nun in Ihrem Spartopf mehr Rendite machen, als Sie Zinsen an die Bank zu zahlen haben, so ist der Vorteil auf Ihrer Seite. Dies kann einerseits schon daraus resultieren, dass die Zinsen steuerlich ansetzbar sind und Sie daher nach Steuer keine 5%, sondern vielleicht 3% für das Darlehen zahlen. Oder Ihr Spartopf macht von Hause aus eine Rendite, die höher liegt als der Zins für das Darlehen. In 25 Jahren kann das bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Zins von 5% nom. p. a. schon mal 31.000 Euro ausmachen, wenn der Spartopf 6% Rendite schafft. Unter dem Strich sind Sie somit schneller entschuldet oder haben während der Laufziet weniger Liquiditätsbelastung.
Für bankenunabhängige Finananzierungen steht Ihnen unser Team jederzeit gerne zur Verfügung
ARES YANNAKOPOULOS FINANZEN & PROJEKTE
Geschäftsinhaber: Ares Yannakopoulos
08.01.2009 14:28Kraft-Wärme-Kopplung (KWK)
Geschrieben vonWolfgang Prohl
StichworteEnergieeffizienzKWKNutzwärmeMini-BlockheizkraftwerkNutzungsgradKWK-GesetzHausverwalter
Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) – Das kleine Kraftpaket für Ihr PrivathausStichworteEnergieeffizienzKWKNutzwärmeMini-BlockheizkraftwerkNutzungsgradKWK-GesetzHausverwalter
Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) nennt man das Prinzip der Auskopplung von Nutzwärme aus einer Anlage, bei der Energie aus einem Brennstoff in mechanische oder elektrische Energie umgewandelt wird.
Dieses Prinzip der Wärme, Warmwasser- und Stromgewinnung mittels eines gasbetriebenen Motors kann – zu sozialverträglichen Konditionen - ab sofort auch in privaten Ein- und Mehrfamilienhäusern mit einer Leistung ab 4 kW eingesetzt werden.
Die hierfür entwickelten und serienreifen Mini-Blockheizkraftwerke (Mini-BHKW) für Heizung und Warmwasser mit einem Nutzungsgrad von bis zu über 90 % werden mittlerweile von verschiedenen erfahrenen Herstellern angeboten.
Dank geringerer Investitionskosten und der optimalen Ausschöpfung aller Fördermöglichkeiten amortisieren sich Mini-BHKW bereits nach 8 – 12 Jahren.
Das dem zu Grunde liegende novellierte KWK-Gesetz mit neuen Fördermöglichkeiten tritt zum 01.01.2009 in Kraft. Zweck des Gesetzes ist es, einen Beitrag zur Erhöhung der Stromerzeugung aus KWK in der BRD auf 25 % im Interesse der Energieeinsparung, des Umweltschutzes und der Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung zu leisten.
Die Firma Haus Turm Verwaltungs KG, Partner des Berliner Hausverwalternetzwerkes, betreibt an ihrem Sitz in Haltern am See ein entsprechendes Referenz-BHKW. Infos unter www.vermieter.mobi.
Ein Kostenrechner ist unter der Webadresse www.ecopower.de abrufbar.
21.12.2008 15:35Aufgaben einer Hausverwaltung
Geschrieben von
StichworteHausverwaltung-AufgabenMietzinsNebenkostenabrechnungMiethöheInstandhaltungsmaßnahme
Aufgaben einer Hausverwaltung StichworteHausverwaltung-AufgabenMietzinsNebenkostenabrechnungMiethöheInstandhaltungsmaßnahme
Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von Mietobjekten gibt es nicht. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer Hausverwaltung einzig aus der vertraglichen Vereinbarung zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung.[1]
Betreffend der zu vereinbarenden Aufgaben kann unterschieden werden zwischen der kaufmännischen Verwaltung
* Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)
* Anmahnen von säumigen Mietern
* regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)
* Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
* Bezahlung anfallender Kosten
* Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser usw.)
* Prüfung aller monetären Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (ist eine Miethöhe gerechtfertigt, kann man eine günstigere Versicherung abschließen usw.)
* Umfang der Führung von Büchern
* und andere
und einer technischen Verwaltung
* Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z.B. Heizanlage)
* Kontrolle / Überwachung von Dienstleistern (z.B. Reinigung, Gartenarbeit usw., aber auch Handwerker)
* Durchführen von Instandhaltungs-und Instandsetzungsmaßnahmen nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)
* Wohnungsabnahmen und Neuvermietung zur Vermeidung von Leerstand
* und andere
Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben, dessen Aufgaben durch die Hausverwaltung wahrgenommen werden. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die Vorschriften 535 ff. des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
13.12.2008 10:45Zulässige Betriebskostenabrechnung Zulässige Betriebskostenabrechnung
Streitpunkt Nebenkosten: Jede zweite Abrechnung ist falsch. Was Vermieter verlangen dürfen, wie sich Mieter wehren können, wie die Gerichte urteilen.
Von FOCUS-MONEY-Redakteurin Ursula Wenzl
In Deutschland zahlen Mieter rein rechnerisch durchschnittlich 2,74 Euro pro Quadratmeter im Monat für Heiz- und Betriebskosten. Umgerechnet auf eine 100-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das neben der Kaltmiete eine Zusatzbelastung von 3300 Euro pro Jahr. Der größte Anteil davon entfällt auf Heizkosten, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) in seinem aktuellen Betriebskostenspiegel ermittelt.
Betriebskosten
Dazu zählen Grundsteuer, Kaltwasser, Abwasser und Warmwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Wäschepflege sowie sonstige Kosten wie zum Beispiel Schwimmbad und Sauna im Haus.
ZUM THEMA
Schönheitsreparaturen:
Wann Mieter streichen müssen
Urteil:
BGH kippt Renovierungsklausel
Schönheitsreparaturen:
Mieter darf Ausführungsart selbst bestimmen
Auf Basis von 7,5 Millionen Quadratmetern Wohnungsfläche gewährleistet der Betriebskostenspiegel eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe. Wer deutlich mehr zahlt, sollte sich deshalb seine Nebenkostenabrechnung etwas genauer ansehen. „Das gilt auch insbesondere dann, wenn die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind“, rät Ulrich Ropertz vom DMB.
Viele Verstöße gegen Bestimmungen
Laut DMB ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. So können sich etwa Posten eingeschlichen haben, die gar nicht dazugehören. Grundsätzlich muss im Mietvertrag geregelt sein, was zu den Nebenkosten zählt. Den Rahmen gibt die Betriebskostenverordnung vor. Dort wird abschließend aufgezählt, welche laufenden Kosten Vermieter abrechnen dürfen. Einmalige Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltung sind grundsätzlich keine Betriebskosten. Wartungskosten dürfen laut Gesetz für Heizung und Aufzug umgelegt werden. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden, dass auch Kosten für die Überprüfung einer Elektroanlage zu den Betriebskosten zählen (Az. VIII ZR 123/06). Voraussetzung: Sie sind im Mietvertrag unter dem Posten „Sonstige“ aufgeführt. Tabu sind dagegen Bankgebühren, Beiträge zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung oder Verwaltungskosten.
Auch überhöhte Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen muss der Mieter nicht zahlen. Denn laut Gesetz ist der Vermieter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet. „Er muss sich die Frage gefallen lassen, ob er Betriebskosten auch dann verursacht hätte, wenn er sie selbst tragen müsste und nicht auf die Mieter umlegen könnte“, erläutert Ropertz. Allerdings ist der Vermieter nicht gezwungen, immer die billigste Variante zu wählen. Er kann sich zum Beispiel auch für eine etwas teurere, aber zuverlässige Reinigungsfirma entscheiden.
05.12.2008 12:39Klassischer Leistungskatalog einer Hausverwaltung
Geschrieben von
StichworteMietverwaltungWEG-VerwaltungLeistungsbeschreibungGebäudeversicherungEigentumVerwalter
Leistungsbeschreibung WEG Verwaltung StichworteMietverwaltungWEG-VerwaltungLeistungsbeschreibungGebäudeversicherungEigentumVerwalter
Hausverwaltung soll nach unserer Auffassung der Tätigkeit eine Dienstleistung für den Eigentümer der Eigentumswohnung bzw. des Mehrfamilienhauses sein. Wir wollen dem Auftraggeber so viel Arbeit wie möglich abnehmen und so schnell wie möglich auf jede Situation reagieren können.
Die nachstehende Leistungsbeschreibung gibt einen Überblick über die Tätigkeiten des Verwalters. Die Aufgabenstellung der Hausverwaltung wird selbstverständlich den speziellen Anforderungen der jeweiligen Anlage angepasst. Sollten Sie Fragen zu einzelnen Punkten haben, können wir gerne in einem persönlichen Gespräch nähere Auskünfte geben.
Leistungsbeschreibung der Hausverwaltung für privat genutzte Wohneinheiten
1.) Vertretung gegenüber Versicherungen
Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber der Gebäudeversicherung, der Gebäudehaftpflichtversicherung und allen Versicherungen, die der Eigentümer zur Absicherung seines Eigentums abgeschlossen hat oder abschließen will.
2.) Vertretung gegenüber Behörden
Die Eigentümergemeinschaft wird in allen, das Haus betreffenden Angelegenheiten, gegenüber öffentlichen Behörden durch den Verwalter vertreten. Insbesondere die Abrechnung der öffentlichen Lasten wird durch die Verwaltung übernommen.
3.) Vertretung gegenüber Versorgungsunternehmen
Der Verwalter schließt Versorgungsverträge für die Grundversorgung der Liegenschaft mit Wasser, Strom und Heizenergie ab. Der Verwalter übernimmt die Pflege bereits bestehender Verträge.
4.) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
Der Verwalter sammelt eine auf das Objekt abgestimmte Instandhaltungsrücklage an und sorgt sich um die günstige Verzinsung des Betrages. Über Ausgaben aus der Rücklage werden Bescheide für das Finanzamt ausgehändigt.
5.) Kontrolle des Gebäudes, Betreuung von Hausmeistern
Der Verwalter führt regelmäßige Begehungen des Gebäudes durch. Bei Schäden am Gebäude leitet er entsprechende Reparaturmaßnahmen ein. Reparaturen am Gebäude werden durch den Verwalter kontrolliert. Der Verwalter stellt einen Hausmeister ein und überwacht dessen Tätigkeit.
6.) Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten
Der Verwalter trägt für die regelmäßige Wartung und Instandhaltung des Gebäudes Sorge. Soweit es notwendig ist, schließt der Verwalter Wartungsverträge für technische Einrichtungen ab.
7.) Erstellung eines Wirtschaftsplans
Der Verwalter stellt zu Beginn eines jeden Jahres einen Wirtschaftsplan auf, aus dem sich die vermuteten Unterhaltungskosten für das Jahr ergeben. Auf Grundlage des Wirtschaftsplan werden die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen erhoben.
8.) Verteilung der Nebenkosten, Abrechnung der Nebenkosten
Der Verwalter teilt die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten auf Bewohner und Eigentümer auf. Über die nicht umlagefähigen Nebenkosten rechnet der Verwalter mit dem Eigentümer ab. Die Abrechnung erfolgt bis zum Ende des 2. Quartals eines jeden Jahres für das vorangegangene Rechnungsjahr. Umlagefähige Kosten sind in jeder Rechnung gekennzeichnet und können so leicht an Mieter weiterberechnet werden. Eine separate Abrechnung für den Mieter einer Eigentumswohnung kann gegen Gebühr erstellt werden.
9.) Überwachung der Hausordnung
Der Verwalter überwacht die Einhaltung der Hausordnung und versucht Störungen und Verstöße zu verhindern bzw. zu beseitigen.
Diese Punkte stellen einen allgemeinen Rahmen für Verwaltungen von Wohnungseigentum dar. Für jeden Eigentümer ergeben sich aber unterschiedliche Schwerpunkte und Gründe für die Bestellung eines Verwalters. Aus diesem Grund kann und muss der Verwaltervertrag den speziellen Bedürfnissen und Anforderungen der Eigentümer angepasst werden. Einzelne Punkte können aus dem Vertrag herausgelöst werden und oft sind Aufgaben notwendig, die in dieser Übersicht nicht berücksichtigt worden sind.
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Leistungsbeschreibung Mietverwaltung
Besitzer von Mehrfamilienhäusern wohnen oft nicht vor Ort und haben keine Zeit, sich um die alltäglichen Aufgaben an der Immobilie zu kümmern. Die Suche nach geeigneten Mieter und die regelmäßige Betreuung der Mieter stellt außerdem eine große zeitliche und organisatorische Belastung dar. Diese Arbeiten nehmen wir dem Immobilieneigentümer in unserem Dienstleistungspaket Mietverwaltung ab.
Die nachstehende Leistungsbeschreibung gibt einen Überblick über die Tätigkeiten des Verwalters. Die Aufgabenstellung der Hausverwaltung wird selbstverständlich den speziellen Anforderungen der jeweiligen Anlage angepasst. Sollten Sie Fragen zu einzelnen Punkten haben, können wir gerne in einem persönlichen Gespräch nähere Auskünfte geben.
Leistungsbeschreibung der Hausverwaltung für privat genutzte und vermietete Wohneinheiten
1.) Vertretung gegenüber Versicherungen
Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber der Gebäudeversicherung, der Gebäudehaftpflichtversicherung und allen Versicherungen, die der Eigentümer zur Absicherung seines Eigentums abgeschlossen hat oder abschließen will.
2.) Vertretung gegenüber Behörden
Der Eigentümer wird in allen, das Haus betreffenden Angelegenheiten, gegenüber öffentlichen Behörden durch den Verwalter vertreten. Insbesondere die Verwaltung der öffentlichen Lasten wird durch die Verwaltung übernommen.
3.) Vertretung gegenüber Versorgungsunternehmen
Der Verwalter schließt Versorgungsverträge für die Grundversorgung der Liegenschaft mit Wasser, Strom und Heizenergie ab. Der Verwalter übernimmt die Pflege bereits bestehender Verträge.
4.) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
Bei Bedarf sammelt der Verwalter eine Instandhaltungsrücklage an und sorgt sich um die günstige Verzinsung des Betrages. Über Ausgaben aus der Rücklage werden Bescheide für das Finanzamt ausgehändigt.
5.) Kontrolle des Gebäudes
Der Verwalter führt regelmäßige Begehungen des Gebäudes durch. Bei Schäden am Gebäude leitet er entsprechende Reparaturmaßnahmen ein. Reparaturen am Gebäude werden durch den Verwalter kontrolliert.
6.) Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten
Der Verwalter trägt für die regelmäßige Wartung und Instandhaltung des Gebäudes Sorge. Soweit es notwendig ist, schließt der Verwalter Wartungsverträge für technische Einrichtungen ab.
7.) Erstellung eines Wirtschaftsplans
Der Verwalter stellt zu Beginn eines jeden Jahres einen Wirtschaftsplan auf, aus dem sich die vermuteten Unterhaltungskosten für das Jahr ergeben. Auf Grundlage des Wirtschaftsplan werden die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhoben.
8.) Verteilung der Nebenkosten, Abrechnung der Nebenkosten
Der Verwalter teilt die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten auf Bewohner und Eigentümer auf. Über die nicht umlagefähigen Nebenkosten rechnet der Verwalter mit dem Eigentümer ab. Die Abrechnung erfolgt spätestens 6 Monate nach Abrechnungsstichtag eines jeden Jahres für das vorangegangene Rechnungsjahr. Umlagefähige Kosten werden direkt mit dem Mieter abgerechnet.
9.) Überwachung der Hausordnung
Der Verwalter überwacht die Einhaltung der Hausordnung und geht mit geeigneten Mittel gegen Verstöße gegen die Hausordnung vor.
10.) Abschluss von Mietverträgen
Mietverträge mit neuen Mietern werden durch die Verwaltung abgeschlossen. Der Verwalter nimmt auch alle Willenserklärungen der Vertragspartner entgegen und leitet entsprechende Maßnahmen ein (Kündigungen von beiden Seiten).
11.) Einzug der Mieten
Der Verwalter kontrolliert den regelmäßigen Eingang der Mieten. Rückständige Mieten werden angemahnt und bis zum gerichtlichen Mahnverfahren eingezogen. Die eingezogenen Mieten werden nach Abzug der Verwaltungsgebühren an den Eigentümer ausgekehrt.
